전주지방법원 2025타경31391. 전주 만성지구의 골드타워 제1동 1층 101호, 제1종근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사원큐시티이고, 말소기준권리는 2021.09.28. 설정된 석문농업협동조합 근저당권 4,550,000,000원입니다. 이후 전주시·전주시덕진구· 국민건강보험공단의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
주의할 점은 2018년 광주은행 근저당권 두 건입니다. 등기 순위만 보면 말소기준보다 앞서지만, 두 근저당은 2018.08.29. 해지로 등기말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 선순위 근저당이나 매수인 인수권리로 볼 수 없습니다. 권리관계 자체보다 상가 공실, 시세 확인의 어려움, 반복된 경매 취하 이력이 실질적인 입찰 난도를 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 제1동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(제1종근린생활시설) · 1층 근린시설 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 (2021.09.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 석문농업협동조합 / 3,521,549,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 여건 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 상업용 부지 · 평지 · 중로각지 |
| 공시지가 | 1,367,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 현재 말소기준을 구분해야 한다
② 임차인·점유 — 101호와 다른 호수 기록을 섞으면 안 된다
감정평가에서는 골드타워의 조사대상 근린시설 전부가 공실로 기재됐습니다. 별도의 현황조사에는 박인섭 씨가 1층 106호, 이인호 씨가 1층 112호를 점유한 기록이 있으나, 이번 분석 대상은 1층 101호입니다. 따라서 아래 임차관계는 101호의 보증금으로 합산하거나 101호 매수인의 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) | 2019.07.17 | 보증금 미상 월 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 101호 승계 없음 |
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 월 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 101호 승계 없음 |
실제 임차인 기록은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 기록 모두 101호가 아닌 106호와 112호에 관한 것이므로, 101호의 실질취득액에는 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 184,100,000원으로 감정가 263,000,000원의 70%입니다. 101호에서 별도로 인수할 임차보증금이나 존속권리가 확인되지 않는다는 전제에서는 실질취득액도 최저가와 같은 184,100,000원입니다.
그러나 비교할 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 임대료, 공실기간, 업종 적합성, 전용면적, 가시성에 따라 가격 편차가 크므로 현장 임대가와 실제 매매사례 확인이 우선입니다.
④ 예상배당 구조 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 3,377,400원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 비용 차감 후 배당재원 | 180,722,600원 | 세금 등 우선채권 확인 전 금액 |
| 채권 총액 | 9,483,200,000원 | 매각대금만으로 전액 변제 불가 |
| 예상 미배당 | 9,302,477,400원 | 현재 회차 산정 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 잔여금 없음 |
| 101호 매수인 인수 | 0원 | 101호 임차인·존속권리 확인 없음 |
등기상 2018년 광주은행 근저당권 두 건은 이미 말소됐으므로 현재 선순위 권리로 취급하면 안 됩니다. 실제 배당순위는 집행비용, 당해세 등 우선채권과 현재 존속하는 권리를 기준으로 법원의 배당표에서 최종 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 성숙 중인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측 인근에 왕복 6차선 온고을로가 지나고 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 동측으로 공원보도에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설로 위생·급배수·소화전·엘리베이터· 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 공실. 감정평가 당시 조사대상 근린시설은 전부 공실로 기재됐습니다. 임대수익보다는 실제 임차수요 확인이 먼저입니다.
- 구조 유의. 1층 112호와 113호는 격벽 없이 일체로 이용되는 상태로 기재됐습니다. 101호와는 다른 호수지만 건물 내 구분사용 실태를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 점유 재확인. 다른 호수의 임차인 기록을 101호와 혼동하지 말고, 현장 출입문과 점포 표시, 사업자등록·전입세대 열람, 매각물건명세서를 대조하세요.
- 광주은행 근저당 말소 확인. 을구 1·2번은 2018.08.29. 해지 말소됐습니다. 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 다시 확인하세요.
- 당해세 확인. 전주시·전주시덕진구 압류 중 당해세가 있으면 배당재원이 먼저 줄어들 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 70%를 시세 할인율로 해석하지 말고, 같은 건물·만성지구 1층 근린시설의 실제 매매가격과 보증금·월세를 조사하세요.
- 수익성 계산. 공실기간, 중개보수, 관리비, 부가가치세 적용 여부, 내부공사비를 포함해 실질 투자금과 목표 임대수익률을 계산하세요.
- 과거 취하 원인. 2022년과 2024년 경매가 각각 취하된 경위와 현재 채권 상태를 신청채권자 및 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당표를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 공실 상가의 실제 가치가 먼저다
101호의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 과거 광주은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 석문농업협동조합 근저당 이후의 압류와 경매등기는 매각으로 소멸합니다. 다른 호수에서 조사된 임차보증금도 101호의 인수금으로 합산할 수 없습니다.
그렇지만 투자 판단은 권리 말소만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 공실 근린시설이고, 최근 실거래 비교자료가 없으며, 과거 경매가 두 차례 취하된 뒤 다시 진행되고 있습니다. 최저가 184,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 확인 가능하지만 가격과 환금성은 아직 검증이 필요한 물건. 현장 임대수요와 실제 거래가격을 확인한 뒤에만 입찰가 상한을 정하는 것이 안전합니다.
