전주지방법원 2025타경1198. 순창남양휴튼아파트 103동 2층 201호의 강제경매입니다. 현재 소유자는 주식회사혜안디앤씨이고, 등기상 근저당권은 없습니다. 과거 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기와 주식회사 옥산산업·김영규의 가압류가 있었지만 모두 등기부상 말소됐습니다. 제공 자료에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.11.26. 갑구 8번 강제경매개시결정입니다.

문제는 등기부보다 점유관계입니다. 남형욱은 2025.02.12., 이금재는 2025.02.17., 서오남은 2025.03.19. 전입한 것으로 조사돼 모두 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유·임대차계약·보증금·대항요건 유지 여부를 확인해야 승계액을 계산할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심

등기부상 과거 신탁과 가압류는 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준점은 2025.11.26. 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

② 임차인 — 3명 모두 보증금 확인 전까지 ‘대항력 가능·미상’

세 사람 모두 실제 임차인으로 조사돼 있으며 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다. 전입일만 보면 세 사람 모두 기준권리보다 앞서지만, 대항력은 전입일 하나만으로 확정되는 것이 아니라 실제 점유와 임대차관계 등 추가 사실 확인이 필요하고, 우선변제 여부도 확정일자와 배당요구 정보가 확인돼야 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 2.75억은 최근 평균의 91.6%

순창남양휴튼아파트의 최근 실거래 12건입니다. 비교 표본에는 전용 84.97㎡와 78.03㎡ 거래가 함께 포함돼 있고, 최근 12개월 평균은 300,333,333원, 최신 거래는 2026.08. 전용 84.97㎡ 11층 315,000,000원입니다.

최저매각가 275,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.6%이고, 최신 거래 315,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 경매 최저가 자체는 최근 실거래 수준 아래에 있습니다. 다만 이 사건은 임차인 보증금이 확인되지 않았으므로, 최저가 275,000,000원을 그대로 ‘실질취득원가’라고 놓고 시세와 비교하는 것은 이릅니다. 대항력 있는 보증금이 확인될 경우 미배당분이 매수인에게 승계돼 실질취득원가가 올라갈 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 집행비용 4,650,000원과 신청채권자 이정희 배당 270,350,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 신청채권 미배당액 434,395,205원은 그 자체로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 보증금 자체가 미상이라는 점을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 순창군청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하며, 남동측 및 북서측 진출입로가 간선도로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 아파트로 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 공동주택 부지로 이용 중인 평지이며, 제2종일반주거지역·일반상업지역과 중로3류 접합 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 공시지가는 197,300원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래. 순창남양휴튼아파트는 378세대, 2023.03.28 준공이며 최근 실거래 표본 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서·보증금 확인. 남형욱·이금재·서오남 세 사람의 계약관계와 보증금을 확인해야 실제 승계 가능액을 계산할 수 있습니다.
• 점유 및 대항요건 확인. 전입일은 모두 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자만으로도 정보가 불완전합니다. 실제 점유와 현재 임대차 상태까지 대조해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 세 임차인의 배당요구 여부가 미상이라 우선변제 및 미배당 잔액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
• 명세서와 현황조사의 최신 원본 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 임차인 관련 미확인 요소와 함께 최종 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
• 가격 판단은 실질취득원가 기준. 최저가 275,000,000원은 최근 평균의 91.6%지만, 승계 보증금이 확인되면 실질취득원가는 그만큼 달라집니다.
• 배당 미달과 인수를 구분. 신청채권자 미배당액 434,395,205원은 곧바로 매수인 승계액이 아닙니다. 반대로 임차인 보증금은 현재 배당표의 인수 0원과 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 보이지만, 권리비용은 아직 안 보인다

이 물건의 장점은 명확합니다. 순창남양휴튼아파트 신건 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 300,333,333원의 91.6%이고, 최신 거래 315,000,000원보다도 낮습니다. 등기부상 과거 신탁과 가압류도 이미 말소됐고 매각물건명세서의 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.

하지만 권리분석의 결론은 가격만으로 끝나지 않습니다. 남형욱·이금재·서오남 3명의 전입이 모두 2025.11.26. 말소기준보다 앞서면서 보증금·확정일자·배당요구 정보가 비어 있기 때문입니다. 따라서 현재 단계에서는 이들을 “대항력 있음”으로 단정할 수도, “승계 0원”으로 단정할 수도 없습니다. 최저가의 할인보다 먼저 확인해야 할 것은 세 사람의 실제 보증금과 대항요건입니다. 그 확인이 끝나야 275,000,000원이 진짜 취득가격인지, 추가 승계액이 붙는 가격인지가 결정됩니다.