광주지방법원 2025타경51626. 광양시 중동 ‘호텔락희’ 1동 6층 610호로, 감정 이용상태는 숙박시설(호텔 객실)이며 비고에도 수익형 호텔로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사베스트에이치케이입니다. 등기상 핵심은 2020.06.29 설정된 광양시새마을금고 근저당권 585,600,000원이 말소기준이라는 점입니다. 이후 동양지티에스 근저당권, 국·광양시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기권리만 보고 인수 0원으로 끝낼 사건이 아닙니다. 현황조사상 주식회사 락희애가 객실 전부를 호텔객실로 사용하고 있는데, 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 보증금 및 대항요건이 확인되기 전까지 실질취득비용을 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51626 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1814-8 호텔락희 1동 6층 610호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 항만9로 97 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(호텔 객실) · 수익형 호텔 |
| 소유자 | 주식회사베스트에이치케이 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 33,690,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 409,332,241원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.29 광양시새마을금고 근저당권 · 채권최고액 585,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 구조, 임차인은 미확정
2016년 신탁등기와 동광양농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2020.06.29 광양시새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.02.21 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 해당 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이후 설정된 동양지티에스 근저당권과 국·광양시 압류, 2025.06.11 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금과 대항력은 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 락희애 | 전부 · 호텔객실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 주식회사 락희애 자체가 점유자로 기재돼 있습니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부와 매수인 인수 가능 금액도 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 36% 수준이어도 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 33,690,000원으로 감정가 94,000,000원의 35.84% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 가격 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시장 시세 대비 할인율로 볼 근거가 없습니다. 특히 실제 임차보증금까지 미상이라, 낙찰가와 실질취득비용 사이에 차이가 생길 가능성도 열려 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 33,690,000원 | 32,683,580원 | 652,916,420원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 26,952,000원 | 26,066,864원 | 659,533,136원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 21,561,600원 | 20,773,491원 | 664,826,509원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,006,420원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 광양시새마을금고 설정 | 585,600,000원 | 32,683,580원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사동양지티에스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 685,600,000원, 예상 배당은 32,683,580원, 미배당은 652,916,420원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 특히 주식회사 락희애의 보증금이 확인되지 않았으므로 임차인 관련 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 입지. 광양항 해양공원 북동측 인근으로, 주변에 항만 주변 점포 등 근린생활시설과 숙박시설, 공원, 해안가가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 당시 숙박시설인 호텔 객실로 이용 중이며, 수익형 호텔로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕, 지하 1층·지상 15층의 숙박시설 및 제2종근린생활시설 건물입니다. 급배수·위생·승강기·소방·냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남동측 및 북측으로 각각 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업기타이며 토지면적은 2,229.4㎡, 공시지가는 831,600원/㎡입니다.
- 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인부터 확인. 주식회사 락희애의 전입신고일·보증금·확정일자가 핵심입니다. 대항력과 우선변제 여부가 확정되기 전에는 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 최저가만 보지 않기. 33,690,000원은 감정가의 35.84% 수준이지만, 비교 실거래가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 수익형 호텔이라는 용도 반영. 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설 호텔 객실로 이용 중인 물건이라는 점을 가격 판단의 전제로 두어야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 추정에서는 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차보증금도 미상입니다.
- 권리 이전관계 대조. 2020.06.29 설정된 기준근저당권은 2025.02.21 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 근질권도 설정돼 있으므로 관련 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.18입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 점유관계 원문을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 36%”보다 임차인 확인이 먼저다
이 물건은 4회 유찰을 거쳐 최저가가 33,690,000원까지 낮아졌습니다. 등기부만 보면 2020.06.29 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조라 비교적 단순합니다. 그러나 현황조사상 주식회사 락희애가 객실 전부를 점유하고 있고, 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수액도 미상으로 두는 것이 맞습니다.
여기에 실거래 비교가격까지 확인되지 않아 4회 유찰과 감정가 대비 큰 할인폭만으로 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가할 수도 없습니다. 이 사건의 순서는 분명합니다. 먼저 임차보증금과 대항요건을 확정하고, 그 다음 실질취득비용을 계산한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 현재 단계에서는 등기상 후순위 권리보다 미확정 임차인과 가격 검증 부재가 더 큰 리스크입니다.
