서울동부지방법원 2024타경64687. 서울특별시 송파구 가락동 공감지음41의 3층 301호입니다. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건이며, 소유자는 주식회사공감지음입니다. 2023년 2월 15일 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 4,680,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 4,537,810,436원입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 이 채권금액을 301호에만 설정된 개별 대출금으로 이해해서는 안 됩니다.
후순위 송파구 근저당권과 서울특별시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 김성호 명의 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 따라서 등기상 권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 실제 매수 비용과 입찰 적정성은 별개입니다. 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 현재 최저가가 실거래 시세보다 낮다고 결론 낼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로64길 24, 3층 301호 (가락동, 공감지음41) |
| 물건종류 | 집합건물 · 단지형다세대주택 · 301호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 6층 건물 |
| 건물 이용상태 | 단지형다세대주택 |
| 단지 | 공감지음41 · 총 10세대 · 사용승인일 2023.01.13 |
| 소유자 | 주식회사공감지음 (단독소유) |
| 감정가 | 652,000,000원 |
| 최저매각가 | 333,824,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 구룡포수산업협동조합 |
| 청구액 | 4,537,810,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 말소기준권리 | 2023.02.15 구룡포수산업협동조합 근저당권 |
| 매수인 인수 | 명세서상 인수권리 없음 · 인수 추정 0원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당을 기준으로 정리
2023년 8월 30일 김성호 명의로 설정되었던 채권최고액 434,000,000원의 근저당권은 2024년 4월 9일 말소되었습니다. 이미 말소된 권리를 현재 유효한 부담이나 예상배당 대상에 다시 합산하면 안 됩니다.
2024년 7월 19일에는 송파구를 근저당권자로 하는 채권최고액 320,547,720원의 납세담보 근저당권이 설정되었습니다. 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸 예정이지만, 세금 관련 채권의 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다. 후순위 근저당권의 말소 예정 사실이 모든 조세채무의 우선배당 문제까지 해소한다는 의미는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 301호를 다른 호실과 구분
본 경매의 대상은 301호입니다. 현황조사에는 공감지음41의 여러 호실 점유자가 함께 나타나지만, 다른 호실의 임차인을 301호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 301호와 직접 연결되는 조사 대상자는 김옥향 1명입니다.
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김옥향 301호 |
2023.05.31 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 |
인수 추정 0원
보증기관 승계신고 아님 |
김옥향의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 제공된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없다고 정리되지만, 보증금·확정일자·실제 임대차관계는 확인이 필요합니다. 우선변제 여부와 명도 문제는 별개입니다.
다른 호실에서는 변우연(302호), 이준수(501호), 이충섭(601호), 고창식(202호), 정성규(502호), 김희경(201호), 유재민(602호), 이영철(401호), 심형보(402호)가 확인됩니다. 이들은 각각 다른 호실의 조사 대상자로, 301호 임차인의 보증금이나 인수채무에 합산하지 않습니다.
다른 호실의 배당요구 또는 문건접수 사실 역시 해당 호실의 임대차·채권관계 확인에 참고할 사항이지, 301호 매수인에게 그 보증금 전부가 승계된다는 의미는 아닙니다. 이 사건의 직접적인 점유 확인은 김옥향과 301호의 관계를 중심으로 해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 51.2%와 시세 대비 할인은 다르다
현재 최저매각가는 333,824,000원입니다. 감정가 652,000,000원의 51.2%에 해당하며, 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다음 회차까지 유찰된다면 제시된 시나리오상 최저가는 267,059,200원으로 내려갑니다.
하지만 경매 할인율은 감정가를 기준으로 계산된 수치입니다. 실제 시장에서 얼마에 거래되는지를 나타내는 할인율은 아닙니다. 특히 이 물건은 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 333,824,000원 | 51.2% | 4,672,197,256원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 267,059,200원 | 40.96% | 4,738,027,349원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 213,647,360원 | 32.77% | 4,790,691,423원 | 0원 |
유찰 시 가격과 미배당액은 제시된 회차별 시나리오 기준입니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못한 금액이며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 다음 회차 진행 여부와 실제 매각조건은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,473,536원 |
| 1. 구룡포수산업협동조합 근저당 | 4,680,000,000원 | 328,350,464원 |
| 2. 송파구 근저당 | 320,547,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 5,473,536원을 제외한 328,350,464원이 구룡포수산업협동조합에 배당되는 구조입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 송파구 근저당권에 배당되는 금액과 소유자에게 돌아가는 잔여금이 모두 0원입니다.
채권자들의 채권최고액 기준 합계는 5,000,547,720원, 예상 채권자 배당 합계는 328,350,464원이며, 예상 미배당액은 4,672,197,256원입니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인에게 그대로 승계되는 채무가 아닙니다.
예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 활용한 시뮬레이션입니다. 당해세, 조세채권 우선순위, 임차인의 최우선변제, 실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계는 최종 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 서울특별시 압류의 실제 세금액도 위 예상배당에 별도 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 가락동 소재 석촌중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 학교가 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 관련 역인 오금역·경찰병원역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕의 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감이며 난방시설, 위생설비, 급·배수시설과 승강기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 도시지역·과밀억제권역·교육환경보호구역 등 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 토지면적은 260.1㎡, 공시지가는 6,370,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인됩니다.
- 도로 및 이용상태. 감정평가상 세로각지에 접하고 도로상태는 보통입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 실거래와 최근 거래가격을 확인하지 못한 상황이므로 아파트 단지의 평균 시세를 그대로 적용하거나 현재 최저가를 즉시 재매각 가능한 가격으로 간주하기 어렵습니다. 개별 호실의 거래사례를 통한 환금성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 검증. 공감지음41의 동일 또는 유사 면적·층수·상태를 갖춘 거래사례와 인근 비교 가능한 다세대주택 거래를 확인하세요. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
- 301호 면적·호실 확인. 집합건축물대장과 감정평가서의 호별 명세를 대조하여 정확한 전용면적, 대지권, 내부구조와 평가대상 호실이 일치하는지 확인하세요. 단지의 면적 정보만으로 개별 301호의 면적을 확정해서는 안 됩니다.
- 점유자 김옥향 확인. 2023.05.31 전입 사실과 실제 점유 여부를 대조하고, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 선순위 대항력이 없는 것으로 정리되어 있어도 현실적인 명도 절차와 비용은 별도로 고려해야 합니다.
- 다른 호실과의 구분. 302호·501호·601호 등 다른 호실의 점유자와 배당요구 내역을 301호 임차인으로 잘못 합산하지 마세요. 공동담보 대상과 실제 매각목록도 서로 구분하여 확인하세요.
- 세금 및 배당 확인. 서울특별시 압류와 송파구 납세담보 근저당권의 정확한 조세채권 내역, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인하세요. 추정 배당표를 최종 배당결과로 간주하지 마세요.
- 공동담보 확인. 구룡포수산업협동조합의 공동담보목록 제2023-55호와 송파구의 공동담보목록 제2024-432호를 대조하세요. 다른 담보물의 경매 및 변제 상황은 실제 채권잔액과 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 유찰 회차 확인. 현재 최저가는 333,824,000원이며 제시된 4회 유찰 시나리오의 최저가는 267,059,200원입니다. 추가 유찰 가능성을 확정적으로 전제하거나, 회차별 할인만을 근거로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 토지거래허가 및 이용 제한 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 경매취득에 적용되는 절차·예외를 확인하고, 교육환경보호구역 및 기타 토지이용 제한도 점검하세요.
- 관리비·건물 상태 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 승강기 관리상태, 누수·결로·설비 하자 등을 확인하세요. 소규모 공동주택의 관리체계와 향후 유지보수 부담도 살펴볼 필요가 있습니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 2026.07.23 발급 등기자료 이후의 권리변동과 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 대조하세요. 매각기일은 2026.09.28이므로 매각조건 변경이나 기일 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 감정가 ≠ 반값 시세”
이 사건의 핵심은 큰 감정가 할인폭과 실제 가격 경쟁력을 구분하는 것입니다. 3회 유찰로 최저가가 333,824,000원까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래를 확인하지 못했기 때문에 이 가격이 시장에서 저렴한지는 아직 판단할 수 없습니다.
권리 측면에서는 2023.02.15 구룡포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리가 없어 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 301호 점유자 김옥향의 보증금과 임대차관계, 세금 관련 배당 및 실제 명도 문제까지 해소된 것은 아닙니다.
또한 총 10세대의 다세대주택이라는 특성을 고려하면 개별 호실의 상태와 거래사례가 중요합니다. 현재의 판단은 가격 검증 보류입니다. 권리 인수 여부를 원본으로 재확인하고, 301호의 적정 실거래 시세와 명도·취득 부대비용을 확인한 뒤 최종 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다. 3회 유찰이라는 사실 자체는 수익성을 보장하지 않습니다.
