수원지방법원 2025타경1244. 본건은 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층 1010호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 소유자 황원규는 2020.04.27. 매매를 원인으로 거래가액 204,815,560원에 취득했고, 같은 시점인 2020.04.28. 주식회사국민은행의 채권최고액 2,964,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
현재 감정가는 444,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가격은 217,560,000원입니다. 숫자만 보면 절반 가까이 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 49%라는 뜻입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 이 49%를 시세 대비 할인율로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1010호 |
| 등기 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 황원규 · 2020.04.27. 매매 · 거래가액 204,815,560원 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 217,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,951,118,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.04.28. 주식회사국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,964,000,000원이고 공동담보목록 제2020-1640호가 기재돼 있습니다. 이후 김웅래 근저당, 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차·점유 확인
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대경인터내서널(채종석) | 퍼스트코리아10층1008호 43.8000㎡ | 25,000,000원 | 2022.04.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 기재된 임차인은 2022.04.07. 전입했고, 말소기준인 2020.04.28.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 25,000,000원입니다. 다만 가장 중요한 점은 점유 부분이 퍼스트코리아 10층 1008호로 기재돼 있다는 것입니다. 경매 목적물은 10층 1010호이므로, 이 기록을 곧바로 본건 1010호의 임차관계로 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가격은 217,560,000원으로 감정가 444,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 152,292,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 106,604,400원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 가격을 직접 대조할 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 217,560,000원이 시세보다 싸다거나 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 용도가 공장(지식산업센터)인 만큼 감정가 할인율과 실제 시장가격의 할인율을 같은 개념으로 취급하지 않는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,845,840원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,964,000,000원 | 213,714,160원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김웅래 | 600,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 3,564,000,000원 중 213,714,160원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당액은 3,350,285,840원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 동탄도시첨단산업단지 내에 위치하며, 주위는 아파트형 공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물이며, 사용승인일은 2019.04.24입니다. 승용·화물용 승강기, 화재탐지, 옥내소화, 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,330.1㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,690,000원/㎡입니다.
- 계획. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 벤처기업육성촉진지구, 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 일괄매각이고 최저매각가격에 대지권 가격이 포함돼 있으나, 대지권 자체가 미등기 상태라는 점을 매각물건명세서·등기 원문과 대조하세요.
- 1008호 임차기록 확인. 현황조사 임차인은 1008호로 기재돼 있고 경매 목적물은 1010호입니다. 실제 점유관계를 현장에서 분명히 확인할 필요가 있습니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국 명의 압류 2건, 화성시 압류 1건이 있으므로 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 49%의 의미 구분. 217,560,000원은 감정가의 49%이지 확인된 시세의 49%가 아닙니다. 시세자료 없이 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지이고 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 물건처럼 해석하지 말고 해당 용도 자체를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리 구조만 보면 방향은 명확합니다. 2020.04.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 김웅래 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 기록도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 444,000,000원에서 217,560,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌어도 최근 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 “반값이니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 여기에 대지권 미등기, 1010호와 1008호 사이의 임차기록 불일치, 국세·지방세 압류 3건, 공부상 공장(지식산업센터)이라는 용도를 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 추가 검증입니다.
