전주지방법원 2025타경1198. 순창남양휴튼아파트 107동 11층 1101호, 전용 113.66㎡ 아파트입니다. 가격만 보면 신건 최저가 394,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 397,833,333원보다 조금 낮고, 최신 거래 400,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.9% 높은 흐름이라는 점까지 보면 감정가 자체가 시장에서 크게 벗어나 있다고 보기는 어렵습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 임차관계입니다. 현황조사에는 서오남·이금재·남형욱 3명이 모두 전부를 점유하는 것으로 조사됐고, 전입일은 각각 2025.03.19, 2025.02.17, 2025.02.12입니다. 모두 말소기준인 2025.11.26보다 빠르므로 대항력이 인정될 수 있는 선순위 점유자입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 107동 11층 1101호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성로 55 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 113.66㎡ · 18층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사혜안디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정희 / 704,745,205원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 중요하다
등기부상 과거 신탁과 가압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025.11.26 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 다만 이 사건에서는 등기부보다 말소기준 이전 전입한 점유자 3명의 권리가 훨씬 중요합니다.
② 임차인 — 3명 모두 대항력, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서오남 | 전부 | 2025.03.19 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 이금재 | 전부 | 2025.02.17 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 남형욱 | 전부 | 2025.02.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 가격은 ‘약간 낮은 시세권’
순창남양휴튼아파트 동일 평형 113.66㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 이 중 최근 12개월 거래는 3건으로 평균 397,833,333원이고, 최신 거래는 2026.07의 400,000,000원입니다. 현재 최저가 394,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 113.66㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 113.66㎡ | 18 | 408,500,000원 |
| 2025.12 | 113.66㎡ | 1 | 385,000,000원 |
| 2025.06 | 113.66㎡ | 16 | 391,000,000원 |
| 2025.05 | 113.66㎡ | 2 | 373,000,000원 |
| 2025.03 | 113.66㎡ | 1 | 377,000,000원 |
| 2024.05 | 113.66㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 397,833,333원 |
전체 7건 평균은 389,214,285원이지만 최근 시장 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 3.9% 높은 추세이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 약 3,833,333원 낮습니다. 따라서 낙찰가 자체만 놓고 보면 시세권이지만, 할인 폭은 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이정희 | 704,745,205원 | 387,684,000원 |
| 미배당 | - | 317,061,205원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산은 신청채권자 청구금액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 임차인 3명의 보증금과 배당요구 상태가 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 394,000,000원 | 387,684,000원 | 317,061,205원 |
| 1회 유찰 · 80% | 315,200,000원 | 309,987,200원 | 394,758,005원 |
| 2회 유찰 · 64% | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 456,915,445원 |
유찰되면 표면상 최저가는 315,200,000원, 252,160,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가 하락만큼 매수인 인수가 커질 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 유찰가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순창군청 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하며, 남동측과 북서측 진출입로가 간선도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 공동주택으로 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·일반상업지역, 도로구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 평지의 부정형 공동주택 부지이며 공시지가는 197,300원/㎡입니다.
- 단지. 순창남양휴튼아파트 378세대, 사용승인일은 2023.03.28이며 동일 평형 실거래 7건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명의 보증금 확인. 서오남·이금재·남형욱 각각의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구를 했는지, 예상 배당으로 보증금이 전액 소멸하는지 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가로 판단. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득가를 최근 12개월 평균 397,833,333원 및 최신 거래 400,000,000원과 비교해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 세 사람이 모두 ‘전부’ 점유로 조사돼 있어 실제 거주·점유 형태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계조사서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 ‘보증금 미상’
이 물건은 신건 최저가 394,000,000원이 최근 12개월 평균 397,833,333원의 99.0%, 최신 거래 400,000,000원보다 6,000,000원 낮아 표면적인 가격은 시세권입니다. 최근 가격 흐름도 이전보다 3.9% 높아 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.
그러나 선순위 전입자 3명이 모두 대항력을 갖고 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 경우 입찰가가 내려가더라도 인수해야 할 미배당 보증금이 커지면 실질취득가는 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 가격 평가 자체를 완성할 수 없는 유형입니다. 등기부는 단순하지만 임차관계는 반드시 보완 확인이 필요합니다.
