서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 공감지음41 제2층 제202호로, 감정평가상 건물 전체는 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 632,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 323,584,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다만 가격이 절반 수준으로 내려왔다는 사실과 실제 시세 대비 저렴하다는 평가는 전혀 다른 문제입니다. 제공된 단지 자료에는 비교 가능한 거래금액이 없어 가격 메리트는 실거래 근거 없이 단정하면 안 됩니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.15 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당 채권최고액 600,000,000원이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정·서울특별시 압류·송파구 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.08.30 김성호 근저당 434,000,000원은 2024.04.09 이미 말소됐습니다. 예상배당 자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64687 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로64길 24, 2층202호 (가락동, 공감지음41) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사공감지음 |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 323,584,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 4,537,810,436원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.15 구룡포수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
말소기준권리는 2023.02.15의 구룡포수산업협동조합 근저당입니다. 2024.07.19 송파구 근저당 채권최고액 320,547,720원, 2024.12.04 임의경매개시결정, 2026.02.06 서울특별시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 202호는 후순위, 호수 미상 1명은 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 점유·임차 관련 인원은 11명입니다. 이 가운데 대상 호실인 202호 고창식은 2024.01.30 전입으로 말소기준일 2023.02.15보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 서은숙은 주거 점유로 기재되어 있으나 호수와 전입일, 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변우연 | 302호 | 2023.06.12 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준수 | 501호 | 2023.06.19 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이충섭 | 601호 | 2024.08.13 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥향 | 301호 | 2023.05.31 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고창식 | 202호 | 2024.01.30 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성규 | 502호 | 2023.11.10 | 2025.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희경 | 201호 | 2023.08.02 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재민 | 602호 | 2023.06.19 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영철 | 401호 | 2023.10.12 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심형보 | 402호 | 2024.11.15 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서은숙 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2024.12.26 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 51.2%지만 시세 할인율은 아니다
현재 최저가는 323,584,000원으로 감정가 632,000,000원의 51.2%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.4회이고, 이 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 최근 낙찰일로 2026.07.13이 기록돼 있으나 비교 가능한 낙찰금액이나 동일 조건 실거래 금액은 제시되지 않았습니다.
따라서 감정가 대비 48.8% 낮아졌다는 이유만으로 현재 가격을 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 다세대주택은 개별 호실의 면적·층·향·내부상태 등에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 현재 회차의 실질취득액 323,584,000원과 실제 비교사례를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 323,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,330,176원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 600,000,000원 | 318,253,824원 |
| 2. 근저당 · 송파구 | 320,547,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 920,547,720원 중 예상 배당은 318,253,824원이며, 미배당액은 602,293,896원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 323,584,000원 | 318,253,824원 | 602,293,896원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 258,867,200원 | 254,443,059원 | 666,104,661원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 207,093,760원 | 203,394,447원 | 717,153,273원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공감지음41은 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 총 10세대로 기재되어 있습니다.
- 입지. 송파구 가락동 석촌중학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역, 경찰병원역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물이며 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 6,370,000원/㎡, 토지면적 260.1㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있습니다.
- 유찰 흐름. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.4회이고 본건은 3회 유찰 상태입니다. 비교 가능한 거래금액이 없어 환금성과 가격 적정성은 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서은숙의 대상 호실 관련성 확인. 호수와 전입일이 확인되지 않으므로 202호 점유와 관련 있는지 최신 매각물건명세서·현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 고창식 점유·명도 확인. 202호 고창식은 2024.01.30 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유가 계속되고 있다면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 가격 비교사례 확보. 현재 최저가 323,584,000원은 감정가의 51.2%지만 비교 거래금액이 없어 시세 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 서울특별시 압류 확인. 2026.02.06 압류가 등기돼 있으므로 관련 세금채권과 배당관계를 최신 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘미상 점유자 확인’과 가격 검증이 먼저다
등기권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없어, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 대상 호실 202호의 고창식도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 다만 호수와 전입일이 확인되지 않은 서은숙이 남아 있어 202호와의 관련성 확인이 최종 권리분석의 핵심입니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 세 차례 유찰돼 323,584,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래 금액이 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 이 사건은 명시 인수 0원이라는 장점과 미상 점유자 확인 과제, 3회 유찰된 다세대라는 환금성 요소를 함께 보는 물건입니다.
