217,560,000원
수원지방법원 2025타경1244. 화성시 영천동 동탄도시첨단산업단지 내 퍼스트코리아 10층 1001호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정요항상 건물은 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다. 소유자 황원규는 2020.04.28. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 220,170,250원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 2,964,000,000원이 말소기준이며 공동담보목록 제2020-1640호가 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가는 217,560,000원으로 감정가 444,000,000원의 49%입니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조지만, 낮아진 최저가 자체가 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 이 물건에서는 가격 할인율보다 대지권 미등기, 세금 압류, 임차조사 호수 불일치와 같은 확인사항을 먼저 해소하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층 1001호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 동탄첨단산업1로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하2층 지상10층 · 사용승인일 2019.04.24 |
| 소유자 | 황원규 · 2020.04.28. 소유권이전 · 거래가액 220,170,250원 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 217,560,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 청구금액 | 2,951,118,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.04.28. 을구 1번 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,964,000,000원이며 공동담보목록 제2020-1640호가 붙어 있습니다. 이후 김웅래 근저당, 화성시·국민건강보험공단·국세 압류, 롯데카드 가압류, 현재 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2020.07.22. 백태순 근저당 700,000,000원은 2021.06.25. 해지로 이미 말소됐고, 2022년 국민은행의 이전 경매개시결정도 2025.03.17. 취하 후 말소됐습니다.
② 임차조사 — 대항력은 없지만 ‘1008호’ 표기 확인
| 임차인 | 조사 부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대경인터내서널(채종석) | 퍼스트코리아10층1008호 43.8000㎡ | 25,000,000원 | 2022.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 기재된 임차정보는 (주)대경인터내서널(채종석), 보증금 25,000,000원, 전입 2022.04.07입니다. 전입일이 2020.04.28. 말소기준권리보다 늦어 해당 기재 자체의 대항력 판정은 없음입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봅니다.
③ 가격·회차 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 444,000,000원, 현재 최저매각가는 217,560,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 152,292,000원(34%), 4회 유찰 시는 106,604,400원(24%)입니다.
다만 이 사건에서는 감정가 대비 할인폭만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 최저가 217,560,000원은 등기상 소유자의 2020년 거래가액 220,170,250원과 가까운 수준이지만, 과거 취득가액은 현재 시장가격 자체를 뜻하지 않습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 점과 시장가 대비 가격 메리트는 별개의 판단으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,845,840원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,964,000,000원 | 213,714,160원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김웅래 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,666,746원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 3,584,666,746원, 채권자 배당액은 213,714,160원, 미배당은 3,370,952,586원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 대지권·이용상태 — 미등기지만 가격에는 포함
매각물건명세서 비고상 일괄매각이며, 대지권은 미등기 상태지만 최저매각가격에 대지권 가격이 포함돼 있습니다. 공부상 건물 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 토지는 공장용지, 공업용으로 이용되고 있으며 전체 토지면적은 4,330.1㎡, 공시지가는 1,690,000원/㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄도시첨단산업단지 내에 위치하며 주위에는 아파트형 공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 도시첨단산업단지, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.
- 건물설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승용·화물용 승강기, 화재탐지, 옥내소화, 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으므로 매각물건명세서와 등기부에서 대지권 취득·등기 관계를 다시 확인하세요.
- 1001호와 1008호 구분. 현황조사의 임차 기재가 1008호이므로 경매대상 1001호의 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 별도 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 2,964,000,000원 근저당과 김웅래 600,000,000원 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 해당 호실만의 단독 채무처럼 해석하지 마세요.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·49%라는 할인율만으로 시장가 대비 저가라고 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 가격과 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세금·점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 확인할 것이 세 가지
등기 구조만 놓고 보면 말소기준은 명확합니다. 2020.04.28. 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 판단을 “최저가가 감정가의 49%이고 인수도 없으니 안전하다”로 끝내면 부족합니다.
첫째, 대지권이 미등기이면서 가격에는 포함돼 있습니다. 둘째, 현황조사 임차정보가 대상 1001호가 아닌 1008호로 기재돼 있습니다. 셋째, 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당은 세금 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원이지만, 대지권·점유·세금 세 가지를 원문으로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
