서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 공감지음41 3층 301호 단지형다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사공감지음이고, 2023.02.15. 소유권보존과 동시에 구룡포수산업협동조합 앞으로 채권최고액 4,680,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 이후 설정된 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계는 ‘임차인 없음’ 유형이 아닙니다. 현황조사에는 공감지음41의 10개 호실에 점유자 10명이 기재돼 있고, 본건 301호에는 김옥향이 2023.05.31. 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 모든 전입일이 말소기준일인 2023.02.15.보다 늦어 등기상 선순위 임차인으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계로 분류된 신고도 없어 표의 10명은 중복된 보증기관 신고가 아닌 실제 점유자 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로64길 24, 3층301호 (가락동, 공감지음41) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 단지형다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사공감지음 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 521,600,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 4,537,810,436원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 명시 인수권리 | 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.15. 접수된 구룡포수산업협동조합 근저당입니다. 2023.08.30. 설정된 김성호 근저당은 2024.04.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 송파구의 납세담보 근저당, 임의경매개시결정, 서울특별시 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 떠안을 권리가 없다고 명시돼 있어 등기상 인수액은 0원입니다.
② 점유자 분석 — 전입은 모두 말소기준 뒤
현황조사상 점유자 10명의 전입일은 모두 2023.02.15. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 매수인에게 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제 여부와 실제 배당관계는 원문서로 다시 대조해야 합니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 201호 · 김희경 | 2023.08.02 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 202호 · 고창식 | 2024.01.30 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 301호 · 김옥향 (본건) | 2023.05.31 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 302호 · 변우연 | 2023.06.12 | 2025.01.15 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 401호 · 이영철 | 2023.10.12 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 402호 · 심형보 | 2024.11.15 | 2024.12.27 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 501호 · 이준수 | 2023.06.19 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 502호 · 정성규 | 2023.11.10 | 2025.02.19 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 601호 · 이충섭 | 2024.08.13 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 602호 · 유재민 | 2023.06.19 | 2025.02.11 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 80% 할인만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 521,600,000원으로 감정가 652,000,000원의 80%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 521,600,000원입니다. 다만 비교할 최근 실거래 금액이나 최신 거래가 제시되지 않았으므로 “한 번 유찰돼 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 단정할 근거는 없습니다.
공감지음41은 2023.01.13. 사용승인된 10세대 규모의 단지형다세대주택입니다. 같은 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 낙찰사례에 기대어 환금성과 적정가격을 검증하기 어려운 만큼, 인근 다세대·신축 빌라의 실제 거래와 매물 호가를 별도로 대조한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 521,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,616,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 4,680,000,000원 | 513,984,000원 |
| 2. 김성호 근저당(2024.04.09. 말소) | 434,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 송파구 | 320,547,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 513,984,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다. 총 미배당액은 4,920,563,720원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석촌중학교 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역, 경찰병원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 단지형다세대주택으로 난방, 위생, 급·배수, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 대지로 토지면적은 260.1㎡, 공시지가는 6,370,000원/㎡이며 소로각지에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2023.01.13. 사용승인된 10세대 규모 다세대주택으로, 실제 거래 기준 없이 감정가와 유찰률만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유 재확인. 김옥향의 현재 점유 여부와 실제 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원문 대조. 본건 점유자의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 521,600,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대주택의 최신 거래와 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 구룡포수산업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2023-55호에 속하므로 다른 공동담보 물건의 경매·배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 서울특별시 압류와 송파구 납세담보 근저당이 있어 당해세와 실제 배당순서를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 점유자 이사 협의비용을 실질취득비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 2023.02.15. 구룡포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자들도 모두 기준일 이후에 전입해 선순위 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 본건 301호에는 김옥향이 점유자로 조사됐고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 명도와 배당관계의 원문 확인이 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 기준이 없는 상태이므로 최저가 521,600,000원을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 점유는 확인, 가격은 보수적으로 검증. 이 세 가지를 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
