전주지방법원 2025타경31391. 전주 덕진구 만성동 골드타워 1동 1층 113호의 근린시설입니다. 말소기준권리는 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,550,000,000원입니다. 이후 전주시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 112호 임차인 이인호가 말소기준보다 앞선 2020.07.16. 전입했고, 112호와 113호는 실제로 격벽 없이 하나의 공간으로 되어 있기 때문입니다.
현재 회차 매각가를 197,960,000원으로 가정한 배당표에서는 이인호의 보증금 5,000,000원을 우선변제하지 않고 매수인 인수로 처리합니다. 따라서 입찰가 자체가 197,960,000원이라고 해도 권리비용까지 합친 실질취득액은 202,960,000원입니다. 한편 감정평가 당시에는 해당 호들을 전부 공실로 기재하면서 112호와 113호가 일체로 이용 중이라고 확인하고 있어, 현황조사와 감정시점 사이의 실제 점유상태는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층113호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 감정 당시 공실 |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 197,960,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,521,549,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 특이사항 | 1층 112호와 1층 113호는 격벽 없이 일체로 되어 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 석문농협 근저당
현재 소유권은 2021.09.28. 주식회사원큐시티로 이전됐고 같은 날 석문농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 2024.09.03. 전주시 압류와 2025.06.30. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 2022.10.25. 및 2024.02.20.에도 석문농업협동조합이 임의경매를 신청했으나 각각 등기부상 말소됐고, 현재 사건은 2025.06.30. 개시된 경매입니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 2명, 112호가 113호와 연결
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) | 2019.07.17 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 有 | 無 | 5,000,000원 인수 |
현황조사에 나타난 실제 임차인은 2명입니다. 박인섭은 106호 점유자로 경매대상 113호와는 호수가 다르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 반면 이인호는 112호 점유자로 보증금 5,000,000원, 월세 1,000,000원이며 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 특히 112호와 113호는 격벽 없이 일체이므로 113호 입찰자는 이인호의 점유 범위와 인도관계를 반드시 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 싸다’는 근거가 없다
감정가는 404,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 197,960,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 절반 수준이라는 숫자만으로 시장가보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
현재 배당 시뮬레이션에 반영된 이인호 보증금 5,000,000원까지 더하면 실제 권리비용 기준 취득액은 202,960,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가 138,572,000원, 4회 유찰 시 97,000,400원으로 내려가더라도 이인호 보증금 5,000,000원 인수는 동일하게 반영돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 197,960,000원 | 5,000,000원 | 202,960,000원 | 4,355,611,440원 |
| 3회 유찰 시 | 138,572,000원 | 5,000,000원 | 143,572,000원 | 4,414,168,008원 |
| 4회 유찰 시 | 97,000,400원 | 5,000,000원 | 102,000,400원 | 4,455,145,607원 |
④ 예상배당표 (매각가 197,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,571,440원 |
| 인수 · 임차인 이인호 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 석문농업협동조합 | 4,550,000,000원 | 194,388,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,571,440원을 제외한 194,388,560원이 석문농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 4,355,611,440원입니다. 이인호 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설의 1층 근린시설입니다.
- 주위환경. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대이며, 감정평가에서는 성숙 중인 상가지대로 평가했습니다.
- 교통. 북동측 인근으로 왕복 6차선 온고을로가 지나고 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 동측은 공원보도에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,367,000원/㎡, 토지면적은 1,282.0㎡입니다.
- 이용상태. 감정 당시 해당 호들은 공실로 조사됐고, 112호와 113호는 격벽 없이 일체로 이용 중인 상태였습니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 112·113호 경계 확인. 두 호실이 격벽 없이 일체이므로 낙찰 후 독립 사용이 가능한 상태인지, 벽체 복구가 필요한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 이인호 점유 확인. 112호 임차인의 전입은 말소기준보다 빠르고 배당표는 보증금 5,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 현재 점유 여부와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 박인섭 임대차 확인. 106호 점유자로 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 경매대상 113호와 직접적인 점유 관계가 있는지 원본에서 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율 자체를 시세차익으로 해석하면 안 됩니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 197,960,000원이 아니라 인수액을 포함한 202,960,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 상가 공실·수익성. 감정 당시 공실입니다. 월세 수익과 공실기간을 판단하려면 현 임대수요와 실제 사용 가능 면적을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 112·113호의 실제 권리·점유가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 404,000,000원에서 최저가 197,960,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 하지만 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 112호와 113호가 격벽 없이 일체이고 112호 임차인 이인호의 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있다는 점이 핵심입니다.
현재 회차 기준 실질취득액은 202,960,000원입니다. 등기상 권리 자체보다 호실 경계·점유·임대차의 실제 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 이 입찰의 승부처입니다. 가격 판단도 감정가 할인율이 아니라 현장 임대수요와 실제 사용 가능 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.
