수원지방법원 2025타경1244. 경기도 화성시 영천동 827-1 ‘퍼스트코리아’ 10층 1015호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이고, 토지는 공장용지·공업용으로 조사되어 있습니다. 현 소유자는 황원규이며 2020.04.28 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 2,964,000,000원이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 293,020,000원으로 감정가 598,000,000원의 49%이고 2회 유찰 상태입니다. 그러나 실거래 비교가격이 제시되지 않은 사건이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다. 이 사건의 실질취득액은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가와 같은 293,020,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1015호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 황원규 |
| 소유권 취득 | 2020.04.28 · 거래가액 236,777,380원 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 더블유케이2212유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) |
| 청구액 | 2,951,118,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.04.28 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후의 김웅래 근저당권과 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2020.07.22 백태순 근저당권 700,000,000원은 2021.06.25 이미 말소됐고, 2022.07.11 국민은행이 신청한 종전 임의경매는 2025.03.17 취하되어 2025.03.20 말소되었습니다.
② 임차인 — 기재 호실과 본건 호실을 반드시 대조
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)대경인터내서널(채종석) | 퍼스트코리아10층1008호 43.8000㎡ | 25,000,000원 | 2022.04.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 (주)대경인터내서널(채종석)이 10층 1008호를 점유하는 것으로 기재되어 있으나, 경매 대상은 10층 1015호입니다. 따라서 이 점유자 정보가 본건 1015호에 직접 대응하는지 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 호실을 대조할 필요가 있습니다. 다만 기재된 전입일 2022.04.07은 말소기준권리일 2020.04.28 이후이므로, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 회차는 감정가 598,000,000원의 49%인 293,020,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 205,114,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 143,579,800원입니다. 하지만 동일 물건 또는 유사 호실의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 이 할인율 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 293,020,000원 | 288,117,720원 | 3,275,882,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 205,114,000원 | 201,442,404원 | 3,362,557,596원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 143,579,800원 | 140,769,683원 | 3,423,230,317원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,280원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,964,000,000원 | 288,117,720원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김웅래 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 3,564,000,000원 중 288,117,720원이 배당되고, 미배당은 3,275,882,280원입니다. 집행비용은 4,902,280원으로 추정되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으며, 건물은 퍼스트코리아입니다.
- 입지. 동탄도시첨단산업단지 내에 위치하고, 주변은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2019.04.24입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 승용·화물용 승강기, 화재탐지, 옥내소화, 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 4,330.1㎡, 공장용지·공업용, 평지·사다리형이며 북서측 약 20m, 동측 약 14m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 도시첨단산업단지·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,690,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 퍼스트코리아 동일·유사 호실의 최근 거래가격과 임대가격을 대조해야 합니다.
- 대지권 미등기 확인. 매각물건명세서상 대지권은 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 입찰 전 원문 표시와 처리 조건을 대조해야 합니다.
- 임차인 호실 대조. 현황조사 점유자는 1008호로 기재되어 있고 본건은 1015호입니다. 실제 본건 점유관계를 원본 조사서로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 채권양도 관계. 현재 경매개시 채권자는 더블유케이2212유동화전문 유한회사이고 등기상 말소기준 근저당권자는 국민은행입니다. 등기 기록상 양도인 관계가 표시되어 있으므로 채권양도 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 용도·환금성. 공부상 공장인 지식산업센터이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 가격·수요 구조로 보지 말고 실제 사용수요와 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리만 보면 비교적 선명합니다. 2020.04.28 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 293,020,000원입니다.
다만 가격 평가는 전혀 다른 문제입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%가 됐다는 사실만으로는 저가 매수라고 할 수 없습니다. 특히 이 물건은 공부상 공장인 지식산업센터이고, 비교 실거래가가 제시되지 않았습니다. 여기에 대지권 미등기 표기, 본건과 다른 1008호로 기재된 점유자 정보, 세금 압류 3건까지 원본 대조가 필요합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 전 보류. 이 사건의 핵심은 49%라는 할인율이 아니라 293,020,000원의 실질취득가격이 실제 시장에서 경쟁력이 있는지 확인하는 것입니다.
