청주지방법원 2026타경82. 증평읍 장동리 증평리오프라자 3층 302호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 184,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 128,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.06.24 설정된 모충새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이후 국·증평군·청주시·하남시 등의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론내리면 안 됩니다. 현황조사에는 여러 점유자가 확인됐고, 그중 고구마베르니모(주)는 2019.06.21 전입으로 말소기준권리인 2021.06.24보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않은 상태라 실제 인수금액은 계산할 수 없습니다. 또 이동규는 전체를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경82 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 장동리 72 증평리오프라자 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 고구마베르니모주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 모충새마을금고 / 764,124,896원 |
| 말소기준 | 2021.06.24 모충새마을금고 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리인 모충새마을금고 근저당권 뒤에 설정된 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 안산시 압류 일부와 괴산군 압류는 이미 등기부상 말소됐고, 한국자산관리공사 공매공고도 2026.03.09 말소됐습니다. 다만 세금 압류가 다수 있었던 만큼 당해세 해당 여부는 실제 배당에서 선순위 차감요인이 될 수 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사된 점유자 6명
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선경 | - | 2021.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 제이지코리아(주) | - | 2025.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고구마베르니모(주) | - | 2019.06.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이동규 | 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 니모에스엠(주) | - | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손예성 | 전체 | 2023.06.05 | 1,500원 | 없음 | 배당요구 2026.04.13 | 해당 없음 |
김선경·제이지코리아(주)·니모에스엠(주)·손예성은 전입신고가 말소기준권리 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반대로 고구마베르니모(주)는 말소기준 이전이고, 이동규는 전입시점 자체가 확인되지 않습니다. 특히 두 점유자의 보증금이 확인되지 않은 이상 현재 최저가 128,800,000원만을 실질취득가로 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 배당 — 근저당 미배당이 크게 남는다 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 2. 근저당 · 모충새마을금고 | 960,000,000원 | 126,196,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 모충새마을금고 채권최고액 960,000,000원 중 126,196,800원만 배당되는 계산이며, 833,803,200원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당 자체가 근저당 후순위 채무로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 실제 매수인 부담의 핵심은 별도로 존재하는 선순위·미상 점유관계입니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 최저가보다 인수위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 833,803,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 90,160,000원 | 88,137,120원 | 871,862,880원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 63,111,999원 | 61,575,983원 | 898,424,017원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 형석고등학교 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 외벽은 석재 붙임 및 외장판넬 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측·북측·동측으로 각각 약 8M, 약 15M, 6M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고구마베르니모(주) 보증금 확인. 2019.06.21 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약관계·점유범위를 매각물건명세서와 원본 임대차자료에서 반드시 확인해야 합니다.
- 이동규 대항력 확인. 전체 점유로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 현 상태는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 다른 점유자 명도. 후순위 전입 점유자도 실제 점유가 계속된다면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 있어 당해세가 존재하면 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기는 2026.03.09 말소됐으므로 법원경매 진행상태와 함께 최종 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 근린시설은 주거용보다 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차관계가 먼저다”
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 명시된 법정지상권도 없습니다. 그러나 실제 투자판단의 중심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 고구마베르니모(주)는 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐는데 보증금이 확인되지 않았고, 이동규 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 감정가 184,000,000원에서 128,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 실거래 시세자료도 없는 근린시설이므로, 보증금·임대차계약·실제 점유범위를 확인해 매수인 부담을 확정한 뒤에야 최종 응찰가를 계산할 수 있습니다. 등기권리는 정리되지만, 임차관계는 미확정. 현재 단계의 결론은 보수적 접근입니다.
