전주지방법원 2025타경31391. 전주 만성지구 노선상가지대에 있는 골드타워 제1동 1층 103호 제1종근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사원큐시티이며, 신청채권자 석문농업협동조합의 청구액은 3,521,549,860원입니다. 감정가 244,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 170,800,000원입니다.
등기 흐름만 보면 현재 말소기준권리는 2021년 설정된 석문농업협동조합 근저당권입니다. 2018년 주식회사광주은행 명의로 설정됐던 근저당권 2건은 같은 해 2018.08.29. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당권을 말소기준권리보다 앞선 인수권리로 취급해서는 안 됩니다. 2021년 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 제1동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 제1종근린생활시설 · 감정평가상 관련 6개 호실 전부 공실 |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 석문농업협동조합 / 3,521,549,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위 근저당과 현재 말소기준을 구분해야 한다
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 그러나 모두 다른 호실
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) | 2019.07.17 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없으므로 실제 조사 임차인은 2명입니다. 다만 박인섭은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 전입일만으로 보증금 인수를 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이인호는 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금은 5,000,000원으로 기재됐지만, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
또한 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 배당 시나리오는 이인호의 보증금 5,000,000원을 전액 매수인 인수로 잡았습니다. 이 가정을 적용하면 현재 회차의 실질취득가는 170,800,000원 + 5,000,000원 = 175,800,000원입니다. 다만 명세서 기재와 상충하므로 5,000,000원을 확정 인수액으로 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 시세 검증은 불가능
현재 최저가는 감정가 244,000,000원의 70%인 170,800,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 공실 여부, 임대료 수준, 전용면적, 도로 노출, 점포 형태와 호실 간 통합 이용 여부에 따라 가격 차이가 크므로 수익가치 검증이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 인수 · 임차인 이인호 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 주식회사광주은행 근저당권 | 3,133,200,000원 | 167,608,800원 |
| 3. 주식회사광주은행 근저당권 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 석문농업협동조합 근저당권 | 4,550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 총 채권액은 9,483,200,000원, 채권자 배당액은 167,608,800원, 미배당액은 9,315,591,200원입니다. 다만 주식회사광주은행 근저당권 2건은 등기부상 2018.08.29. 말소됐으므로 이 표를 실제 배당결과로 단정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 가정은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 170,800,000원 | 167,608,800원 | 9,315,591,200원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 119,559,999원 | 117,086,159원 | 9,366,113,841원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 83,691,999원 | 81,785,543원 | 9,401,414,457원 | 5,000,000원 |
배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 신청채권자 석문농업협동조합의 배당액이 0원으로 계산됩니다. 이는 앞순위에 이미 말소된 주식회사광주은행 근저당권을 반영했기 때문입니다. 등기부상 현재 권리와 배당표의 전제가 일치하지 않으므로, 유찰별 배당액보다 배당표의 채권자 구성부터 재검증하는 것이 순서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근의 노선상가지대로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 상권 상태. 주위환경은 성숙 중인 상가지대로 평가됐으며, 관련 6개 호실은 감정평가 당시 전부 공실이었습니다.
- 교통. 북동측 인근에 왕복 6차선 온고을로가 지나고 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 있습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 동측은 공원보도에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,367,000원/㎡이며 토지면적은 1,282㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설로, 강화유리·석재붙임 외벽과 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 물건번호와 매각 범위. 103호 단독매각인지 101호·102호·103호·106호·112호·113호의 일괄매각인지 매각물건목록에서 확인하세요.
- 임차인 귀속. 106호 박인섭과 112호 이인호의 점유관계가 이 물건의 매수인에게 영향을 주는지 호실별로 분리 확인하세요.
- 인수액 충돌. 명세서의 ‘인수권리 없음’과 배당 시나리오의 ‘5,000,000원 인수’ 중 어느 내용이 최종 기재인지 원본을 확인하세요.
- 말소된 근저당. 2018.08.29. 말소된 주식회사광주은행 근저당권이 배당표에 반영된 이유와 실제 채권자 목록을 확인하세요.
- 현장 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 출입문·점유표시·사업자등록·전기 및 수도 사용 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 임대수익 검증. 동일 건물 1층 근린시설의 실제 임대보증금, 월세, 공실 기간과 관리비를 조사해 수익환원가치를 산정하세요.
- 호실 구조. 112호와 113호는 격벽 없이 일체로 이용 중이므로 일괄매각 대상이라면 원상복구와 독립 사용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 채권계산서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘자료 간 불일치 해소’가 먼저다
이 물건은 감정가 244,000,000원에서 1회 유찰되어 170,800,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2018년 주식회사광주은행 근저당권 2건이 이미 말소됐고, 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당권이 현재 말소기준이므로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
하지만 안전하다고 단정하기에는 세 가지 불일치가 큽니다. 분석 대상은 103호인데 임차인은 106호와 112호에 기재되어 있고, 감정평가서는 관련 호실 전부를 공실로 조사했으며, 매각물건명세서는 인수권리 없음으로 기재했지만 배당 시나리오는 5,000,000원의 인수를 계산했습니다. 여기에 이미 말소된 근저당권이 배당표의 선순위 채권으로 반영돼 있습니다.
최저가 70%는 확인됐지만 시세 할인은 확인되지 않았습니다. 본건의 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 문제가 아니라, 매각 범위·점유자 귀속·실제 배당순위를 먼저 확정하는 것입니다. 원본 대조로 불일치가 해소되기 전까지는 권리와 가격 모두 보수적으로 판단해야 하는 근린시설입니다.
