청주지방법원 2026타경82. 등기상 소재지는 증평군 증평읍 장동리 930 대성베르힐리오파크아파트 117동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서도 해당 호를 근린생활시설로 이용 중이라고 적고 있습니다. 따라서 단지명이 ‘아파트’라는 이유로 주거용 아파트 경매처럼 해석하면 안 됩니다.
등기상 말소기준권리는 2021.06.24 설정된 모충새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2021-159호가 기재돼 있습니다. 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경82 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 장동리 930 대성베르힐리오파크아파트 117동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 고구마베르니모주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 모충새마을금고 |
| 청구금액 | 764,124,896원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제202호 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.06.24 모충새마을금고 근저당권입니다. 이후 안산세무서장 관련 국세 압류, 괴산군·증평군·청주시·하남시 압류 및 2026.03.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 안산시 압류는 등기부상 이미 말소됐고, 괴산군 압류도 2024.12.09 해제에 따른 말소등기가 확인됩니다.
② 점유·임차인 — ‘인수 0원’으로 단정하면 안 되는 이유
| 점유자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선경 | 2021.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 제이지코리아(주) | 2025.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고구마베르니모(주) | 2019.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이동규 | 전체 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 니모에스엠(주) | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손예성 | 전체 · 2023.06.05 | 1,500원 | 없음 | 배당요구 2026.04.13 | 해당 없음 |
현황조사상 확인되는 실제 점유자는 6명입니다. 이 가운데 김선경·제이지코리아(주)·니모에스엠(주)·손예성은 전입시점이 2021.06.24 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 고구마베르니모(주)는 2019.06.21로 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 또한 이동규는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다.
매각물건명세서에는 명시적 인수권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 현황조사상 위 점유관계와 보증금 미상 정보가 함께 존재하므로 실질취득비용을 현재 최저가 103,600,000원으로 고정해서 판단해서는 안 됩니다. 명세서 원본의 점유자별 배당요구·임대차관계 최종 기재를 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 아파트 실거래를 근린시설 가치로 그대로 쓰면 안 된다
대성베르힐리오파크의 최근 실거래 12건 평균은 242,791,666원, 최신 거래는 2026.08 205,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가 103,600,000원은 최근 평균의 42.7%에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.79㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 74.97㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 74.97㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 77.79㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 9 | 279,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2026.06 | 74.97㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 9 | 279,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 4 | 262,500,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 242,791,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 2. 근저당권 · 모충새마을금고 | 960,000,000원 | 101,349,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 모충새마을금고 채권최고액 960,000,000원 중 101,349,600원이 배당되고, 미배당은 858,650,400원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 이 배당표의 매수인 인수 0원 표시는 등기상·산식상 값이며, 선순위 점유자의 보증금이 미상인 이상 실질 인수비용까지 0원으로 확정하는 근거는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 103,600,000원 | 101,349,600원 | 858,650,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 889,185,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 910,549,752원 |
유찰될수록 명목 최저가는 103,600,000원 → 72,520,000원 → 50,764,000원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 점유자의 보증금 미상 문제는 유찰로 사라지지 않습니다. 만약 최종 확인에서 매수인이 승계해야 할 임차보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 증평군 증평읍 미암리 소재 형석고등학교 남서측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트 단지의 주거세대와 동일한 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장동리 930은 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 411,900원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 고구마베르니모(주) 점유 확인. 2019.06.21 점유와 관련한 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이동규 전체 점유 확인. 전입일·보증금 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 점유원인과 계약관계를 확인하세요.
- 명세서 최종본 대조. 명시 인수권리 없음이라는 기재와 현황조사상 선순위 점유 정보를 함께 비교해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.09.25 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 절차의 현 상태를 확인하세요.
- 국세·지방세. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 주거 실거래를 상가 시세로 사용 금지. 최근 거래 평균 242,791,666원은 단지 주거 거래 참고치입니다. 본건 근린시설의 실제 상가 거래·임대수익 자료가 별도로 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·공매 진행 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 봐야 할 것은 점유관계”
현재 최저가는 103,600,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 단지 주거 실거래 평균 242,791,666원과 비교하면 숫자상 42.7% 수준이지만, 본건은 근린생활시설이므로 이 차이를 그대로 가격 메리트로 읽을 수 없습니다.
권리 측면에서도 등기상 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 안전형이라 평가하기 어렵습니다. 2019.06.21 점유한 고구마베르니모(주)는 말소기준 2021.06.24보다 앞서고 보증금이 미상이며, 이동규도 전체 점유 상태에서 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 내려왔지만 실질 인수비용은 아직 확정되지 않았다”입니다. 이 두 점유관계가 해소되거나 인수액이 확정된 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있습니다.
