광주지방법원 2025타경51626. 광양시 중동 호텔락희 1동 6층 617호로, 감정평가상 숙박시설(호텔 객실)로 이용 중인 수익형 호텔 개별호실입니다. 현재 소유자는 주식회사베스트에이치케이이고, 2020.06.29 소유권을 취득한 날 광양시새마을금고 앞으로 채권최고액 585,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 압류·후순위 근저당·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건을 단순한 “등기상 인수 0원” 물건으로만 보면 위험합니다. 현황조사에는 주식회사 락희애가 전부를 호텔객실로 사용하는 것으로 확인되어 있습니다. 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않아 이 점유자가 대항력을 갖는지, 배당으로 보증금이 모두 정리되는지 여부를 현재 자료만으로는 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51626 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1814-8 호텔락희 1동 6층 617호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 항만9로 97 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(호텔 객실)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사베스트에이치케이 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 42,650,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 409,332,241원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.05.03 동광양농업협동조합의 근저당권 236,400,000원은 2020.06.29 이미 말소됐습니다. 현존하는 말소기준은 같은 날 설정된 광양시새마을금고 근저당권 585,600,000원입니다. 이 근저당권은 2025.02.21 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 채권최고액 585,600,000원의 근질권이 느티나무제사차유한회사 앞으로 설정됐습니다. 말소기준 이후의 국 압류, 제주특별자치도 압류, 주식회사동양지티에스 근저당 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 락희애 | 전부 | 호텔객실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 기준시점과의 선후관계를 판단할 수 없고, 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 매각물건명세서에서 임차보증금·전입 또는 사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전까지는 매수인 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가는 119,000,000원, 현재 최저가는 42,650,000원으로 4회 유찰된 회차입니다. 다음 회차 시나리오는 34,120,000원, 그 다음은 27,296,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 객실의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,700원 |
| 1. 근저당 · 광양시새마을금고 | 585,600,000원 | 41,482,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동양지티에스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 42,650,000원을 가정하면 채권자 총 청구 685,600,000원 중 41,482,300원이 배당되고 미배당은 644,117,700원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐고 주식회사 락희애의 보증금 자체가 미상인 만큼 임차관계 확인 전에는 최종 인수위험을 확정할 수 없습니다.
⑤ 과거 경매·채권 구조
이 부동산에는 2021.08.12 광양시새마을금고가 신청한 임의경매개시결정 2021타경55005가 있었으나 2022.02.11 취하되어 2022.02.16 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.06.11 엠씨아이대부 주식회사가 다시 임의경매를 신청해 현재 2025타경51626 사건이 진행 중입니다.
현재 경매의 청구금액은 409,332,241원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 선순위 근저당 585,600,000원과 후순위 근저당 100,000,000원을 합친 685,600,000원을 채권 기준으로 사용하고 있으며, 현재 최저가에서는 후순위 근저당에 배당될 금액이 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설인 호텔 객실로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 수익형 호텔임이 기재돼 있습니다.
- 입지. 광양항 해양공원 북동측 인근으로, 항만 주변 점포 등 근린생활시설·숙박시설·공원·해안가가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층의 숙박시설 및 제2종근린생활시설 건물 내 개별호실입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소방·냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2,229.4㎡의 대지이며 준공업지역, 평지·세로장방·중로각지입니다. 공시지가는 831,600원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 및 북측으로 각각 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리 확인. 주식회사 락희애의 보증금, 점유 시작일, 전입 또는 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않으므로 “대항력 없음”이나 “인수 0원”으로 확정해서는 안 됩니다.
- 수익형 호텔 계약 확인. 객실 운영주체와 소유자 사이의 임대·위탁운영·수익배분 계약이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 42,650,000원이 감정가 36% 수준이어도 실거래 자료가 없으므로 현재 시장가보다 저렴하다는 근거는 없습니다.
- 관리·운영비 확인. 호텔 객실의 관리비와 운영 관련 미납액 및 인수 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “36%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것은 임차관계다
현재 최저가 42,650,000원은 감정가 119,000,000원의 36% 수준이고 이미 4회 유찰됐습니다. 등기부만 보면 2020.06.29 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸해 구조는 정리되어 있습니다. 하지만 현황조사에서 주식회사 락희애가 객실 전부를 사용하고 있고 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않는다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
여기에 물건 자체가 일반 주택이 아닌 수익형 호텔 객실이고, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 4회 유찰·저환금 용도·임차관계 미상이 동시에 존재하므로, 임차보증금과 운영계약을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
