전주지방법원 2025타경1198. 순창읍 교성리에 위치한 순창남양휴튼아파트 105동 101호, 전용 84.9675㎡ 아파트입니다. 2023년 준공된 378세대 단지로, 감정가 269,000,000원이 그대로 신건 최저매각가에 적용됩니다.

이 사건은 근저당권 실행에 따른 임의경매가 아니라 채권자 이정희의 강제경매입니다. 신청채권액은 704,745,205원으로 최저매각가를 크게 웃돌며, 신건 가격으로 매각되더라도 상당한 미배당이 발생하는 구조입니다.

등기부만 보면 앞선 신탁등기와 가압류들이 이미 말소되어 권리관계가 단순해 보입니다. 그러나 실제 검토의 중심은 등기된 담보권이 아니라 경매개시결정 이전에 전입한 점유 관련 인원들의 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리보다 선순위 전입관계가 핵심

최초 소유권보존등기 당시 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 2024.01.30. 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사혜안디앤씨에 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 금지사항등기 역시 소유권이전으로 말소됐습니다.

이후 설정된 주식회사 옥산산업의 가압류 1,015,438,354원과 김영규의 가압류 1,000,000,000원도 각각 이미 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 말소기준권리는 2025.11.26. 갑구 8번 강제경매개시결정입니다.

② 점유·임차관계 — 전입자 3명의 권리 확인 필요

현황조사에 나타난 전입자는 서오남, 이금재, 남형욱입니다. 세 사람 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했지만, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 전입신고 시점만으로 각각의 독립된 임차권이나 확정적인 대항력을 인정할 수는 없습니다.

현황조사상 확인되는 전입자 3명입니다. 각각을 독립적인 보증금 채권을 가진 임차인 3명으로 확정한 것은 아닙니다. 동일 주택 전부에 대한 전입관계의 성격 및 실제 임대차 당사자 수를 확인해야 합니다.

따라서 확인해야 할 것은 각 전입자의 실제 거주 여부, 전입자 상호관계, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 점유의 계속성입니다. 매각물건명세서의 기재와 현황조사 결과가 일치하는지 원본을 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 1층과 인수액을 함께 봐야 한다

순창남양휴튼아파트는 2023.03.28. 준공된 378세대 단지입니다. 최근 실거래 12건의 평균은 300,333,333원이며, 가장 최근인 2026년 8월 전용 84.97㎡ 거래는 315,000,000원입니다.

최근 실거래 평균 대비 최저매각가의 비율은 89.6%입니다. 최신 거래인 2026년 8월의 315,000,000원과 비교해도 신건 최저매각가는 낮습니다.

다만 최근 평균에는 전용 78.03㎡ 거래가 혼재되어 있으므로 전용 84.97㎡만의 순수 평균으로 해석해서는 안 됩니다. 대상 물건은 1층인 반면 가장 최근의 동일 면적 거래는 11층입니다. 층별 선호도와 실제 내부 상태가 다를 수 있어, 단순 평균 차액 전부를 투자수익이나 안전마진으로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 나머지가 신청채권자 이정희에게 배당되는 계산입니다. 청구금액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 신청채권 전액을 회수하지 못합니다.

미배당액은 매각대금에서 추가로 지급되는 금액이 아니라 신청채권자가 회수하지 못하는 채권액입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차인 권리는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 미배당액 자체를 매수인의 인수채무로 해석해서도 안 됩니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 순창군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 순창읍 소재지의 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근 간선도로와 연계되어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다. 단지 남동측 및 북서측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 2023.03.28. 준공된 378세대 단지입니다. 철근콘크리트구조이며 기본 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 및 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 대상 단지는 제2종일반주거지역 및 일반상업지역 관련 지정이 있으며, 도로구역·역사문화환경보존지역 등의 토지이용 제한사항이 확인됩니다. 토지 공시지가는 197,300원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래가 확인되는 단지이지만, 대상 호수는 1층입니다. 1층의 실제 시장 선호도와 동일 면적·유사 층 거래를 추가 확인하는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입자 3명 확인이 최우선. 서오남·이금재·남형욱의 실제 거주 상태, 전입자 간 관계 및 각각의 법적 점유 원인을 확인하세요. 현황조사상 모두 전부로 표시됐으므로 동일 호수에 대한 관계를 정리해야 합니다.
• 임대차 보증금과 확정일자. 임대차계약서 및 배당요구 내역을 확인하고, 실제 인수 가능한 보증금이 존재하는지 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시되어 있으나 전입일은 모두 말소기준보다 빠릅니다. 명세서 원본·현황조사서·주민등록 전입자료를 반드시 대조해야 합니다.
• 기존 신탁등기. 신탁원부 제2023-227호와 2024.01.30. 신탁등기 말소 및 소유권이전 경위를 확인하세요.
• 1층 가격 보정. 최근 실거래 평균이나 고층 거래금액을 그대로 대상 호수의 확정 시세로 사용하지 마세요.
• 매각 절차. 2026.03.23. 채권자의 강제경매취소 기각결정 관련 송달 기록은 일부 목록에 관한 사항입니다. 대상 호수의 절차 진행과 매각기일을 최종 공고로 확인하세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 권리관계에 따른 인도 및 명도 비용을 별도로 검토하세요.

맺으며 — “시세보다 낮은 가격, 그러나 실질취득금액은 아직 모른다”

순창남양휴튼 105동 101호는 신건 최저가 269,000,000원이 최근 실거래 평균 300,333,333원의 89.6%라는 점에서 가격 차이가 확인됩니다. 가장 최근의 동일 면적 거래금액 역시 315,000,000원입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 말소기준일 이전에 전입한 3명의 권리관계가 확정되지 않았다는 점입니다. 기존 신탁과 가압류가 말소됐다는 이유만으로 임차관계까지 정리됐다고 판단하면 안 됩니다.

매각물건명세서에는 인수권리가 없는 것으로 기재되어 있지만, 현황조사상 선순위 전입 사실과 보증금 미상이라는 불확실성은 남아 있습니다. 실제 임대차관계와 인수액을 확인하기 전에는 신건 가격의 시세 대비 할인율만으로 투자 메리트를 확정하기 어렵습니다.

권리관계 확인이 선행되어야 가격 판단도 완성됩니다. 확인 결과 실제 인수 보증금이 없다면 현재 최저가와 동일 면적 실거래를 기준으로 1층 가격 적정성을 검토할 수 있습니다. 반대로 인수할 보증금이 존재한다면 낙찰가와 이를 합한 실질취득금액을 기준으로 시세를 다시 비교해야 합니다.