전주지방법원 2025타경31391. 전주 덕진구 만성동 골드타워 1층 112호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사원큐시티이고, 말소기준권리는 2021.09.28 접수된 석문농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,550,000,000원이며 같은 날 주식회사원큐시티의 소유권이전 직후 설정됐습니다. 이후의 전주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 자체보다 먼저 확인할 현실 이슈도 분명합니다. 감정평가서상 1층 112호와 113호는 격벽 없이 일체로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에도 같은 내용이 기재돼 있습니다. 반면 감정 이용상태에는 기호1~기호6 전부 공실로 기록돼 있으나 현황조사·매각물건명세서에는 112호 임차인 이인호가 나타납니다. 따라서 실제 점유상태와 113호와의 물리적 분리 가능성은 입찰 판단의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층 112호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 23 |
| 용도 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 1층 |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 202,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 석문농업협동조합 / 3,521,549,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 특이사항 | 1층 112호와 1층 113호는 격벽 없이 일체로 되어 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.09.28 석문농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.09.03 전주시 압류, 2025.06.17 국민건강보험공단 압류, 2025.06.30 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022년과 2024년에도 석문농업협동조합이 임의경매를 신청했지만 각각 취하돼 등기가 말소됐습니다.
② 임차인 — 본건 112호 보증금 5,000,000원 인수 시뮬레이션
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) | 2019.07.17 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
본건 주소는 1층 112호이고, 이인호는 현황조사와 매각물건명세서에 112호 점유자로 확인됩니다. 전입일 2020.07.16은 말소기준 2021.09.28보다 앞서며, 배당 시뮬레이션은 대항력 有 · 우선변제권 無로 보아 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산했습니다. 따라서 현재 최저가 202,860,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 207,860,000원입니다.
박인섭은 조사자료상 1층 106호 점유자로 기재돼 본건 112호와 호수가 다릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 보증금도 미상이므로 본건 실질취득액에는 합산하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
감정가 414,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 202,860,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이인호 보증금 5,000,000원 인수 시뮬레이션을 반영하면 실질취득액은 207,860,000원으로 올라갑니다. 이 숫자는 감정가의 약 절반 수준이지만, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,640,040원 |
| 인수 · 임차인 이인호 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 석문농업협동조합 | 4,550,000,000원 | 199,219,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,640,040원을 제외한 199,219,960원이 석문농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,350,780,040원입니다. 이인호 보증금 5,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설 중 1층 112호입니다. 외벽은 강화유리 및 석재붙임, 내벽은 석고보드 위 페인팅·벽지도배·노출콘크리트 등으로 마감돼 있습니다.
- 일체사용. 1층 112호와 113호는 격벽 없이 일체로 이용 중이며 벽체 구분이 없습니다. 본건은 112호이므로 실제 독립사용 상태 확인이 중요합니다.
- 주위환경. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근의 노선상가지대로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 구성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 북동측 인근으로 왕복 6차선 온고을로가 지나고, 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스승강장이 위치합니다.
- 도로. 남측으로 약 25m, 서측으로 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 동측으로 공원보도에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 112호 실제 점유 확인. 감정평가상 공실 기재와 현황조사·매각물건명세서상 이인호 임차 기재가 함께 존재하므로 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 이인호 보증금 5,000,000원. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수로 반영하므로 최저가가 아니라 실질취득액 207,860,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 명세서 인수권리 기재 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있으므로 임차보증금 시뮬레이션과 원문을 반드시 교차 확인해야 합니다.
- 112호·113호 경계. 두 호실 사이 격벽이 없으므로 인도 후 독립사용·복구와 실제 경계 상태를 확인해야 합니다.
- 106호 임차정보 구분. 박인섭은 1층 106호 점유자로 기재돼 본건 112호와 호수가 다르며, 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 근저당 배당 부족. 현재 가정에서도 석문농업협동조합 채권최고액 기준 4,350,780,040원의 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 실질취득과 독립사용 가능성
이 물건은 2회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 권리분석의 결론을 그 숫자 하나로 내리면 안 됩니다. 등기상 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸 구조로 비교적 명확합니다. 반면 본건 112호에는 이인호의 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있어 실질취득액은 207,860,000원이고, 112호와 113호가 격벽 없이 일체라는 물리적 문제가 남습니다.
또한 감정평가의 공실 기재와 임차인 조사기재가 서로 맞지 않는 부분, 매각물건명세서의 ‘명시 인수권리 해당사항없음’과 배당 시뮬레이션의 5,000,000원 인수 계산도 입찰 전 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 등기 말소관계는 비교적 단순하지만, 임차·점유·호실 경계 확인이 선행돼야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다. 최저가의 할인폭보다 실제 취득비용과 112호를 독립적으로 사용할 수 있는지가 승부처입니다.
