🏷️ 감정가 49% 💰 배당표상 인수 5,000,000원 ⚠️ 2회 유찰 🏢 근린시설
전주지방법원 2025타경31391. 전주 만성동 골드타워 1동 1층102호 근린시설입니다. 감정평가상 골드타워는 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설이고, 본건을 포함한 조사 대상 호실은 공실로 기재돼 있습니다. 감정가 252,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 123,480,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
등기상 말소기준은 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 4,550,000,000원입니다. 이후 전주시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건은 권리 자체보다 임차기록과 호실 귀속의 일치 여부가 더 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층102호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 |
| 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 석문농업협동조합 / 3,521,549,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,550,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자인 주식회사원큐시티는 2021.09.28. 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 석문농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.09.03. 전주시 압류와 2025.06.30. 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
그보다 앞선 2022.10.25. 및 2024.02.20. 임의경매개시결정은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 과거 신탁등기 역시 말소 이력이 확인됩니다. 따라서 등기부만 보면 현재 핵심은 2021.09.28. 근저당 이후의 권리 소멸 여부입니다.
② 임차관계 — 본건 102호와 다른 호실 기록이 섞여 있다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) | 2019.07.17 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 확정일자 미상 |
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 기록 우선변제 미상 |
감정평가의 이용상태는 조사 대상 호실 전부를 공실로 기재합니다. 현황조사 임차인 기록과 감정평가의 공실 기재까지 서로 확인 시점과 대상 호실이 다를 수 있으므로, 본건 102호의 실제 점유자는 현장 확인까지 병행하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 123,480,000원으로 감정가 252,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 상가 또는 인근 유사 근린시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,528,720원 |
| 인수 · 임차인 이인호 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 석문농업협동조합 | 4,550,000,000원 | 120,951,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 석문농업협동조합의 미배당액은 4,429,048,720원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 위 5,000,000원 인수 항목은 112호 임차인 이인호에 관한 기록이므로, 본건 102호에 그대로 적용되는지 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 성숙 중인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측 인근으로 왕복6차선 온고을로가 지나며 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외 아스팔트 포장도로에 접하고 동측은 공원보도에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다. 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설이며 기본 위생·급배수·소화전·엘리베이터·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 감정평가상 조사 대상 호실은 전부 공실이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 임차관계 재확인. 현황조사에 기재된 박인섭은 106호, 이인호는 112호입니다. 본건 102호의 점유·임대차를 별도로 확인해야 합니다.
- 5,000,000원 인수 항목 원본 대조. 배당표는 이인호 보증금을 인수로 계산하지만 매각물건명세서 명시 인수권리는 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
- 상가 시세 확인. 감정가 대비 49%라도 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 용도·유사 위치 상가의 실제 매매가와 임대료를 조사해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이므로 현장 점유, 내부 상태, 영업 가능 여부와 실제 구획을 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 석문농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2021-894호가 기재돼 있으므로 다른 공동담보 물건과의 배당 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 호실 귀속이다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 본건은 102호인데 임차인 기록은 106호와 112호이고, 예상배당의 5,000,000원 인수 역시 112호 이인호 명의입니다. 동시에 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 이번 사건은 “얼마나 싸졌는가”보다 그 임차인·인수 항목이 정말 102호에 귀속되는가를 먼저 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료까지 없는 만큼, 권리 원본과 상가 시세를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
