🏷️ 4회 유찰 💰 33,690,000원 📉 감정가 36% ⚠️ 점유관계 미상
광주지방법원 2025타경51626. 광양시 중동 ‘호텔락희’ 제1동 13층 1307호로, 감정 이용상태는 숙박시설(호텔 객실)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사베스트에이치케이이고, 2020.06.29. 설정된 광양시새마을금고 근저당권의 채권최고액은 585,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 설정된 주식회사동양지티에스 근저당, 국·제주특별자치도 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유입니다. 현황조사에는 주식회사 락희애가 객실 전부를 호텔객실로 사용한다고 기재되어 있지만, 보증금과 대항력 판정에 필요한 정보가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도 이를 곧바로 실제 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51626 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1814-8 호텔락희 1동 13층1307호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 항만9로 97 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(호텔 객실)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사베스트에이치케이 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 33,690,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 409,332,241원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2020.06.29. 광양시새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.02.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정이 등기되어 있습니다. 이후 주식회사동양지티에스 근저당과 국·제주특별자치도 압류, 현재 경매개시결정이 이어집니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 점유자의 대항력·보증금 문제는 등기부만으로 끝나지 않습니다.
② 점유자 분석 — 실제 승계 위험은 아직 미확정
| 점유자 | 사용 부분 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 락희애 | 전부 | 호텔객실 | 미상 | 미상 | 판정 유보 |
실제 점유자는 주식회사 락희애 1곳입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 호텔객실 전부를 사용하는 점유자로 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않고 대항력 판정도 불가능하므로, 최저가 33,690,000원만 보고 실질취득비용이 같은 금액이라고 계산해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 4회 유찰은 확인되지만 시세 할인율은 판단 유보
감정가는 94,000,000원, 현재 최저매각가는 33,690,000원입니다. 4회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 36% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 26,952,000원, 6회 유찰 시 21,561,600원입니다.
그러나 이 물건은 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다. 특히 수익형 호텔 객실이라는 이용형태와 점유관계 미확정이 함께 존재하므로, 실제 투자판단에서는 현재 거래 가능한 가격과 점유 승계비용을 함께 확인한 뒤 최저가의 의미를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,006,420원 |
| 2. 근저당 · 광양시새마을금고 | 585,600,000원 | 32,683,580원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동양지티에스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권 총액 685,600,000원 중 32,683,580원이 배당되고, 미배당은 652,916,420원입니다. 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 점유자의 보증금·대항력도 미상이므로 실제 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설인 호텔 객실로 이용중이며, 매각물건명세서 비고에도 수익형 호텔로 기재되어 있습니다.
- 입지. 광양항 해양공원 북동측 인근으로, 항만 주변 점포 등 근린생활시설과 숙박시설·공원·해안가가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층·지상15층 숙박시설 및 제2종근린생활시설 건물 내 개별호실입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소방·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지면적 2,229.4㎡, 공시지가 831,600원/㎡이며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 주식회사 락희애의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서에서 금액과 승계 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 판정 확인. 현황조사만으로는 대항력을 확정할 수 없습니다. 미확인 상태에서 ‘인수 없음’으로 전제하지 마세요.
- 감정가 할인 착시 경계. 4회 유찰·감정가 36%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 수익형 호텔 특성 점검. 현재 이용상태가 호텔 객실이므로 실제 운영·점유관계와 매수 후 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 등기 원본 대조. 근저당권 이전과 근질권 설정, 압류·경매개시결정 등 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙폭보다 점유 확인이 먼저”
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 94,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 33,690,000원, 감정가의 36%까지 내려왔습니다. 그러나 낙폭이 곧 안전마진은 아닙니다. 수익형 호텔 객실이고, 주식회사 락희애가 전부를 사용하고 있으며 보증금과 대항력 판정은 미상입니다. 등기상 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 점유 승계위험까지 확인되어야 비로소 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 등기 흐름은 비교적 명확하지만, 점유는 보류. 이번 사건의 승부처는 33,690,000원이라는 숫자보다 매각물건명세서에서 점유자의 보증금·대항력·승계 여부를 확정하는 것입니다.
