전주지방법원 2025타경1198. 순창남양휴튼아파트 105동 2층 201호, 전용 84.9675㎡ 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2024.06.07. 이정희의 600,000,000원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.

점유관계는 완전히 비어 있지는 않습니다. 서오남·이금재·남형욱 등 실제 점유자 3명이 확인되지만, 전입일이 모두 말소기준일인 2024.06.07.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 낙찰자 인수와 별개로 실제 배당·명도 절차는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

등기상 최초 신탁 소유권은 이미 말소됐고, 2024.01.30. 주식회사혜안디앤씨로 소유권이 이전됐습니다. 2024.06.07. 이정희의 가압류가 말소기준이며, 2024.09.10. 김영규의 1,000,000,000원 가압류는 2024.12.06. 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.11.26.에는 이정희의 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요

세 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2024.06.07. 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 보증금 합산 문제는 없으며, 실제 점유자는 3명입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제와 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건부터 최근 실거래보다 낮다

순창남양휴튼아파트는 378세대, 2023.03.28. 준공 단지입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 300,333,333원이고, 경매 최저가 275,000,000원은 그 평균의 91.6%입니다. 최신 거래는 2026.08. 전용 84.97㎡ 11층 315,000,000원이며, 동일 면적 2층도 2026.06. 295,000,000원에 거래됐습니다.

전체 최근 거래에는 전용 78.03㎡ 거래도 포함돼 평균이 산출됐지만, 이 물건과 면적이 일치하는 84.97㎡ 거래만 보더라도 2026.06. 2층 295,000,000원, 2026.08. 11층 315,000,000원 등 최저가 275,000,000원보다 높은 거래가 확인됩니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 여지가 있는 구간으로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

가압류 채권 600,000,000원 중 270,350,000원이 배당되는 계산으로, 미배당액은 329,650,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

회차가 내려가면 이정희 가압류 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 낙찰자의 추가 취득원가로 전환되는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 순창군청 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하며, 남동측·북서측 진출입로가 간선도로와 연결됩니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비와 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·일반상업지역 관련 지정이 확인되며, 공시지가는 197,300원/㎡입니다.
• 단지. 378세대, 2023.03.28. 준공으로 최근 실거래가 지속 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 원본 확인. 서오남·이금재·남형욱의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
• 대항력 기준일 재대조. 말소기준 2024.06.07.과 세 점유자의 전입일이 실제 원본에도 동일하게 기재됐는지 확인해야 합니다.
• 시세는 동일 면적 중심. 최근 12건 평균에는 전용 78.03㎡ 거래도 포함돼 있으므로, 실제 응찰가 판단에서는 84.97㎡ 거래를 함께 대조하는 편이 안전합니다.
• 2층 조건 반영. 이 물건은 2층이고, 같은 84.97㎡ 2층 거래 295,000,000원이 확인됩니다. 개별 호수의 향·상태는 현장 확인 대상입니다.
• 배당표 변동 가능성. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 절차기록 확인. 2026.03.23. 채권자 이정희의 강제경매취소기각결정이 일부·목록 6에 관해 발송된 기록이 있으므로 해당 사건기록의 적용 범위를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 최근 실거래 아래”

이 사건의 핵심은 권리와 가격이 모두 비교적 단순하다는 점입니다. 말소기준은 2024.06.07. 가압류이고, 세 점유자는 모두 그 이후 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.

가격도 신건 최저가 275,000,000원이 최근 12개월 평균 300,333,333원의 91.6%이고, 최신 84.97㎡ 거래 315,000,000원 및 같은 면적 2층 거래 295,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 사건에서 확인해야 할 핵심 변수는 숨은 인수금보다는 점유자들의 실제 계약관계와 명도, 개별 호수 상태입니다. 권리상 실질취득가는 현재 최저가와 동일한 275,000,000원으로 계산됩니다.