서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 ‘공감지음41’ 5층 502호로, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 665,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 532,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.02.15. 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당이며, 이 권리는 공동담보목록이 붙은 채권최고액 4,680,000,000원의 근저당입니다. 이후 송파구 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
본건 502호에는 현황조사상 정성규가 2023.11.10. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준일인 2023.02.15.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.02.19. 접수됐습니다. 같은 건물의 다른 호 점유자들도 모두 말소기준 이후 전입으로 조사되어, 현재 확인된 범위에서는 매수인이 승계할 임차보증금이 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로64길 24, 5층502호 (가락동,공감지음41) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사공감지음 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 532,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 4,537,810,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.02.15. 구룡포수산업협동조합 근저당입니다. 2023.08.30. 김성호 명의 근저당은 2024.04.09. 이미 말소됐고, 2024.07.19. 설정된 송파구 근저당은 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.12.04. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 없습니다.
② 임차인·점유자 — 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 같은 건물에서 확인된 점유자는 10명이며, 본건 502호 점유자는 정성규 1명입니다. 확인된 전입일은 모두 2023.02.15. 말소기준일보다 늦습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있으므로 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변우연 | 302호 | 2023.06.12 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준수 | 501호 | 2023.06.19 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이충섭 | 601호 | 2024.08.13 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥향 | 301호 | 2023.05.31 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고창식 | 202호 | 2024.01.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정성규 | 502호 | 2023.11.10 | 2025.02.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희경 | 201호 | 2023.08.02 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재민 | 602호 | 2023.06.19 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영철 | 401호 | 2023.10.12 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심형보 | 402호 | 2024.11.15 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 20% 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저가는 532,000,000원으로 감정가 665,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 20% 하락했다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 공감지음41의 거래자료는 대상 면적과 일치하지 않는 것으로 표시되어 있으므로 가격 가점 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,720,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 4,680,000,000원 | 524,280,000원 |
| 2. 근저당 · 송파구 | 320,547,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
532,000,000원 매각 가정 시 집행비용 7,720,000원을 제외한 524,280,000원이 선순위 구룡포수산업협동조합에 배당되는 계산입니다. 채권자 전체 미배당액은 4,476,267,720원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 6층 철근콘크리트구조 건물의 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 가락동 석촌중학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역, 경찰병원역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 260.1㎡, 공시지가는 6,370,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공감지음41은 총 10세대 규모로, 대단지 아파트와 달리 개별 거래 표본이 제한될 수 있어 실거래 대조가 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 재매각 특별조건으로 최저가 532,000,000원의 20%, 즉 106,400,000원이 필요합니다.
- 502호 점유·명도. 정성규가 2023.11.10. 전입한 것으로 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 43.4㎡ 안팎의 최근 다세대 실거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 구룡포수산업협동조합 근저당은 공동담보목록이 붙은 대규모 채권이므로 사건 내 다른 매각물건과 배당 진행을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리. 송파구 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하며, 현재 계산상 배당도 0원입니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세·최우선변제 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 현장 점유를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 재매각 조건은 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 기준권리 이후 전입자들만 확인되고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 최저가 532,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 최근 동일 조건 실거래가 확인되지 않기 때문입니다.
여기에 이번 회차가 재매각이고 보증금이 일반적인 10%가 아니라 20%인 106,400,000원이라는 점이 실무상 가장 중요합니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 입찰조건과 적정가격을 더 엄격하게 확인해야 하는 다세대주택”으로 정리하는 것이 맞습니다.
