광주지방법원 2025타경51626. 광양시 중동 ‘호텔락희’ 1동 6층 609호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 숙박시설(호텔 객실)입니다. 말소기준권리는 2020.06.29. 설정된 광양시새마을금고 근저당권 채권최고액 585,600,000원입니다. 그 뒤 동양지티에스 근저당권, 국가·국민건강보험공단·제주특별자치도 등의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 점유관계입니다. 현황조사에는 주식회사 락희애가 전부를 호텔객실로 사용 중이라고 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 인수액이 0원이라고 확정해서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상, 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서와 임대차 관계의 추가 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51626 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1814-8 호텔락희 1동 6층609호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(호텔 객실)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사베스트에이치케이 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 33,690,000원 (4회 유찰, 감정가 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 409,332,241원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.29. 광양시새마을금고 근저당권 · 채권최고액 585,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
등기상 말소기준은 2020.06.29. 광양시새마을금고 근저당권입니다. 2021.06.18. 동양지티에스 근저당권과 2022.10.17. 국가 압류, 2025.06.11. 현 경매개시결정, 2025.08.05. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.03. 제주특별자치도 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 기존 동광양농업협동조합 근저당권과 과거 가압류·경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 대항력 ‘有’가 아니라 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입/확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 락희애 | 전부 | 호텔객실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사상 확인된 실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 성립 여부를 판정할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차관계라면 매수인 인수 문제가 생길 수 있으므로, 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산값을 최종 권리판단으로 사용해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 4회 유찰은 싸다는 증거가 아니다
현재 최저매각가는 33,690,000원으로 감정가 94,000,000원의 35.84%입니다. 4회 유찰된 결과 가격 숫자만 보면 크게 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없으며 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
또한 매각물건명세서 비고에는 수익형 호텔이라고 기재돼 있고, 감정평가상 실제 이용도 호텔 객실입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 객실 운영, 임대·운영 관계와 환금성을 함께 보아야 하는 용도인데, 여기에 4회 유찰과 점유관계 미상이 겹쳐 있습니다. 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 가점하기보다 왜 반복 유찰됐는지와 점유·운영관계를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,006,420원 |
| 2. 근저당 · 광양시새마을금고 | 585,600,000원 | 32,683,580원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동양지티에스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 685,600,000원 중 예상배당은 32,683,580원이고, 미배당은 652,916,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 점유 임차관계가 미상이므로 배당계산상 인수 0원과 별개로 매수인의 최종 인수위험은 추가 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양항 해양공원 북동측 인근으로, 주변에는 항만 주변 점포 등 근린생활시설·숙박시설·공원·해안가가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설인 호텔 객실로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상15층 숙박시설 및 제2종근린생활시설 건물입니다.
- 도로·토지. 남동측과 북측으로 아스팔트포장도로에 접하고, 토지는 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 준공업지역이며 공시지가는 831,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 일반 급배수·위생·승강기·소방·냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 수익형 호텔 객실이고 현재까지 4회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 경쟁력을 검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 최우선 확인. 주식회사 락희애의 점유 근거, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 전입신고 또는 사업자등록 관련 대항요건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 보증금과 대항력 정보가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 전제하지 마세요.
- 가격 착시 경계. 최저가 33,690,000원은 감정가의 35.84%지만 실거래 비교자료가 없으므로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 수익형 호텔 구조 확인. 객실 운영·관리 방식과 실제 임대관계를 확인해야 합니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 확인됩니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부에 따라 배당순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰된 물건이므로 단순히 다음 회차 가격만 계산하기보다 반복 유찰의 원인을 점유·용도·환금성 측면에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “35.84%”보다 먼저 봐야 할 것은 점유관계다
이 사건은 감정가 94,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 33,690,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 숫자가 곧 안전하거나 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 객실 전부를 점유하는 주식회사 락희애의 보증금과 대항요건이 미상이라 매수인이 실제로 부담할 금액을 확정할 수 없습니다.
게다가 수익형 호텔로 사용되는 물건이고 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가의 시세 메리트를 검증할 수 없습니다. 4회 유찰과 낮은 환금성의 용도, 점유관계 미상이 동시에 겹친 만큼 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저인 고위험 확인형입니다. 임대차·점유 원본 확인 없이 33,690,000원을 실질취득가로 보고 응찰하는 접근은 피해야 합니다.
