청주지방법원 2026타경82. 증평읍 장동리 증평리오프라자 3층 305호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 고구마베르니모주식회사이며, 말소기준은 2021.06.24 설정된 모충새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 764,124,896원입니다. 뒤에 들어온 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 세금은 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있다는 점을 따로 봐야 합니다.
권리관계보다 더 중요한 부분은 점유입니다. 현황조사에는 여러 개인·법인이 확인되고, 그중 고구마베르니모(주)는 2019.06.21로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이동규 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 같은 방식의 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경82 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 장동리 72 증평리오프라자 3층305호 |
| 도로명 | 충청북도 증평군 증평읍 북부두름길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 고구마베르니모주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.06.24 모충새마을금고 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 모충새마을금고 / 764,124,896원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당 뒤 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.06.24 모충새마을금고 근저당권입니다. 이후의 국세·지방세 압류 및 2026.03.18 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.06.10 괴산군 압류는 2024.12.09 해제됐고, 2024.08.12 안산시 압류도 2025.05.30 해제돼 이미 정리됐습니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당대금에서 먼저 차감될 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — ‘명시 인수 없음’과 ‘점유 미상’은 다르다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선경 | 2021.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 제이지코리아(주) | 2025.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고구마베르니모(주) | 2019.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 · 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 니모에스엠(주) | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손예성 · 전체 | 2023.06.05 | 1,500원 | 없음 | 배당요구 2026.04.13 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 56,000,000원으로 감정가 80,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래 대비 할인율을 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 근거가 부족합니다.
특히 감정평가상 이용상태가 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 임대관계도 미상입니다. 이런 유형은 실제 임대수익·공실·상권·점포별 환금성 차이가 가격에 직접 반영되므로, 입찰가는 감정가 할인율보다 실제 점유관계와 현장 임대가치 확인 후 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 근저당 · 모충새마을금고 | 960,000,000원 | 54,592,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 56,000,000원 가정 시 근저당권자에게 54,592,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 905,408,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현황조사상 미상 점유관계에 따른 실제 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트로 볼 수 없는 상업용 집합건물입니다.
- 입지. 증평읍 미암리 소재 형석고등학교 남서측 인근이며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 상업용 건부지는 서측·북측·동측으로 각각 약 8m, 약 15m, 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 공시지가는 428,100원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 중로2류·소로2류에 접합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 건물 내 3층 305호이고, 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용보다 수요층이 좁고 임대관계·점포별 영업여건의 영향을 크게 받습니다. 현재 임대관계도 명확히 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고구마베르니모(주) 확인. 2019.06.21 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해 인수 가능성을 먼저 제거해야 합니다.
- 이동규 확인. 전체 점유로 조사됐으나 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 판정이 불가능하므로 명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 나머지 점유자. 김선경·제이지코리아(주)·니모에스엠(주)·손예성은 확인된 전입일이 말소기준 이후입니다. 손예성은 2026.04.13 배당요구를 했습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 가운데 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 예상배당이 확정됩니다.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 56,000,000원이 시장가보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 동일 건물 또는 인근 근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 상가 명도. 근린생활시설은 실제 영업·점유 주체와 시설물 소유관계가 명도 난이도에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 공매 교차 확인. 공매공고는 말소됐지만 과거 한국자산관리공사 공매 절차가 있었으므로 현재 경매절차와의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건의 등기상 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2021.06.24 모충새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 근린생활시설에서 가장 중요한 점유·임대관계가 완전히 정리되지 않았습니다. 특히 고구마베르니모(주)는 말소기준보다 앞선 2019.06.21 전입이고, 이동규는 전입일 자체가 미상입니다.
현재 최저가는 56,000,000원으로 감정가의 70%지만, 실거래 비교자료가 없기 때문에 이를 시세 대비 할인으로 해석할 수 없습니다. 더구나 배당재원은 근저당에 대부분 소진되고 세금 압류까지 존재합니다. 가격이 먼저가 아니라 점유관계가 먼저입니다. 두 미상 점유관계의 대항력·보증금·명도 문제가 명확해진 뒤에야 56,000,000원의 의미를 제대로 평가할 수 있는 사건입니다.
