69,972,000원
창원지방법원 2025타경885. 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비110호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(기타공장)이고, 현재 최저매각가는 감정가 204,000,000원에서 3회 유찰된 69,972,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율보다 말소기준권리보다 앞선 점유·임차관계입니다.
말소기준권리는 2024.02.29. 설정된 대전영화신용협동조합 근저당권 828,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.05.31. 주식회사 와일드원의 점유 신고가 있고 보증금 20,000,000원, 월세 700,000원으로 조사되었습니다. 배당 시나리오에서도 이 보증금은 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 또 강수진은 2020.03.23.로 말소기준보다 먼저 신고돼 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람은 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경885 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비110호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(기타공장) |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 69,972,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전영화신용협동조합 / 711,577,623원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29. 근저당권 · 대전영화신용협동조합 · 채권최고액 828,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2019년 설정됐던 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합· 구덕신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 기준권리는 2024.02.29. 대전영화신용협동조합 근저당권이고, 2025.08.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준 이전에 성립 가능한 임차인의 권리는 별도입니다.
② 임차관계 — 확인된 20,000,000원 인수 + 추가 미상
| 점유자 | 점유 신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와일드원 | 2023.05.31. | 20,000,000원 | 700,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 안원영 · 하늘소리 | 2024.08.02. 배당요구 2025.11.06. | 20,000,000원 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강수진 | 2020.03.23. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
안원영은 2024.08.02.로 말소기준권리 이후이고, 조사상 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 550,000원이며 2025.11.06. 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 세 명 모두 실제 점유·임차관계로 따로 보아야 합니다.
③ 가격 — 감정가 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 69,972,000원으로 감정가 204,000,000원의 34% 수준입니다. 그러나 여기에는 매수인이 별도로 떠안을 수 있는 금액이 빠져 있습니다. 주식회사 와일드원의 확인된 인수액 20,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 89,972,000원이고, 강수진의 보증금이 존재하면 그 금액만큼 실질취득은 더 올라갑니다.
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 알려진 인수액과 미상 임차보증금을 먼저 확정한 뒤 총취득원가 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,659,496원 |
| 인수 · 주식회사 와일드원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 대전영화신용협동조합 | 828,000,000원 | 68,312,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
대전영화신용협동조합 근저당권은 채권최고액 828,000,000원 중 68,312,504원만 배당되는 시나리오이며 미배당액은 759,687,496원입니다. 주식회사 와일드원의 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 강수진 보증금은 확인되지 않아 위 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공장(기타공장) 용도입니다.
- 위치. 진주시 충무공동 소재 대곡중학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·대단위 아파트단지·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물의 지하1층에 위치하며, 외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템냉난방, 소화전, 화재경보·탐지, 승강기, 스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 부정형이고 근린생활시설 및 공장 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북서측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 와일드원 인수액. 현재 배당 시나리오상 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 낙찰가 외 별도 부담으로 계산해야 합니다.
- 강수진 보증금 확인. 2020.03.23. 점유 신고가 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 인수 가능성을 확인하기 전에는 총취득원가를 확정할 수 없습니다.
- 안원영 권리 확인. 말소기준 이후 점유 신고이고 대항력은 없지만, 보증금 20,000,000원과 배당요구 2025.11.06. 내역을 원문과 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 보아야 합니다.
- 공장 용도 확인. 감정평가상 공장(기타공장)이며 산업복합구역·연구개발특구 등 토지이용계획이 확인됩니다. 실제 이용·사용 가능 범위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 임차관계 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “69,972,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 3회 유찰돼 최저매각가가 69,972,000원까지 내려왔지만, 권리분석상 단순한 저가 물건은 아닙니다. 주식회사 와일드원의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 확인된 금액만으로도 실질취득은 89,972,000원이고, 그보다 앞선 2020.03.23. 점유자인 강수진의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다.
실거래 시세도 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 34%라는 이유만으로 싸다·메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 말소 구조보다 중요한 것은 선순위 임차관계의 실제 보증금입니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 인수액까지 포함한 총취득원가를 확정한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
