310,800,000원
청주지방법원 2026타경82. 증평읍 장동리 72 ‘증평리오프라자’ 제1층 제105호 근린시설입니다. 소유자는 고구마베르니모주식회사이고, 2021.06.24. 설정된 모충새마을금고 근저당권 960,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 등기 요약상 현재 근저당 1건·압류 4건이 확인됩니다.
권리 흐름 자체보다 중요한 부분은 점유관계입니다. 현황조사에 확인되는 6건 가운데 고구마베르니모(주)는 2019.06.21. 신고되어 말소기준권리보다 앞서고, 이동규는 신고일이 확인되지 않습니다. 두 경우 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 선순위 여부만 보고 인수금액을 확정해서는 안 됩니다. 특히 보증금이 미상인 이상 실질취득가 역시 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경82 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 장동리 72 증평리오프라자 1층105호 |
| 도로명주소 | 충청북도 증평군 증평읍 북부두름길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 외벽 석재 붙임 및 외장판넬 마감 · 새시 창호 |
| 소유자 | 고구마베르니모주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 310,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 모충새마을금고 / 764,124,896원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 압류는 소멸
말소기준은 2021.06.24. 모충새마을금고 근저당권입니다. 국·증평군·청주시·하남시의 압류와 2026.03.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 괴산군 압류와 안산시 압류는 각각 해제로 말소됐고, 한국자산관리공사 공매공고 역시 2026.03.09. 말소됐습니다.
② 점유관계 — 선순위 신고 1건·신고일 미상 1건
| 점유자 | 전입·신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선경 | 2021.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제이지코리아(주) | 2025.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고구마베르니모(주) | 2019.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 · 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 니모에스엠(주) | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손예성 · 전체 | 2023.06.05 | 1,500원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2026.04.13 | 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 444,000,000원, 현재 최저매각가는 310,800,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 217,560,000원(49%), 3회 유찰 시 152,292,000원(34%)으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”거나 “시세 대비 메리트가 있다”는 판단은 할 수 없습니다. 더욱이 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라, 매수인이 실제 부담할 금액이 생기는 경우에는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 기준으로 다시 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,151,200원 |
| 1. 근저당 · 모충새마을금고 | 960,000,000원 | 305,648,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 960,000,000원 중 305,648,800원이 배당되고 654,351,200원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액은 764,124,896원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 형석고등학교 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 장동리 72 관련 평가에서 서측·북측·동측으로 각각 약 8m·15m·6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,437.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 428,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생설비·급배수설비·전기설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고구마베르니모(주) 보증금 확인. 2019.06.21. 신고로 말소기준권리보다 앞서므로 보증금·확정일자·점유개시와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 이동규 점유관계 확인. 전체 점유로 조사됐지만 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 정리돼 있으나, 현황조사와 명세서의 점유·보증금 내용을 최종 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재했던 만큼 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2026.03.09. 말소됐으므로 공매대행 해지 이후 현재 경매와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 근린시설의 실제 임대·매매 사례와 공실·영업 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 것은 인수액
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 310,800,000원, 감정가의 70%까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준권리는 명확하고 그 이후 압류들은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 없습니다. 이 부분만 보면 구조는 단순합니다.
하지만 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2019.06.21. 신고 점유자와 신고일 미상 점유자가 있고, 핵심인 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 “매수인 인수 0원”을 확정하거나 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없어 가격 할인 여부 역시 판단하기 어렵습니다. 결론은 등기상 소멸구조는 확인되지만, 점유·보증금 확인 전까지는 보수적으로 접근할 근린시설입니다.
