청주지방법원 2026타경82. 증평읍 장동리 증평리오프라자 4층 403호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저가는 277,900,000원으로 감정가 397,000,000원의 70%입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.06.24 설정된 모충새마을금고 근저당권 960,000,000원이며, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 고구마베르니모(주)가 2019.06.21 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 또 이동규와 조사된 점유자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 입찰 전에는 매각물건명세서와 임대차 자료를 통해 보증금·점유관계의 최종 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경82 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 장동리 72 증평리오프라자 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 고구마베르니모주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 277,900,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.06.24 모충새마을금고 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 청구액 | 764,124,896원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기상 기준은 2021.06.24 모충새마을금고 근저당권입니다. 이후의 국·지방자치단체 압류와 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 공매공고는 2024.09.25 등기됐다가 2026.03.09 공매대행의뢰 해지로 말소됐습니다.
임차·점유 조사
| 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선경 | 2021.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 제이지코리아(주) | 2025.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고구마베르니모(주) | 2019.06.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 전체 · 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 니모에스엠(주) | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손예성 | 전체 · 2023.06.05 | 1,500 | 없음 | 2026.04.13 | 해당 없음 |
| 조사된 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 신고인은 없습니다. 선순위 전입자인 고구마베르니모(주)의 보증금은 확인되지 않아 다른 점유자와 합산하거나 임의의 인수액을 계산하지 않았습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 277,900,000원으로, 감정가 397,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다.
특히 선순위 전입자인 고구마베르니모(주)의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득액을 정할 수 없습니다. 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실제 부담액은 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금이 되므로, 입찰가격 판단도 그 확인 이후에 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,690,600원 |
| 1. 근저당 · 모충새마을금고 | 960,000,000원 | 273,209,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 960,000,000원 중 273,209,400원이 배당되고, 686,790,600원이 미배당으로 남습니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이나, 임차보증금의 실제 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형석고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 장동리 72는 서측·북측·동측으로 각각 약 8m·15m·6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 장동리 72는 도시지역·제2종일반주거지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역에 포함되고 중로2류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고구마베르니모(주) 임대차 확인. 2019.06.21 전입, 대항력 있음으로 표시돼 있으므로 보증금·계약관계·점유상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 이동규와 “조사된” 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 손예성은 2026.04.13 배당요구가 확인되며, 다른 점유자의 배당요구 여부는 개별 확인이 필요합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 표시돼 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 2024.09.25 공매공고가 있었고 2026.03.09 공매대행의뢰 해지로 말소됐습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 시장 대비 가격 우위를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 전입이다
이 사건은 감정가 397,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 277,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 핵심은 2019.06.21 선순위 전입입니다. 고구마베르니모(주)는 말소기준권리보다 앞서고 대항력 있음으로 표시돼 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일 미상 점유자도 남아 있습니다.
등기상 후순위 압류가 소멸한다는 점과 배당모형상 인수액이 0원이라는 점만으로 실제 인수위험까지 0원이라고 결론내리면 안 됩니다. 권리의 열쇠는 보증금 확인, 가격의 열쇠는 비교 시세 확인입니다. 두 가지가 확인되기 전까지는 현재 70% 최저가를 ‘가격 메리트’로 평가하기보다 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
