서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 공감지음41의 4층 402호로, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사공감지음이며, 2023.02.15. 소유권보존과 같은 날 구룡포수산업협동조합 명의의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매각물건명세서에 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 신청채권자의 청구액은 4,537,810,436원이고 선순위 근저당은 공동담보로 설정돼 있어, 현재 최저가에서 채권 대부분이 미배당으로 남습니다. 이는 채권자의 미회수 문제이지, 후순위 권리가 매수인에게 자동 승계된다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로64길 24, 4층 402호 (가락동, 공감지음41) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 |
| 건물 현황 | 공감지음41 · 10세대 · 사용승인일 2023.01.13 · 면적 43.4㎡ |
| 소유자 | 주식회사공감지음 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 532,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구룡포수산업협동조합 / 4,537,810,436원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.15. 접수된 구룡포수산업협동조합 근저당권입니다. 2023.08.30. 김성호 명의 근저당권은 2024.04.09. 이미 말소됐고, 2024.07.19. 송파구 근저당권, 2024.12.04. 임의경매개시결정, 2026.02.06. 서울특별시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 낙찰자가 인수할 권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 모두 대항력 없음
현황조사에는 공감지음41의 10개 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 10명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2023.02.15. 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능 금액은 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희경 | 201호 | 2023.08.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고창식 | 202호 | 2024.01.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥향 | 301호 | 2023.05.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변우연 | 302호 | 2023.06.12 | 미상 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영철 | 401호 | 2023.10.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심형보 | 402호 | 2024.11.15 | 미상 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준수 | 501호 | 2023.06.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성규 | 502호 | 2023.11.10 | 미상 | 2025.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이충섭 | 601호 | 2024.08.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재민 | 602호 | 2023.06.19 | 미상 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 80%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 532,000,000원으로 감정가 665,000,000원의 80%입니다. 그러나 공감지음41의 비교 가능한 최근 실거래가와 최신 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
| 입찰 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80% | 532,000,000원 | 0원 | 532,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 425,600,000원 | 0원 | 425,600,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 340,480,000원 | 0원 | 340,480,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,720,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 4,680,000,000원 | 524,280,000원 |
| 2. 근저당 · 김성호 | 434,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 송파구 | 320,547,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 7,720,000원을 제외한 524,280,000원이 선순위 구룡포수산업협동조합 근저당에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 4,910,267,720원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석촌중학교 남동측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역, 경찰병원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물이며, 난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 장방형의 단지형다세대주택 부지로 이용 중이며 세로각지에 접합니다. 도로상태는 보통입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 공시지가는 6,370,000원/㎡입니다.
- 가격 검증. 공감지음41은 10세대 규모이고 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 매각가의 적정성은 인근 다세대 거래를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 점유 재확인. 현황조사상 심형보가 점유하고 있습니다. 실제 거주 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원문 대조. 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류의 원문을 대조하세요.
- 실거래 조사. 감정가의 80%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 가락동 인근 다세대의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하세요.
- 공동담보 범위. 선순위 근저당권은 공동담보목록 제2023-55호로 설정돼 있습니다. 공동담보 물건과 배당관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 서울특별시 압류와 송파구 근저당이 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 점유자 이사·명도 비용은 별도로 확인해 총취득비용에 반영하세요.
- 매각상태 확인. 매각기일은 2026.07.13.로 기재돼 있으므로 입찰 전 사건 진행 및 기일 변경 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.15. 선순위 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸하고, 실제 임차인 10명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실이 곧 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다. 현재 실질취득액은 532,000,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 10세대 규모의 단지형다세대주택이라는 점과 호실별 점유관계를 함께 고려하면, 권리는 통과하되 가격과 명도는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다.
