전주지방법원 2025타경31391. 전주 만성동 골드타워 1동 1층 102호, 감정평가상 제1종근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사원큐시티이고, 2021.09.28. 석문농업협동조합 앞으로 채권최고액 4,550,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 전주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2018.03.22. 설정된 광주은행 근저당 2건은 각각 채권최고액 3,133,200,000원과 1,800,000,000원이지만, 두 권리 모두 2018.08.29. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 흐름만 보면 이 두 근저당은 낙찰자가 인수할 존속 권리가 아닙니다. 문제는 권리 자체보다 점유 조사와 배당 시뮬레이션의 정합성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1종근린생활시설 · 감정평가상 기호 1~6 전부 공실 |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 176,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 석문농업협동조합 / 3,521,549,860원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 현황 | 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 중로각지 · 공시지가 1,367,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 현재 말소기준을 구분해야 한다
② 임차인 조사 — 실제 임차인 2명, 그러나 본건 호수와 다르다
현황조사에는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명이 기록돼 있습니다. 다만 박인섭은 1층 106호, 이인호는 1층 112호 점유자로 조사돼, 경매 대상인 1층 102호와 일치하지 않습니다.
| 임차인 | 조사된 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) | 2019.07.17 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
박인섭은 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류했습니다. 이인호는 배당 시뮬레이션에서 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리됐습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인보다 실질취득액과 환금성을 본다
현재 최저매각가는 감정가 252,000,000원의 70%인 176,400,000원입니다. 배당 시뮬레이션의 이인호 보증금 5,000,000원 인수를 그대로 적용하면 실질취득액은 181,400,000원입니다. 다만 이 임차인의 점유 호수가 본건과 다르므로, 이는 확정 취득원가가 아니라 인수 시뮬레이션을 반영한 점검용 금액입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수 시뮬레이션 | 실질취득* | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰·70% | 176,400,000원 | 5,000,000원 | 181,400,000원 | 9,310,069,600원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 123,479,999원 | 5,000,000원 | 128,479,999원 | 9,362,248,721원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 86,435,999원 | 5,000,000원 | 91,435,999원 | 9,398,719,849원 |
동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 아파트가 아닌 1층 근린시설이고, 감정평가상 주변은 성숙 중인 노선상가지대입니다. 가격 평가는 인근 1층 상가의 실제 임대료, 공실 기간, 전용면적, 관리비와 매매 사례를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,269,600원 |
| 인수 · 임차인 이인호 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,133,200,000원 | 173,130,400원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 석문농업협동조합 | 4,550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 9,483,200,000원, 채권자 배당액은 173,130,400원, 미배당은 9,310,069,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설의 1층 구분상가입니다. 아파트로 가정할 수 없는 상업용 물건입니다.
- 주위환경. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 성숙 중인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측 인근에 왕복 6차선 온고을로가 지나며 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고, 동측으로 공원보도에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공실·환금성. 감정평가상 대상 6개 호실은 전부 공실입니다. 임대수익 자료와 실거래 비교자료가 없어 근린시설 특유의 공실 기간과 재매각 난도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 호실 구조. 1층 112호와 113호는 격벽 없이 일체로 이용 중이라고 조사됐으나, 본건은 1층 102호이므로 해당 구조가 본건에 직접 적용되는지는 구분해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 현장 점유 확인. 현황조사 임차인은 106호와 112호로 기록돼 있습니다. 출입문 호수, 내부 점유자, 사업자등록 및 실제 사용자를 102호 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 인수권리 충돌 해소. 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재와 이인호 보증금 5,000,000원 인수 시뮬레이션이 충돌합니다. 명세서 원문과 임대차 조사서를 대조해야 합니다.
- 박인섭 보증금 확인. 전입일은 2019.07.17.로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 본건과의 관련 여부 및 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 말소된 광주은행 근저당 제외 확인. 2018년 근저당 2건은 해지 말소됐으므로 실제 배당표에 다시 포함되는지 법원 기록을 점검해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 최저가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 1층 상가 실거래·보증금·월차임·공실 기간을 조사해 수익률과 환금성을 계산해야 합니다.
- 체납비용 확인. 공용부분 관리비, 부가가치세 처리, 당해세 및 시설 원상복구비를 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산서를 동일 호수 기준으로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 말소형, 점유와 가격은 확인형
이 물건의 등기 구조는 복잡해 보이지만 핵심은 분명합니다. 2018년 광주은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 법정지상권도 해당 없음으로 기재됐습니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사의 실제 임차인 2명은 본건이 아닌 106호와 112호 점유자로 기록됐고, 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재와 5,000,000원 인수 시뮬레이션도 서로 맞지 않습니다. 박인섭의 보증금은 미상입니다. 실거래 비교자료까지 없는 근린시설인 만큼, 권리 말소만 보고 최저가 176,400,000원이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
등기부는 통과, 점유 정합성은 보류, 가격 메리트도 보류. 102호의 실제 점유와 임차보증금 인수 여부를 확정한 뒤, 인수액을 포함한 실질취득액으로 주변 상가 시세와 비교해야 하는 사건입니다.
