211,680,000원
수원지방법원 2025타경1244. 동탄도시첨단산업단지 내 퍼스트코리아 10층 1007호입니다. 사건 용도표시는 ‘대지’이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자 황원규는 2020.04.28 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 204,815,560원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 2,964,000,000원으로 설정되어 이 권리가 말소기준이 됩니다.
현재 최저매각가격은 211,680,000원으로 감정가 432,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 지식산업센터이고, 매각물건명세서에는 대지권 미등기라고 명시되어 있습니다. 따라서 2회 유찰이라는 할인율 자체보다 권리와 대지권, 세금 압류, 실제 점유 호실을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1007호 |
| 용도 | 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 황원규 · 2020.04.28 소유권이전 · 거래가액 204,815,560원 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 211,680,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 더블유케이2212유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 국민은행) / 2,951,118,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 대지 관련 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 · 일괄매각 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 4,330.1㎡ · 공시지가 1,690,000원/㎡ · 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.04.28 국민은행 근저당권입니다. 이후 김웅래 근저당권, 국세·지방세 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.07.22 백태순 근저당권은 2021.06.25 이미 말소되었고, 2022년 국민은행의 과거 임의경매개시결정도 2025.03.17 취하되어 2025.03.20 말소되었습니다.
② 임차인 — 기재 호실이 본건과 다르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대경인터내서널(채종석) | 퍼스트코리아10층1008호 43.8000㎡ | 2022.04.07 | 25,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 기재된 임차인은 1명이지만 점유부분은 1008호로, 경매 대상인 1007호와 호실이 일치하지 않습니다. 또한 전입일 2022.04.07은 말소기준 2020.04.28보다 늦어 해당 기록 자체도 선순위 대항력을 갖지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 기록이며, 이 보증금을 본건 1007호의 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,763,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,964,000,000원 | 207,916,480원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 김웅래 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,564,000,000원에 대해 현재 회차 예상 채권자 배당액은 207,916,480원, 미배당액은 3,356,083,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 211,680,000원 | 207,916,480원 | 3,356,083,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 148,176,000원 | 145,301,536원 | 3,418,698,464원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 103,723,200원 | 101,471,075원 | 3,462,528,925원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 것은 감정가 대비 유찰 할인율입니다. 따라서 가격 판단보다 먼저 대지권 미등기 상태와 지식산업센터 이용상태, 실제 1007호 점유관계를 확인하는 편이 우선입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 ‘동탄도시첨단산업단지’ 내에 위치하며, 주변은 아파트형 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다. 건물은 피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층·지상10층이며 사용승인일은 2019.04.24입니다.
- 토지. 4,330.1㎡ 공장용지로, 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며 현황 공장(지식산업센터)·제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 20미터, 동측 약 14미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 도시첨단산업단지, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 대지권 취득·등기 관련 원문과 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 1007호 점유 재확인. 현황조사의 임차인 점유부분은 1008호입니다. 본건 1007호의 실제 사용·점유관계를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도표시는 대지이고 감정 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 물건으로 전제하면 안 됩니다.
- 유찰률과 가격을 분리해서 판단. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%가 되었지만, 유찰률 자체는 실거래 시세 대비 저가 여부를 의미하지 않습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리, 신탁 이력, 과거 경매 취하, 현재 압류와 근저당 상태를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 물건 확인은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.04.28 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 현재 남아 있는 김웅래 근저당, 세금 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 입찰 판단이 곧바로 단순해지는 것은 아닙니다. 본건은 공부상 공장(지식산업센터)이고 대지권 미등기이며, 현황조사 임차인 기재 호실도 1007호가 아닌 1008호입니다. 국세·지방세 압류 3건 역시 실제 배당 순서를 확인할 사안입니다. 권리 인수는 0원이지만, 대지권과 점유관계 확인이 입찰의 승부처입니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기보다는 이 세 가지를 먼저 해소한 뒤 응찰가를 정하는 편이 타당합니다.
