전주지방법원 2025타경1198. 순창군 순창읍 교성리에 위치한 순창남양휴튼아파트 107동 202호입니다. 전용면적은 113.6606㎡, 감정가는 376,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부를 보면 이 물건은 과거 주식회사무궁화신탁 명의로 소유권보존등기된 신탁재산이었으나, 2024년 1월 30일 주식회사혜안디앤씨로 소유권이 이전되고 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 이정희의 600,000,000원 가압류가 설정됐고, 이를 본압류로 이행하는 강제경매가 진행됐습니다.

권리구조에서 주목할 점은 근저당권이 없고 2024년 6월 7일 이정희의 가압류가 말소기준권리라는 것입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 별도로 설정됐던 김영규의 1,000,000,000원 가압류는 이미 해제·말소됐습니다. 다만 이 사건은 임차인 문제가 완전히 해소된 무점유 물건이 아닙니다. 현황조사상 전입자 3명이 확인되므로, 입찰 전 실제 점유관계와 임대차계약을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준

최초 소유권보존등기 당시의 신탁과 금지사항등기는 현재 말소된 상태입니다. 소유권은 주식회사혜안디앤씨에 귀속됐으며, 그 이후 설정된 최초의 유효한 가압류가 2024년 6월 7일 이정희의 600,000,000원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이므로 매각 시 해당 가압류 및 후순위 경매개시결정은 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입자 3명 확인

현황조사에서 서오남·이금재·남형욱이 확인됐습니다. 세 사람 모두 말소기준권리인 2024년 6월 7일 이후 전입한 것으로 나타납니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 및 구체적인 계약관계는 확인이 필요합니다.

현황조사상 확인된 인원은 3명입니다. 모두 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 실제 조사 대상자이며, 각각 독립적인 임대차계약을 체결했는지까지 확정된 것은 아닙니다. 대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 94.5%

순창남양휴튼아파트 동일 면적(전용 113.66㎡)의 실거래 기록은 총 7건입니다. 전체 평균은 389,214,285원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 3건의 평균인 397,833,333원을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2026년 7월의 400,000,000원입니다.

최저가 376,000,000원은 전체 평균의 96.6%, 최근 12개월 평균의 94.5%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 3.9% 높은 상승 추세를 나타내므로, 전체 평균보다 최신 거래와 최근 평균을 중심으로 비교하는 것이 적절합니다. 최신 거래가 400,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정 아래 집행비용을 먼저 차감하고, 말소기준 가압류 채권에 배당하는 추정 결과입니다. 실제 배당은 채권계산서와 우선배당채권 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 경매 신청 청구액 704,745,205원을 동일 채권자의 가압류 청구금액 600,000,000원에 중복 가산하지 않았습니다. 미배당액은 채권자의 배당 부족분으로, 현재 분석상 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

⑤ 유찰 시 예상배당 변화

매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 인수액 0원은 확인된 등기 및 전입관계를 전제로 한 분석 결과이며, 최종 임차인 배당과 매각조건 확인은 별도로 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 순창군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 읍소재지 내 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 인근 간선도로를 이용할 수 있습니다. 단지 남동측과 북서측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트평지붕의 18층 건물입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 일반상업지역 관련 지정이 있으며, 도로구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한이 확인됩니다. 개별공시지가는 197,300원/㎡이고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 378세대 단지로 동일 면적 실거래 7건이 확인됩니다. 전체 거래 범위는 373,000,000원~408,500,000원입니다. 최근 거래가 과거 대비 3.9% 상승했으나, 실제 환금성은 저층 선호도와 개별 호실 상태에 영향을 받습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 3명 실체 확인. 서오남·이금재·남형욱의 임대차계약서, 실제 점유 여부, 보증금 및 상호 관계를 확인해야 합니다. 전입자 3명이 곧 독립 임대차계약 3건이라는 의미는 아닙니다.
• 대항력·우선변제 재점검. 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 나타나지만, 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다. 최종 매각물건명세서와 현황조사서를 대조해야 합니다.
• 소액임차인 배당. 예상배당표에 최우선변제액이 반영되지 않았습니다. 보증금과 임차관계가 확인되면 배당 순서와 금액을 다시 계산해야 합니다.
• 동일 층 실거래. 본건은 2층입니다. 2025년 5월 동일 면적·동일 층 거래가 373,000,000원이므로 최근 평균과 함께 저층 비교가격을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 거주자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 장기 체납 관리비 중 공용부분 관련 부담 가능성도 관리사무소에 점검해야 합니다.
• 경매 절차 확인. 강제경매취소 신청에 대한 일부 기각결정 이력이 있으므로 최종 기일과 물건별 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본을 대조하고 변동된 권리나 매각조건이 없는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “최근 시세보다 낮지만, 점유 확인이 먼저”

순창남양휴튼 107동 202호는 최저가 376,000,000원이 최근 12개월 평균 397,833,333원의 94.5%로, 최근 실거래를 기준으로는 가격상 검토할 여지가 있습니다. 전체 평균보다 최근 평균이 높고 최근 거래 추세도 +3.9%라는 점은 참고할 만합니다.

다만 신건의 가격 메리트를 평가할 때는 2층이라는 개별 조건과 점유관계를 함께 고려해야 합니다. 실제 같은 2층 거래가 373,000,000원으로 현재 최저가보다 낮았으며, 현황조사상 3명의 전입자에 대한 보증금과 계약관계도 확인되지 않았습니다. 현재 등기상 예상 인수액은 0원이지만, 이를 임차관계나 명도 위험이 전혀 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

핵심은 최근 시세와 저층 거래가격을 함께 비교하고, 전입자 3명의 계약·점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것입니다. 권리상 명시된 인수 부담은 없지만, 최종 임차인 조사와 매각조건 확인이 선행돼야 합니다.