42,650,000원
광주지방법원 2025타경51626. 광양시 중동 호텔락희 1동 6층 616호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 숙박시설(호텔 객실)입니다. 매각물건명세서 비고에도 “수익형 호텔임”이 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사베스트에이치케이이고, 등기상 말소기준은 2020.06.29 설정된 광양시새마을금고의 채권최고액 585,600,000원 근저당권입니다.
이 근저당권은 2025.02.21 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제사차유한회사를 채권자로 하는 채권최고액 585,600,000원의 근질권도 설정됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자는 엠씨아이대부 주식회사이며 청구액은 409,332,241원입니다. 말소기준 이후의 주식회사동양지티에스 근저당권, 근로복지공단 가압류, 국 및 제주특별자치도 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51626 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1814-8 호텔락희 1동 6층616호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 항만9로 97 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(호텔 객실)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 · 지하1층 지상15층 숙박시설 및 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사베스트에이치케이 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 42,650,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 유찰 / 2026.08.18 |
| 경매채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 409,332,241원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2020.06.29 을구 2번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 광양시새마을금고이고, 2025.02.21 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 2021.06.18 주식회사동양지티에스 근저당권 100,000,000원, 2022.01.20 근로복지공단 가압류 11,600,000원, 2022.10.17 국 압류, 2025.04.17 제주특별자치도 압류 및 2025.06.11 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 점유자 분석 — 호텔 운영법인의 권리관계가 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 락희애 | 전부 | 호텔객실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 락희애는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 실제 점유자입니다. 다만 보증금과 권리 발생 시점이 확인되지 않아 인수금액 자체를 계산할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 말소기준권리보다 앞서는 대항요건이 확인되는 경우와 그렇지 않은 경우의 결과가 달라질 수 있으므로, 이 사건은 매각물건명세서와 점유·임대관계 확인이 입찰 전제입니다.
③ 가격 판단 — 36%까지 내려와도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 119,000,000원, 현재 최저매각가는 42,650,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 데이터상 감정가 36% 구간이고, 추가 유찰 시 제시된 최저가는 34,120,000원, 27,296,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 42,650,000원 | 655,717,700원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,120,000원 | 664,094,160원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 27,296,000원 | 670,795,328원 | 0원 |
여기서 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 동일·유사 객실의 최근 실거래 비교 자료가 없어 현재 42,650,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 게다가 수익형 호텔이고 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 판단에서 무시할 수 없는 신호입니다. 이 사건의 가격 평가는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래·운영가치와 점유관계 확인 이후에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,700원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 광양시새마을금고 | 585,600,000원 | 41,482,300원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사동양지티에스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 11,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 697,200,000원 중 채권자 예상배당은 41,482,300원, 미배당은 655,717,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 을구 2번 근저당권은 2025.02.21 엠씨아이대부주식회사로 이전된 이력이 있으므로 권리 흐름에서는 이전관계까지 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양항 해양공원 북동측 인근으로, 항만 주변 점포 등 근린생활시설과 숙박시설, 공원, 해안가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 호텔락희 건물 내 개별호실이며 현재 숙박시설인 호텔 객실로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층 지상15층 숙박시설 및 제2종근린생활시설 건물입니다.
- 설비. 일반적인 급배수설비·위생설비·승강기·소방설비·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북측으로 각각 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·세로장방·중로각지이며 토지면적은 2,229.4㎡, 공시지가는 831,600원/㎡입니다.
- 규제. 무역항에 접하고 가축사육제한구역·도시지역·준공업지역에 포함되며, 중로1류 및 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 수익형 호텔 객실이고 이미 4회 유찰됐습니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 단순 감정가 할인율보다 실제 거래 가능 가격과 운영·점유관계 확인이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 주식회사 락희애의 점유 개시 시점, 보증금, 확정일자 및 임대차 관계를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 인수 0원 확정 금지. 배당 시나리오상 인수는 0원이지만 보증금·대항력 자체가 미상입니다. 점유관계 확인 전에는 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
- 말소기준 이전관계 확인. 2020.06.29 광양시새마을금고 근저당권이 2025.02.21 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 근질권도 설정돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 42,650,000원이지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 36%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재까지 4회 유찰됐으므로 수익성·운영구조·점유관계·실제 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 가정 매각가에서는 채권자 미배당이 655,717,700원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “36%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 119,000,000원에서 최저가 42,650,000원까지 내려온 4회 유찰 수익형 호텔입니다. 등기권리는 2020.06.29 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이지만, 현황조사에서 주식회사 락희애가 전부를 호텔객실로 점유하고 있고 보증금·대항력·우선변제 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 배당 계산의 인수 0원만 보고 “권리도 깨끗하고 감정가의 36%라 싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 검증되지 않았고, 점유자의 권리관계가 확정되지 않아 실질취득금액도 아직 미정입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 점유관계 확인과 실제 시장가 검증입니다.
