수원지방법원 2025타경1244. 화성시 영천동 동탄도시첨단산업단지 내 ‘퍼스트코리아’ 10층 1013호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 황원규가 2020.04.27. 매매를 원인으로 거래가액 214,164,090원에 취득했고, 다음 날인 2020.04.28. 소유권이전과 함께 국민은행 근저당이 설정됐습니다.
현재 최저매각가격은 감정가 300,000,000원의 49%인 147,000,000원입니다. 두 차례 유찰돼 숫자상 할인폭은 커졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 권리의 안전성과 가격의 적정성은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층 1013호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄첨단산업1로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 황원규 · 2020.04.27. 매매 · 거래가액 214,164,090원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,951,118,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 공장용지 · 4,330.1㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 공시지가 | 1,690,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.04.28. 을구 1번 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,964,000,000원이며 공동담보목록 제2020-1640호가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 김웅래 근저당 600,000,000원과 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.07.22. 백태순 근저당 700,000,000원은 2021.06.25. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 호수 대조 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대경인터내서널(채종석) | 퍼스트코리아 10층 1008호 43.8000㎡ | 25,000,000원 | 2022.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 기재된 전입일 2022.04.07.은 말소기준일 2020.04.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 25,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 계산되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없으므로 실제 신고 점유자는 1명입니다.
③ 현재 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단 근거는 별개
감정가는 300,000,000원, 현재 최저매각가격은 147,000,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재 회차에서 매수인 인수가 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 147,000,000원입니다.
다만 동일·유사 호실의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51% 하락했다는 사실과 실제 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 같은 의미가 아닙니다. 특히 공부상 공장인 지식산업센터이므로 응찰 전 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 가격 상한을 정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,964,000,000원 | 144,142,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 김웅래 | 600,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,564,000,000원 중 144,142,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,419,858,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 3,419,858,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 3,463,340,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 3,493,666,540원 | 0원 |
후속 유찰 시 매각가격은 102,900,000원, 72,030,000원으로 낮아지지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로 각 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 더 커집니다.
⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 ‘동탄도시첨단산업단지’ 내에 위치하며, 주변에는 아파트형 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2019.04.24.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승용 및 화물용 승강기, 화재탐지·옥내소화·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며 현황 공장(지식산업센터), 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 20미터, 동측 약 14미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 대지권. 대지권은 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함돼 있습니다. 대지권 관계와 후속 등기 가능 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공부상 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재돼 있으므로 실제 사용 상태와 입주·이용 조건을 확인하세요.
- 점유 호수. 본건은 1013호인데 현황조사 점유 부분은 1008호로 기재돼 있습니다. 현장과 원본 서류를 반드시 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 예상배당을 현실적으로 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 건물 및 동탄도시첨단산업단지 지식산업센터 거래사례를 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.04.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·압류·경매등기는 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 기재된 점유자도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 현재 최저가 147,000,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 실거래가가 없고, 공부상 용도가 공장(지식산업센터)이며, 세금 압류 3건과 1013호와 1008호의 점유 호수 불일치도 확인해야 합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격 적정성과 실제 점유는 원본 확인 후 결정”입니다.
