전주지방법원 2025타경31391. 전주 만성동 골드타워 1동 1층 103호인 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설이고, 본건이 포함된 1층 101호·102호·103호·106호·112호·113호는 모두 공실로 조사됐습니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 노선상가지대로, 감정평가에서는 성숙중인 상가지대로 표현하고 있습니다.
가격은 이미 크게 조정됐습니다. 감정가 244,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 119,560,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 물건에는 실거래 시세 자료가 없어, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 표준화된 거래비교가 어렵고, 공실 여부와 실제 임대수익·전용상태가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층103호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 23 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 3,521,549,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,367,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2021.09.28. 을구 4번 석문농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 4,550,000,000원입니다. 2024.09.03. 전주시 압류, 2025.06.17. 국민건강보험공단 압류, 2025.06.30. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
과거 2018년 광주은행 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 2018년·2019년 신탁등기 역시 말소된 상태입니다. 2022년과 2024년에 석문농업협동조합이 신청한 종전 임의경매도 각각 취하돼 등기상 말소됐습니다. 따라서 등기 자체에서 매수인이 그대로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차 — 본건 103호와 호수 불일치 확인이 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) | 2019.07.17 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,840원 |
| 인수 · 이인호 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 석문농업협동조합 | 4,550,000,000원 | 117,086,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 석문농업협동조합 채권최고액 4,550,000,000원 중 117,086,160원이 배당되고 4,432,913,840원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 이인호 보증금 5,000,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있으나, 점유 부분이 112호로 기재돼 있어 본건 103호에 대한 직접 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 별개로 점유는 확인
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 119,560,000원 | 49% | 117,086,160원 | 4,432,913,840원 |
| 3회 유찰 시 | 83,692,000원 | 34% | 81,785,544원 | 4,468,214,456원 |
| 4회 유찰 시 | 58,584,400원 | 24% | 57,129,881원 | 4,492,870,119원 |
가격이 더 내려가더라도 그것만으로 투자 매력이 커진다고 보기는 어렵습니다. 이 물건은 실거래 비교자료가 없고, 용도도 주거용이 아니라 근린시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 실제 점포 이용 가능성, 공실 지속 가능성, 상권 내 임대수요와 103호 독립 점유상태를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 구성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측 인근으로 왕복 6차선 온고을로가 지나고, 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 101호·102호·103호·106호·112호·113호는 모두 공실입니다. 112호와 113호는 격벽 없이 일체로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설로, 강화유리·석재붙임 외벽과 위생·급배수·소화전·엘리베이터·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 동측으로 공원보도에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 현장점유 확인. 감정평가상 공실과 현황조사 임차인 기재 호수가 서로 어떻게 연결되는지 103호 현장을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 호수 원본 대조. 박인섭은 106호, 이인호는 112호로 기재돼 있습니다. 본건 103호와 직접 관련되는지 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 인수 5,000,000원 적용 여부. 배당계산은 이인호 보증금을 매수인 인수로 반영하지만, 명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
- 박인섭 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 본건과 관련된다면 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 실거래 시세가 없으므로 감정가 할인율보다 실제 임대료·공실기간·관리비·상권 수요를 확인해야 합니다.
- 112호·113호 일체 이용 참고. 감정평가상 두 호실은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로 건물 내 실제 사용형태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 등기 원본 확인. 석문농업협동조합 근저당, 전주시·국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정의 최신 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 103호 점유 확인이 먼저”
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 244,000,000원에서 최저가 119,560,000원까지 내려온 49%입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없고, 근린시설이라는 용도 특성상 공실·임대수익·환금성을 함께 봐야 합니다.
등기상으로는 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조라 비교적 단순합니다. 반면 점유 쪽에서는 본건은 103호인데 조사된 임차인은 106호와 112호라는 명확한 확인 포인트가 있습니다. 배당표의 5,000,000원 인수 계산과 명세서의 ‘명시 인수권리 해당사항없음’도 함께 대조해야 합니다. 따라서 결론은 가격은 많이 내려왔지만, 입찰 전 103호 점유·임대차의 직접 적용 여부를 확정하는 것이 우선입니다.
