전주지방법원 2025타경31391. 전주 만성동 골드타워 제1동 1층 106호, 감정평가상 제1종근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사원큐시티이며, 석문농업협동조합이 청구액 3,521,549,860원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2021.09.28. 설정된 석문농업협동조합 근저당권 4,550,000,000원입니다.
후순위 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 전입일을 가진 점유자들이 조사됐고, 특히 대상 주소인 106호의 박인섭은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능성과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 제1동 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설 · 감정평가상 공실 |
| 점유조사상 면적 | 1층 106호 41.48㎡ |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 (2021.09.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 288,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 석문농업협동조합 / 3,521,549,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소 근저당과 임차인 위험을 분리해야 한다
2018.03.22. 설정된 광주은행 근저당권 3,133,200,000원과 1,800,000,000원은 2018.08.29. 해지를 원인으로 등기말소됐습니다. 현재 존속하는 말소기준권리는 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당권입니다. 2024.09.03. 전주시 압류, 2025.06.17. 국민건강보험공단 압류, 2025.06.30. 현재 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 중복 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) · 주거 | 2019.07.17 | 보증금 미상 월세 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미상 |
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 월세 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 5,000,000원 인수 |
박인섭. 전입일 2019.07.17.은 말소기준일 2021.09.28.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 등기·감정상 용도는 근린시설인데 점유 용도는 주거로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증금이 확인되지 않아 실질취득금액도 산정할 수 없습니다.
이인호. 전입일 2020.07.16., 보증금 5,000,000원, 월세 1,000,000원으로 조사됐습니다. 가정배당표에는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 다만 점유부분이 대상 주소인 106호가 아니라 112호입니다. 이 사건의 매각범위에 112호가 포함되는지 확인되지 않으면 5,000,000원의 인수 적용 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 288,400,000원으로 감정가 412,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 할인율을 곧바로 시세 대비 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 근린시설은 공실 여부, 임대수익, 상권 성숙도와 호실별 접근성에 따라 가치 차이가 커서 감정가 대비 할인율보다 실질취득액과 임대 가능성을 우선해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 가정 인수액 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 288,400,000원 | 5,000,000원 + 미상 | 293,400,000원 + 미상 |
| 2회 유찰 시(49%) | 201,880,000원 | 5,000,000원 + 미상 | 206,880,000원 + 미상 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 141,316,000원 | 5,000,000원 + 미상 | 146,316,000원 + 미상 |
최소 실질취득은 각 회차 최저가에 이인호 보증금 5,000,000원을 더한 값입니다. 박인섭 보증금은 확인되지 않아 포함할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가를 넘는 대항력 인수형으로 확인되면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,837,600원 |
| 인수 · 임차인 이인호 | 5,000,000원 | 0원 매수인 인수 5,000,000원 |
| 2. 광주은행 근저당권 1 | 3,133,200,000원 | 283,562,400원 |
| 3. 광주은행 근저당권 2 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 석문농업협동조합 근저당권 | 4,550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정배당표상 총 채권액은 9,483,200,000원, 채권자 배당액은 283,562,400원, 미배당액은 9,199,637,600원입니다. 그러나 배당표가 배당 대상으로 잡은 광주은행 근저당권 2건은 등기상 2018.08.29. 말소돼 있습니다. 등기 흐름과 배당 가정이 서로 맞지 않으므로 실제 배당순위와 공동담보 배분은 배당요구종기 서류 및 채권계산서로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도와 현황. 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설 중 1층 호실입니다. 감정평가에서는 대상 6개 호실을 전부 공실로 조사했지만, 현황조사에는 106호와 112호 점유자가 기재돼 있습니다.
- 상권. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근의 노선상가지대로, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 상권은 성숙 중인 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 북동측 인근에 왕복 6차선 온고을로가 지나고 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외 포장도로에 접하고 동측은 공원보도에 접합니다.
- 토지 조건. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,282㎡, 공시지가는 1㎡당 1,367,000원입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 구조상 확인. 112호와 113호는 격벽 없이 일체로 이용 중이라고 조사됐습니다. 매각범위에 해당 호실이 포함된다면 원상복구·독립 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용 집합건물과 달리 1층 근린시설은 임대수익과 공실기간에 따라 매수층이 달라집니다. 현재 임대관계도 확정되지 않아 수익가치 산정이 선행돼야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 106호 단독매각인지, 101호·102호·103호·112호·113호가 포함된 일괄매각인지 물건번호와 매각목록을 확인하세요.
- 박인섭 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 실질취득금액을 계산할 수 있습니다.
- 이인호 적용 범위 확인. 112호가 본 매각범위에 포함되는 경우에만 보증금 5,000,000원 인수 가정이 직접 연결됩니다.
- 공실·점유 충돌 확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 기재가 상충합니다. 현장 방문과 관리주체 확인 없이 명도 난도를 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 근린시설에 주거 전입이 기재돼 있으므로 실제 사용형태와 관계 법령 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 말소 근저당 재검증. 2018.08.29. 말소된 광주은행 근저당권 2건이 가정배당표에 다시 반영돼 있습니다. 등기말소 사실과 공동담보 배당관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 실제 임대료·공실기간·관리비와 주변 근린시설 거래 및 임대사례를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확정할 것”
이 물건은 후순위 압류가 복잡한 사건이 아닙니다. 등기상 말소기준 이후의 권리는 소멸하고, 과거 광주은행 근저당권 2건도 이미 말소됐습니다. 문제는 점유와 매각범위입니다. 대상 주소인 106호에는 보증금이 확인되지 않은 박인섭이 기재돼 있고, 별도 주소인 112호 이인호의 보증금 5,000,000원까지 인수 가정에 포함돼 있습니다. 감정평가의 공실 판단과 현황조사도 일치하지 않습니다.
현재 가정만 적용해도 최저가 288,400,000원에 인수액 5,000,000원을 더한 최소 실질취득은 293,400,000원입니다. 여기에 박인섭 보증금이 추가될 가능성이 남아 있고, 비교 가능한 실거래도 없어 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 최저가 70%는 입찰 근거가 아니라 출발점일 뿐입니다. 매각범위와 106호 임대차를 확정하기 전에는 응찰을 보류하는 것이 안전합니다.
