전주지방법원 2025타경31391. 전주 만성동 골드타워 제1동 1층 101호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사원큐시티이고, 2021년 9월 28일 석문농업협동조합이 채권최고액 4,550,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 전주시·전주시덕진구·국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 263,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가 128,870,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 이 사건에는 동일·인근 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 쉽지 않아 현재 가격의 적정성은 별도의 상권·임대료·공실 수준 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층101호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 23 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설 중 1층 |
| 이용상태 | 기호1~기호6 전부 공실 |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 128,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 석문농업협동조합 / 3,521,549,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.09.28. 을구 4번 석문농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,550,000,000원이고 채무자는 주식회사원큐시티입니다. 이후 2022년 전주시 압류, 2023년 전주시덕진구 압류, 2025년 국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 광주은행 근저당 2건과 과거 신탁등기, 종전 경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.
② 임차·점유 확인 — 다른 호수 기재를 본건 인수로 섞지 말 것
| 성명 | 현황조사 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) | 2019.07.17 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 전입 선행 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 실제 임차인 2명이 기재돼 있지만, 점유 부분은 각각 106호와 112호입니다. 본건 매각 대상은 101호이므로 호수가 일치하지 않습니다. 또한 감정평가 이용상태에는 기호1~기호6이 모두 공실로 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49% ≠ 시세 49%
현재 최저매각가는 128,870,000원으로 감정가 263,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 90,209,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 63,146,299원(감정가 24%)입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 128,870,000원 | 126,265,820원 | 4,423,734,180원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,209,000원 | 88,185,238원 | 4,461,814,762원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 63,146,299원 | 61,609,666원 | 4,488,390,334원 |
④ 예상배당표 (매각가 128,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,604,180원 |
| 을구 4번 근저당권 · 석문농업협동조합 | 4,550,000,000원 | 126,265,820원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 석문농업협동조합 채권최고액 4,550,000,000원 중 예상배당은 126,265,820원이고 미배당은 4,423,734,180원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근의 노선상가지대로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설로 구성된 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 북동측 인근으로 왕복 6차선 온고을로가 지나며 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 동측은 공원보도에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설로 위생·급배수·소화전·엘리베이터·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 공실. 감정평가 이용상태는 기호1~기호6 전부 공실입니다. 근린시설의 환금성은 실제 상권과 임차수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인 표기는 106호·112호이므로 본건 101호의 현재 점유자와 열쇠·출입 상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 박인섭 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정하지 말고, 해당 점유가 본건과 관계있는지부터 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재대조. 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항없음으로 기재돼 있으나 입찰 직전 최신 문서와 변동사항을 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 임대료·공실기간·상가수익률을 확인해야 합니다.
- 공실·상가 환금성. 감정평가상 공실인 1층 근린시설이므로 향후 임차인 모집 가능성과 매도 시 수요를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실제 101호다
이 물건은 등기부만 놓고 보면 말소기준이 명확하고 이후 압류·경매등기가 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 두 차례 유찰돼 감정가의 49%가 됐다는 사실은 곧 시세의 49%라는 뜻이 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고 감정평가상 공실인 근린시설이라 가격 검증은 별도로 필요합니다.
또 현황조사에 기재된 박인섭·이인호는 각각 106호와 112호 점유자로, 본건 101호와 호수가 다릅니다. 따라서 다른 호수의 임차관계를 본건 인수부담으로 곧바로 합산해서도 안 되고, 반대로 서류상 ‘해당사항없음’만 보고 실제 점유 확인을 생략해서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 권리는 비교적 정리돼 있지만, 101호의 실제 점유와 가격 적정성을 현장에서 확인해야 한다는 점입니다.
