전주지방법원 2025타경1198. 전북 순창군 순창읍 순창남양휴튼아파트 105동 203호입니다. 전용 84.9675㎡, 18층 건물 중 2층에 위치한 아파트입니다. 소유자는 주식회사혜안디앤씨이며, 과거 주식회사무궁화신탁 명의로 보존등기된 후 신탁재산 귀속을 통해 소유권이 이전됐습니다.
현재 말소기준권리는 2024.06.07 이정희의 가압류 600,000,000원입니다. 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 별도의 근저당권은 없고, 김영규의 가압류는 이미 해제·말소됐습니다. 명세서에는 낙찰자가 인수할 권리가 없다고 기재돼 있습니다. 다만 권리의 소멸과 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다. 이 사건은 가격 비교뿐 아니라 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 제105동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성로 55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9675㎡ · 철근콘크리트구조 · 18층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사혜안디앤씨 (2024.01.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이정희 / 704,745,205원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.07 갑구 4번 가압류 · 이정희 · 청구금액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 10% 기준 27,500,000원 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 갑구 4번 가압류입니다. 이정희의 600,000,000원 가압류가 최초 말소기준권리이며, 해당 가압류의 본압류 이행에 따라 강제경매가 진행되고 있습니다. 등기부상 근저당권은 없고, 김영규의 후순위 가압류는 이미 말소됐습니다.
② 전입·점유자 분석 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 전입·점유자는 서오남·이금재·남형욱, 총 3명입니다. 세 사람 모두 전입신고가 2024.06.07 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 각자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차계약의 구체적 내용은 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서오남 전부 |
2025.03.19 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이금재 전부 |
2025.02.17 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 남형욱 전부 |
2025.02.12 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 표시된 대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것으로, 별도의 선순위 권원이나 실제 계약관계까지 조사 완료됐다는 의미는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 낮다
순창남양휴튼아파트는 378세대이며, 사용승인일은 2023.03.28입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 300,333,333원입니다.
다만 최근 거래에는 대상과 같은 전용 84.97㎡뿐 아니라 78.03㎡ 거래도 포함돼 있습니다. 전체 평균만으로 가격을 판단하기보다 동일 면적의 거래, 같은 층 거래, 최신 거래를 함께 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 11층 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 17층 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 2층 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8층 | 318,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8층 | 308,000,000원 |
| 2026.03 | 78.03㎡ | 10층 | 271,000,000원 |
| 2025.12 | 78.03㎡ | 13층 | 262,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 11층 | 320,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 18층 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 78.03㎡ | 13층 | 265,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 5층 | 310,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 5층 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼합 | 12건 | 300,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
말소기준 가압류 채권액 600,000,000원을 기준으로 한 예상배당입니다. 현재 매각가를 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 채권자에게 배당되며, 채권 전액을 충족하지 못합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,650,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 이정희 | 600,000,000원 | 270,350,000원 |
| 2. 갑구 7번 강제경매 · 이정희 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 미배당 채권액 | — | 329,650,000원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 갑구 7번은 갑구 4번 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정으로, 별도 채권액이 확인되지 않아 중복 배당하지 않았습니다. 경매 신청청구액 704,745,205원과 위 배당모형의 기준 채권액 600,000,000원은 서로 다르므로 실제 배당 시 채권계산서를 확인해야 합니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 예상 채권배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 275,000,000원 | 270,350,000원 | 329,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 383,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 427,264,000원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 명세서상 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 산정됩니다. 다만 배당 부족액이 매수인에게 승계되지 않는다는 것과, 점유자 인도 및 명도에 비용이 들지 않는다는 것은 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순창군청 남동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주변 환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로가 통과합니다. 단지 남동측 및 북서측 진출입로가 간선도로와 연결됩니다.
- 건물. 2023.03.28 사용승인된 378세대 단지입니다. 철근콘크리트구조이며 급·배수, 난방, 승강기, 소방설비 및 지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 일반상업지역 관련 지정이 확인되며, 도로구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등의 관련 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 다만 전용 78.03㎡와 84.97㎡가 혼재하므로 실제 처분가격은 동일 면적·층별 실거래와 개별 물건 상태를 중심으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 확인. 서오남·이금재·남형욱의 실제 거주 여부와 관계, 각자의 점유 권원 및 임대차계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 임대차계약서와 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 인수권리가 없더라도 인도명령, 점유자와의 협의 및 인도 지연 가능성에 대비해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 평균 300,333,333원뿐 아니라 동일 면적·2층 실거래 295,000,000원, 최신 거래 315,000,000원과 비교하고 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 경매 신청청구액 704,745,205원과 말소기준 가압류 청구금액 600,000,000원의 차이를 최신 채권계산서 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 관리비·인도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유자 인도 관련 예상 비용을 관리사무소 및 현장 확인을 통해 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 점유 확인이 먼저다”
순창남양휴튼 203호는 최근 실거래와 비교했을 때 신건 최저가 275,000,000원의 가격 경쟁력이 확인되는 물건입니다. 최근 12개월 평균 300,333,333원의 91.6%이며, 같은 전용면적·같은 2층 거래 295,000,000원보다도 낮습니다.
등기상으로는 이정희의 가압류가 말소기준이고, 명세서에 명시된 인수권리는 없습니다. 다만 조사상 전입·점유자 3명이 존재하며, 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 확인된 전입일은 말소기준보다 늦지만 실제 임대차관계와 인도 절차는 별도로 살펴야 합니다.
결론은 가격 비교에는 긍정적 근거가 있으나, 점유관계 확인 전에는 신중한 판단이 필요하다는 것입니다. 채권자의 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니지만, 명도와 실제 취득 과정에서 발생할 수 있는 비용은 별도로 고려해야 합니다. 이 물건은 최저가만이 아니라 실제 인도 가능한 상태와 최종 취득비용을 함께 검토하는 것이 핵심입니다.
