수원지방법원 2025타경1244. 화성시 영천동 ‘퍼스트코리아’ 10층 1004호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가의 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 황원규이며 2020.04.28. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 이후의 김웅래 근저당권, 화성시·국의 압류, 엘더블유유동화전문 유한회사 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 국민은행 근저당권의 채권최고액은 2,964,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있으며, 현재 매각가정액 211,680,000원에서는 집행비용을 제외한 207,916,480원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권은 미배당으로 남습니다. 이 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 것은 아니지만, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1004호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄첨단산업1로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 황원규 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 211,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,951,118,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.04.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 2,964,000,000원입니다. 2020.07.22. 백태순 근저당권은 2021.06.25. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 김웅래 근저당권 600,000,000원은 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 화성시 압류, 엘더블유유동화전문 유한회사 가압류, 국 압류와 현재 임의경매개시결정도 후순위입니다.
② 임차관계 — 기록된 점유 호실이 매각 대상과 다르다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대경인터내서널(채종석) | 퍼스트코리아10층1008호 43.8000㎡ | 2022.04.07 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기록된 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2022.04.07.은 말소기준권리 2020.04.28.보다 늦어 기록상 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분은 1008호로 기재돼 있고 이 사건 매각 대상은 1004호입니다. 따라서 이 임차기록을 1004호의 점유자로 곧바로 볼 수는 없으며, 매각 대상 호실의 실제 점유관계는 현장과 원본 조사서에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 메리트는 확인 불가
감정가는 432,000,000원, 현재 최저매각가는 211,680,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교할 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 공부상 공장인 지식산업센터는 아파트와 달리 개별 호실의 임대수익·공실·업종 제한·대출조건 등에 따라 시장가격 차이가 커질 수 있으므로 실제 거래가 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,763,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,964,000,000원 | 207,916,480원 |
| 2. 근저당 · 김웅래 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엘더블유유동화전문 유한회사 | 9,151,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 3,573,151,471원, 배당액은 207,916,480원, 미배당액은 3,365,234,991원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 2회 유찰 회차에서는 미배당이 3,365,234,991원이고, 3회 유찰 시 매각가 148,176,000원에서 3,427,849,935원, 4회 유찰 시 매각가 103,723,200원에서 3,471,680,396원으로 늘어납니다. 반면 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다.
- 입지. 경기도 화성시 영천동 동탄도시첨단산업단지 내에 위치하며, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2019.04.24.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승용·화물용 승강기, 화재탐지, 옥내소화, 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 도시첨단산업단지이며 토지면적은 4,330.1㎡, 공시지가는 1,690,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 20미터, 동측 약 14미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1004호 점유관계 대조. 현황조사 임차 기록은 1008호입니다. 1004호의 실제 사용·점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 화성시와 국의 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에는 공동담보목록 제2020-1640호가 기재돼 있습니다. 해당 공동담보 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 대지권 조건 확인. 대지권은 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함된 조건입니다.
- 시장가격 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 211,680,000원의 시장 경쟁력을 별도 조사해야 합니다.
- 지식산업센터 이용조건 확인. 공부상 공장으로 등재돼 있으므로 실제 입주·사용 요건과 임대관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”와 “싼 가격”은 별개의 문제
이 사건은 말소기준권리 이후 권리들이 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 국세·지방세 압류의 당해세 여부, 1008호로 기재된 임차기록과 매각 대상 1004호의 불일치가 있어 원본 대조가 필요합니다. 가격은 더 신중해야 합니다. 감정가 432,000,000원에서 2회 유찰돼 211,680,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 49%라는 숫자만으로 저평가라고 말할 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만, 이 물건의 최종 승부처는 1004호의 실제 점유관계·세금 우선순위·시장가격 세 가지입니다.
