광주지방법원 2026타경30126. 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 1층 101호 물건입니다. 감정평가상 해당 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물이고, 이용상태에는 미용실·사무소·공실·식당이 함께 확인됩니다. 토지는 부정형의 상업용 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다.
등기상 구조만 보면 말소기준은 단순합니다. 2016.02.03. 설정된 광주은행 근저당 300,000,000원이 기준이고, 같은 날의 540,000,000원 근저당과 2016.07.01. 660,000,000원, 2018.01.18. 1,200,000,000원 근저당 및 2026.02.26. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유·임차 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30126 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 1층101호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 광산구 임방울대로 154-27 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 1층 101호 · 감정평가 이용상태에 미용실·사무소·공실·식당 확인 |
| 소유자 | 주식회사르디아이 |
| 감정가 / 최저가 | 974,000,000원 / 681,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 1,622,686,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 비고 | 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
등기부상 매수인이 승계하는 근저당권은 확인되지 않습니다. 말소기준인 2016.02.03. 광주은행 근저당을 포함해 이후의 근저당 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 인수 0원과 실제 매수인 인수 0원은 같은 말이 아닙니다. 2015.07.30. 전입한 주식회사 태성알앤씨는 말소기준보다 먼저 들어와 대항력이 있는 것으로 조사됐고 보증금이 확인되지 않았습니다.
② 임차·점유 현황 — 10건 중 선순위 1건, 판정불가 2건
| 성명 / 상호 | 점유부분·용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수인 | 101호 | 2018.06.25 | 50,000,000원 / 2,500,000원 | 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2026.03.12 | 없음 |
| 국인근 | 알수없음 | 2025.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재우 | 알수없음 | 2026.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)디엠티랩스 광주지사 | 알수없음 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용운 | 102호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 중외공원모아미래도 | 알수없음 | 2020.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에스아이인베스트먼트 | 알수없음 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태성알앤씨 | 알수없음 | 2015.07.30 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최진영 | 알수없음 | 2019.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 알수없 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
문수인은 2018.06.25. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증금 50,000,000원·월세 2,500,000원으로 조사됐으며 2026.03.12. 배당요구를 했습니다. 국인근·임재우·(주)디엠티랩스 광주지사·주식회사 중외공원모아미래도·주식회사 에스아이인베스트먼트·최진영 역시 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
반면 김용운과 주거 점유자 ‘알수없’은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 김용운은 102호 사무실 점유로 조사돼 이 사건의 101호와 점유 범위가 어떻게 연결되는지도 현장 및 원문 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 681,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,218,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 540,000,000원 | 372,582,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사광주은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사광주은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,700,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 672,582,000원, 미배당은 2,027,418,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 선순위 임차인 주식회사 태성알앤씨의 보증금이 미상이므로 실제 인수위험 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 681,800,000원 | 672,582,000원 | 2,027,418,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 477,259,999원 | 470,087,399원 | 2,229,912,601원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 334,081,999원 | 328,604,851원 | 2,371,395,149원 |
현재 최저가는 감정가 대비 70%이고 다음 시나리오는 49%, 34%입니다. 다만 이 물건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”으로 단순 평가하기 어렵습니다. 선순위 임차보증금이 존재한다면 낙찰가와 별개로 매수인이 부담할 금액이 생길 수 있기 때문입니다. 따라서 회차별 가격보다 주식회사 태성알앤씨의 보증금·점유 범위·배당관계 확인이 선행 조건입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 운남동 우방아이유쉘아파트 북측 인근. 미개발지·기존주택지대·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 서측 인근 주요 간선도로에서의 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 미용실·사무소·공실·식당으로 이용되는 부분이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 석재·벽돌·판넬 등 마감, 위생 및 급수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형의 상업용 건부지로 이용 중이며 남측 2차선 도로, 북측 세로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 공부 차이. 건축물대장상 일부 용도는 소매점이나 현황은 사무소로 이용 중입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 태성알앤씨 보증금 확인. 2015.07.30. 전입으로 말소기준 이전입니다. 보증금과 임대차계약 내용이 확인되기 전에는 실질취득가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 김용운·주거 점유자 확인. 전입일과 보증금이 미상이어서 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유 범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 101호·102호 점유 범위 대조. 사건 목적물은 1층101호이나 김용운은 102호 사무실 점유로 조사돼 현장 점유구조를 대조할 필요가 있습니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 별도등기가 있으므로 그 내용과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 문수인 배당요구 확인. 보증금 50,000,000원, 월세 2,500,000원이며 2026.03.12. 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 저가 착시 금지. 최저가 681,800,000원이 감정가보다 292,200,000원 낮지만, 선순위 임차보증금이 미상이므로 그 차액을 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차
이 물건은 감정가 974,000,000원에서 681,800,000원으로 내려와 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 등기상으로도 2016.02.03. 광주은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2015.07.30. 전입한 주식회사 태성알앤씨의 보증금이 미상이라는 한 가지 사실이 결론을 바꿉니다.
선순위 임차보증금의 규모를 모르는 상태에서는 매수인의 실질 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 여기에 김용운과 주거 점유자의 전입일·보증금까지 확인되지 않았고 별도등기도 기재돼 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기 말소관계는 단순하지만, 임차관계 확인 전에는 입찰가 산정 불가”입니다. 최저가가 더 내려가더라도 이 확인사항이 해소되지 않으면 가격 할인만으로 위험이 상쇄되지는 않습니다.
