광주지방법원 2025타경51626. 광양시 중동 호텔락희 1동 12층1207호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 숙박시설(호텔 객실)입니다. 감정가는 94,000,000원, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 33,690,000원입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 가격 할인율보다 먼저 점유관계와 임차보증금을 확인해야 합니다.
현황조사에는 주식회사 락희애가 호텔객실 전부를 사용하는 것으로 조사됐습니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고 보증금도 미상이므로, 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정하는 것도 불가능합니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 특히 보증금 액수가 확인되지 않았으므로 실제 인수금액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51626 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1814-8 호텔락희 1동 12층1207호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(호텔 객실)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사베스트에이치케이 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 33,690,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 409,332,241원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발행일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2020.06.29. 광양시새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 585,600,000원이며, 2025.02.21. 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 국 압류, 주식회사동양지티에스 근저당권, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 동광양농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 과거 가압류와 2021년 경매개시결정 역시 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — “없음”이 아니라 “미상”
| 점유자 | 점유부분 | 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 락희애 | 전부 | 호텔객실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
실제 점유자로 조사된 곳은 주식회사 락희애 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 객실 전부를 사용하는 점유자로 확인된 경우입니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않았고 확정일자와 보증금도 확인되지 않아 대항력·우선변제권·낙찰자 승계 여부를 모두 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,006,420원 |
| 2. 근저당 · 광양시새마을금고 | 585,600,000원 | 32,683,580원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동양지티에스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 33,690,000원을 가정하면 집행비용 1,006,420원을 제외한 32,683,580원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 652,916,420원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차보증금이 미상이므로 최종 권리판단은 점유·임대차 원본 확인을 전제로 해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 33,690,000원 | 32,683,580원 | 652,916,420원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 26,952,000원 | 26,066,864원 | 659,533,136원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 21,561,600원 | 20,773,491원 | 664,826,509원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 35.84% 수준입니다. 5회 유찰 시 26,952,000원, 6회 유찰 시 21,561,600원으로 내려갑니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 숙박시설 호텔 객실이라는 용도 특성까지 있으므로 “감정가보다 많이 내려왔다”는 사실만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 더 중요한 것은 주식회사 락희애의 임차조건 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며, 감정평가상 숙박시설인 호텔 객실로 이용중입니다. 매각물건명세서에도 수익형 호텔로 기재돼 있습니다.
- 입지. 광양항 해양공원 북동측 인근으로 항만 주변 점포 등 근린생활시설, 숙박시설, 공원, 해안가가 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕, 지하1층·지상15층 숙박시설 및 제2종근린생활시설 건물 내 개별 호실입니다.
- 설비. 일반 급배수·위생·승강기·소방·냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업기타이며 공시지가는 831,600원/㎡입니다. 남동측과 북측으로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 수익형 호텔 객실로서 일반 주거용 아파트와 다른 매수층과 운영 구조를 갖는 용도입니다. 현재 4회 유찰됐다는 사실 자체도 입찰 전 환금성·운영수익 검증 필요성을 높입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 락희애 임대차부터 확인. 전입신고일, 확정일자, 보증금, 임대차계약 체결 주체를 매각물건명세서·현황조사·계약관계 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재 자료로는 대항력 있음도 없음도 확정할 수 없습니다. 정확한 결론은 대항력 가능·미상입니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금과 대항력이 확인되면 낙찰가 외 승계액이 발생하는지 다시 계산해야 합니다. 지금 표시된 배당표상 인수 0원만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 수익형 호텔 운영조건 확인. 객실 운영 방식, 운영사와 소유자 사이 계약, 정산 구조, 관리비·운영비 등을 실제 자료로 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 94,000,000원과 최저가 33,690,000원의 차이만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도 거래와 수익률을 별도 검토해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 등기상 국 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이지만 실제 배당과 체납 관련 사항은 매각 전 원본 자료를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “33,690,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 물건은 감정가 94,000,000원에서 4회 유찰돼 33,690,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조이고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 현황조사상 주식회사 락희애가 호텔객실 전부를 사용하고 있으며 보증금·전입신고일·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “감정가의 35.84%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 현재 최저가가 실제 최종 취득비용인지 아직 확인되지 않았다는 점입니다. 게다가 수익형 호텔이고 비교 실거래 자료도 없어 할인율 자체를 시세 메리트로 환산하기 어렵습니다. 결론은 등기부 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계가 확인될 때까지 가격 판단도 보류입니다.
