광주지방법원 2026타경30126. 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 2층201호가 대상입니다. 감정가는 140,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 한 차례 유찰됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2016.02.03. 주식회사광주은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 은행의 근저당권들과 2026.02.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 뒤에 있습니다. 현황조사상 주식회사 태성알앤씨의 전입일은 2015.07.30으로 말소기준보다 빠르고, 대항력 있음으로 조사돼 있습니다. 그런데 보증금은 확인되지 않았습니다. 이런 경우 실제 보증금과 배당 여부를 확인하기 전에는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 단계가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인

말소기준은 2016.02.03. 주식회사광주은행 근저당권 300,000,000원입니다. 같은 날 설정된 540,000,000원 근저당권, 2016.07.01. 660,000,000원 근저당권, 2018.01.18. 1,200,000,000원 근저당권과 2026.02.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임대차 — 선순위 1건, 대항력 미상도 남아 있다

문수인은 보증금 50,000,000원·차임 2,500,000원으로 신고돼 있으나 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 반면 주식회사 태성알앤씨는 말소기준 이전 전입이 확인돼 대항력 있음으로 조사됐고 보증금은 미상입니다. 또한 김용운과 중외공은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 140,000,000원의 70%인 98,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 98,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 선순위 대항력 점유자의 보증금도 미상이므로 실질취득비용은 98,000,000원으로 확정되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

현재 회차 매각가 98,000,000원 가정 시 채권최고액 합계 2,700,000,000원에 대해 채권자 배당은 95,836,000원, 미배당은 2,604,164,000원입니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 선순위 대항력 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 인수 여부는 임대차 원본 확인 전 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 미상은 그대로

현재 회차에서 신청채권자 청구액은 1,622,686,113원이고 예상 배당은 95,836,000원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 2회·3회 유찰 시에도 매각대금 자체가 줄어 배당 부족액은 더 커집니다. 하지만 유찰로 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 광주광역시 광산구 운남동 우방아이유쉘아파트 북측 인근이며, 주변은 미개발지·기존주택지대·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 서측 인근 주요 간선도로에서의 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 1)은 미용실, 2)·4)·5)는 사무소, 3)은 공실, 6)은 식당으로 이용됩니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물이며 외벽은 석재·벽돌·판넬 등, 내벽은 판넬·시멘몰탈페인트·인테리어 마감, 창호는 샤시입니다.
• 토지. 부정형의 상업용 건부지로 이용 중이며 남측 2차선 도로와 북측 세로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다.
• 공부와 현황. 감정요항표에는 2)의 건축물대장상 용도가 소매점이나 현황은 사무소로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 보증금 확인. 주식회사 태성알앤씨의 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부와 매각 후 인수 여부를 우선 확인해야 합니다.
• 대항력 미상 점유 확인. 김용운·중외공은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
• 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서의 별도등기 내용을 등기 원본과 대조해 매수인에게 남는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
• 점유 부분 대조. 조사내역에는 101호·102호 등 다른 부분 표시도 포함돼 있으므로 본건 2층201호와의 실제 점유 관계를 현황조사·명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마십시오.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”

이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 2015.07.30 선순위 대항력 점유자의 보증금이 미상이고, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유도 있으며, 매각물건명세서에는 별도등기까지 기재돼 있습니다.

따라서 현재 최저가 98,000,000원은 단지 경매 절차상 가격일 뿐, 실제로 매수인이 부담하는 총비용을 뜻하지 않습니다. 보증금과 별도등기를 확인해 인수금액을 확정한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 가격은 1회 유찰됐지만, 권리는 아직 확인이 끝나지 않은 물건. 이 사건의 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 것보다 먼저 선순위 임대차와 별도등기의 실체를 확인하는 것입니다.