전주지방법원 2025타경31391. 전주 만성동 골드타워 1동 1층 106호 근린시설입니다. 가격만 보면 감정가 412,000,000원에서 2회 유찰돼 201,880,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 점유 관계를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 본건 106호에는 박인섭이 2019.07.17 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준권리인 2021.09.28 석문농업협동조합 근저당보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정해 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고 인수 여부를 확인해야 합니다.
등기권리 자체는 구조가 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 을구 4번 석문농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,550,000,000원입니다. 이후 전주시 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 광주은행 근저당과 신탁·이전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층106호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 |
| 감정 이용상태 | 기호1~기호6 전부 공실 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 201,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 석문농업협동조합 / 3,521,549,860원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.28 석문농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차관계 확인이 핵심
말소기준은 2021.09.28 석문농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 전주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.06.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 박인섭은 본건 1층 106호에 2019.07.17 전입한 것으로 조사되어 말소기준보다 선행합니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상, 배당요구 및 인수액도 미상으로 두는 것이 안전합니다.
② 임차·점유 분석 — 106호만 따로 봐야 한다
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) | 주거 | 2019.07.17 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 |
본건 호수는 1층 106호이므로, 같은 감정 대상에 포함된 다른 호수의 점유정보를 본건 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 특히 1층 112호 이인호의 보증금 5,000,000원은 본건 106호와 다른 호수의 정보이므로, 106호의 매수인 인수액을 5,000,000원으로 확정하는 근거가 되지 않습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 결론낼 자료는 없다
현재 최저매각가는 201,880,000원으로 감정가 412,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 141,316,000원, 4회 유찰 시 98,921,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 최근 실거래 시세 자료가 없고, 본건 106호의 선순위 점유자 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 201,880,000원 | 198,253,680원 | 4,351,746,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 141,316,000원 | 138,537,576원 | 4,411,462,424원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 98,921,200원 | 96,740,618원 | 4,453,259,382원 |
④ 예상배당표 (매각가 201,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,626,320원 |
| 1. 근저당 · 석문농업협동조합 | 4,550,000,000원 | 198,253,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 석문농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,351,746,320원입니다. 본건 106호 박인섭의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에서 매수인 실질 인수액을 별도 숫자로 확정하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근이며, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 성숙중인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측 인근으로 왕복6차선 온고을로가 지나며 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외 아스팔트 포장도로에 접하고 동측으로 공원보도에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설이며 위생·급배수·소화전·엘리베이터·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황 유의. 감정평가상 기호1~기호6은 공실로 조사됐고, 기호5인 1층 112호와 기호6인 1층 113호는 격벽 없이 일체로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 임대차계약 확인. 박인섭의 보증금 규모, 실제 점유 여부, 임대차계약서와 전입세대 내용을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 인수액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 감정평가와 현황조사 대조. 감정평가의 공실 조사와 106호 전입내역이 서로 어긋나므로 현장 확인이 중요합니다.
- 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하면 안 됩니다.
- 근린시설 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설인데 점유조사상 106호의 사용은 주거로 기재돼 있으므로 실제 이용상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 412,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 201,880,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 본건 106호에는 2019.07.17 전입한 박인섭이 있고 말소기준권리는 2021.09.28입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 이상 매수인 인수 0원이라고 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 가격 메리트를 평가하기에도 근거가 부족합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 점유관계가 해소되는지 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
