청주지방법원 2026타경82. 등기부상 현재 소유자는 고구마베르니모주식회사이고, 2021.06.24. 모충새마을금고 근저당권 960,000,000원이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국·증평군·청주시·하남시 압류와 2026.03.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 안산시와 괴산군 압류는 후속 말소 기록도 확인됩니다.
등기 권리만 보면 후순위 권리의 정리는 비교적 명확합니다. 하지만 점유관계가 단순하지 않습니다. 고구마베르니모(주)는 2019.06.21. 전입 이력이 있어 말소기준일보다 앞서고, 이동규는 전입일이 확인되지 않습니다. 두 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만으로 실질취득가를 고정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경82 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 장동리 930 대성베르힐리오파크아파트 117동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 고구마베르니모주식회사 · 2021.06.24. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 229,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 모충새마을금고 / 764,124,896원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.24. 모충새마을금고 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
임차·점유 현황
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선경 | 2021.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제이지코리아(주) | 2025.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고구마베르니모(주) | 2019.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이동규 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 니모에스엠(주) | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손예성 | 2023.06.05 | 1,500원 | 없음 | 미상 배당요구 2026.04.13 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 표의 점유자는 모두 실제 점유관계 확인 대상입니다. 말소기준 이후 전입한 김선경·제이지코리아(주)·니모에스엠(주)·손예성은 대항력이 없지만, 고구마베르니모(주)와 이동규는 현재 자료만으로 승계 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가를 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
같은 단지 대성베르힐리오파크의 최근 거래 표본은 전용 59.95㎡이고, 최근 12개월 평균은 175,958,333원, 최신 거래는 2026.08. 176,000,000원입니다. 현재 최저가 229,600,000원은 최근 12개월 평균의 130.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 17 | 176,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 8 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 10 | 176,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 11 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 18 | 238,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 7 | 149,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 13 | 174,500,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 175,958,333원 |
특히 현재 최저가만 놓고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다. 선순위 또는 전입일 미상 점유자의 실제 인수금이 확인될 경우 실질취득비용은 현재 최저가보다 더 높아질 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 그 금액을 임의로 계산하거나 현재 실질취득가를 229,600,000원으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,014,400원 |
| 1. 근저당 · 모충새마을금고 | 960,000,000원 | 225,585,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 모충새마을금고 채권최고액 960,000,000원 중 225,585,600원이 배당되고 734,414,400원이 미배당으로 남습니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원이지만, 국세·지방세 당해세와 점유자의 실제 대항력·보증금 확인 결과는 별도 확인 대상입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 229,600,000원 | 225,585,600원 | 734,414,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 160,720,000원 | 157,669,920원 | 802,330,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,504,000원 | 110,128,944원 | 849,871,056원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가서상 이용상태도 근린생활시설입니다. 주소에 아파트 명칭이 포함돼 있어도 주거용 아파트로 전제하면 안 됩니다.
- 입지. 형석고등학교 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도에 접하고, 관련 감정 대상은 약 8M·15M·6M 내외 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가는 411,900원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 대성베르힐리오파크는 989세대, 2015.05.22. 준공 단지이지만 본건은 근린생활시설로 이용 중이어서 단지 아파트 거래량을 그대로 본건 환금성으로 치환해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 확인. 고구마베르니모(주)의 2019.06.21. 전입과 이동규의 미상 전입일을 기준으로 사업자등록·점유개시·임대차계약·보증금·확정일자를 원본 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 대항력 있는 점유자의 미배당 보증금이 확인되면 그 금액은 낙찰가 외 추가 부담이 될 수 있으므로, 확인 전에는 인수 0원으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 가격 비교 주의. 현재 최저가는 최근12개월 거래 평균의 130.5%입니다. 더구나 실거래 표본은 단지 아파트 거래이고 본건은 근린생활시설이므로 시세보다 저렴하다는 결론은 금물입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2024.09.25. 공매공고가 등기돼 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 다수 점유자가 조사돼 실제 사용 주체와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 아직 싸다고 볼 수 없다”
이 사건의 등기상 말소 구조는 어렵지 않습니다. 2021.06.24. 모충새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다.
현재 최저가 229,600,000원은 최근12개월 실거래 평균 175,958,333원의 130.5%로, 최신 거래 176,000,000원보다 높습니다. 동시에 이 거래 표본은 단지 아파트이고 본건의 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 고구마베르니모(주)의 전입과 이동규의 미상 전입일, 미확인 보증금이 남아 있습니다. 가격은 비싸고, 용도 비교는 불완전하며, 실질 인수액도 아직 확정할 수 없는 구조입니다. 따라서 현 회차에서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 점유관계와 실제 근린시설 시세를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
