서울동부지방법원 2024타경64687. 서울특별시 송파구 가락동에 위치한 공감지음41 제2층 제201호에 대한 임의경매입니다. 감정평가서상 단지형다세대주택으로 이용되는 물건이며, 소유자는 주식회사공감지음입니다. 2023년 2월 15일 구룡포수산업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 채권자가 2024년 12월 4일 임의경매를 신청한 구조입니다.

이후 설정된 송파구 근저당권과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 인수권리가 없다고 명시합니다. 따라서 등기상 권리의 핵심은 비교적 분명하지만, 여러 호실의 점유 기록을 해당 201호의 임차관계와 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

현재 최저매각가격은 323,584,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 그러나 이 숫자는 감정평가액에 대한 비율일 뿐, 실제 거래가격에 대한 할인율은 아닙니다. 본건과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로 시장가격에 대한 추가 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 2월 근저당

말소기준권리는 2023년 2월 15일 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

2023년 8월 30일 설정된 김성호 근저당권은 2024년 4월 9일 이미 말소됐습니다. 2024년 7월 19일 설정된 송파구 근저당권 320,547,720원은 말소기준 이후의 권리로, 2024년 12월 임의경매개시결정 및 2026년 2월 서울특별시 압류와 함께 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 201호와 다른 호실을 구분

현황조사에는 공감지음41의 여러 호실에 대한 전입·점유 기록이 함께 나타납니다. 본 경매 대상은 201호이므로, 다른 호실의 임차인 보증금을 201호의 부담액으로 합산해서는 안 됩니다.

전체 조사 기록에는 10명의 점유 관련 인물이 기재되어 있지만, 경매 대상인 201호에 대응하는 조사상 임차인은 김희경 1명입니다. 나머지 기록은 202호·301호·302호·401호·402호·501호·502호·601호·602호에 관한 것입니다.

201호 임차인은 현황조사 및 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준일 이후이며, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 없음과 매수인 인수액 0원은 현재 기재된 전입·권리관계 및 명세서에 따른 판단입니다.

③ 시세 비교 — 감정가의 절반과 시세의 절반은 다르다

공감지음41은 10세대 규모의 다세대주택으로, 준공일은 2023년 1월 13일입니다. 현재 최저매각가격은 323,584,000원으로 감정가 632,000,000원의 51.2%에 해당합니다.

감정가에 비해 큰 폭으로 하락한 것은 분명합니다. 다만 실제 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 단지의 최근 거래와 주변 유사 다세대주택의 매매 사례가 필요합니다. 현재 확인된 가격자료만으로는 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 또는 적정한지를 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 323,584,000원 가정)

채권최고액 기준의 추정 배당표입니다. 집행비용 5,330,176원을 제외한 318,253,824원이 구룡포수산업협동조합에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 사건 청구금액 4,537,810,436원과 위 채권최고액 기준 합계는 서로 다른 금액입니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰과 채권 미회수의 관계

현재 회차에서도 신청채권자의 청구금액은 전액 만족되지 않는 것으로 계산됩니다. 추가 유찰 시 채권자 배당액이 감소하고 미배당액은 증가합니다. 반면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

다만 회차별 최저가가 낮아지는 사실만으로 실제 시장가치보다 낮은 가격에 취득한다고 판단할 수는 없습니다. 각 회차의 가격 경쟁력은 실거래 비교를 거쳐 별도로 평가해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 가락동 석촌중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 관련 교통시설인 오금역·경찰병원역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감입니다. 난방시설, 위생설비, 급·배수시설과 승강기가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 전체 규모는 10세대입니다.
• 토지. 본건 소재 토지는 대체로 장방형이며, 단지형다세대주택 부지로 이용 중입니다. 세로각지에 접하고 도로상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 비행안전제2구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
• 공부·건축물. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 본건은 3회 유찰됐습니다. 동일 단지 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 실제 매수 수요와 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가 대조. 최저매각가격 323,584,000원을 동일·유사 면적의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 감정가 대비 51.2%를 시세 대비 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
• 201호 임차관계 확인. 김희경의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준 이후라는 기재만으로 모든 명도 비용까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 다른 호실과 구분. 202호·301호·302호 등 다른 호실의 임차인 기록을 경매 대상 201호의 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 공동담보 확인. 구룡포수산업협동조합 근저당권에는 202호 공동담보가 기재되어 있습니다. 본건 관련 채권잔액과 배당관계는 최신 자료로 확인해야 합니다.
• 조세권리 확인. 송파구 근저당권과 서울특별시 압류가 기재되어 있습니다. 등기권리 소멸과 별개로 실제 조세채권의 우선순위, 당해세 및 배당금액을 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 조사하고, 미납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 현장 상태. 201호의 내부 구조와 수선 상태, 누수·설비 상태 등 감정평가만으로 확인하기 어려운 부분을 점검해야 합니다.
• 허가구역 등 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 사항과 해당 경매 취득에 적용되는 절차를 관할기관 및 최신 공부로 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.09.28 매각기일을 기준으로, 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유 상태를 종합하여 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 취득가치

서울동부지방법원 2024타경64687 공감지음41 201호는 감정가 632,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격이 323,584,000원까지 하락했습니다.

권리분석에서는 구룡포수산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류 등이 소멸하는 것으로 정리되며, 명세서상 인수권리도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 201호 임차인 김희경의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 실거래 비교가격도 확보되지 않았습니다. 또한 이미 3회 유찰된 물건이라는 점에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트 미확인, 점유·명도 추가 검증 필요입니다. 실제 비교시세와 최신 권리서류를 확인한 후, 최저가가 시장가격에 비해 적정한지 판단해야 하는 물건입니다.