⚠️ 대항력 有 1건 ❓ 대항력 미상 2건 📉 1회 유찰 🏷️ 감정가 70%
263,900,000원
광주지방법원 2026타경30126. 등기상 집합건물이고 사건의 용도 표시는 대지입니다. 감정평가 이용상태에서는 대상 호실이 사무소로 이용 중이며, 건축물대장상 용도는 소매점이나 현황은 사무소로 확인됩니다. 소유관계는 주식회사르디아이 100분의 76, 이창용 100분의 24의 공유구조입니다. 가격은 감정가 377,000,000원에서 1회 유찰된 263,900,000원이지만, 이 사건은 단순히 “30% 내려왔다”는 숫자로 판단하기 어렵습니다.
말소기준권리는 2016.02.03 주식회사광주은행 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 광주은행 근저당 540,000,000원·660,000,000원·1,200,000,000원과 2026.02.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30126 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 1층102호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 광산구 임방울대로 154-27 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 사무소 · 건축물대장상 소매점 |
| 소유관계 | 주식회사르디아이 100분의 76 · 이창용 100분의 24 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 263,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 1,622,686,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2016.02.03 접수된 광주은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 540,000,000원 근저당, 2016.07.01의 660,000,000원 근저당, 2018.01.18의 1,200,000,000원 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 권리 정리는 비교적 명확합니다.
② 임차·점유 조사 — ‘없음’이 아니라 확인이 필요한 사건
| 성명·법인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문수인 | 101호 | 2018.06.25 | 50,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.03.12 |
| 국인근 | 알수없음 | 2025.08.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임재우 | 알수없음 | 2026.02.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)디엠티랩스 광주지사 | 알수없음 | 2024.07.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용운 | 102호 / 사무실 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 중외공원모아미래도 | 알수없음 | 2020.04.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 에스아이인베스트먼트 | 알수없음 | 2022.12.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 태성알앤씨 | 알수없음 | 2015.07.30 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최진영 | 알수없음 | 2019.04.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 스트먼 | 주거 | 2022.12.22 | 0원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 확정일자 2026.03.31 |
| 중외공 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 승계 없음 |
조사기록에는 101호, 102호, 점유부분 미상 기록이 함께 존재합니다. 특히 본건 102호로 명시된 김용운은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 중외공 역시 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 반면 주식회사 태성알앤씨는 말소기준보다 빠른 전입이 확인돼 단순 미상이 아니라 대항력 있는 점유자로 분류됩니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰됐지만 시세보다 싼지는 아직 모른다
현재 최저매각가는 263,900,000원으로 감정가 377,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 184,730,000원, 3회 유찰 시 129,310,999원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 대항력 있는 점유자의 보증금이 확인될 경우 실질취득가는 낙찰가 + 인수액으로 보아야 하므로, 먼저 권리금액부터 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,494,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 300,000,000원 | 259,405,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 2,700,000,000원이고, 현재 회차 예상배당은 259,405,400원입니다. 미배당액은 2,440,594,600원입니다. 이 미배당액은 금융기관 채권의 부족분이며, 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 별도로 대항력 임차인의 보증금 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 우방아이유쉘아파트 북측 인근으로, 미개발지·기존주택지대·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 서측 인근 주요 간선도로에서의 접근성은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 현황 이용. 대상 호실은 사무소로 이용 중이며, 건축물대장상 용도는 소매점입니다.
- 도로. 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접합니다.
- 토지 이용. 부정형의 상업용 건부지로 이용 중이고 제2종일반주거지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 위생 및 급수설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 태성알앤씨 보증금 확인. 2015.07.30 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·점유범위·배당 여부를 확인하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 102호 실제 점유자 확인. 김용운은 102호 사무실로 기재됐지만 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 조사기록 호수 대조. 문수인은 101호로 기재돼 있습니다. 각 조사기록이 본건 102호에 실제로 해당하는지 원본을 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 건축물대장상 소매점, 현황 사무소입니다. 실제 이용과 인허가·영업 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았습니다.
- 배당표와 인수위험 분리. 금융채권 배당계산상 인수액 0원과 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성은 별개입니다.
맺으며 — “70% 낙폭”보다 “보증금 미상”이 먼저다
이 사건은 감정가 377,000,000원에서 1회 유찰돼 263,900,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 근저당들은 매각으로 정리되지만, 권리분석의 승부처는 그쪽이 아닙니다. 2015.07.30 전입한 주식회사 태성알앤씨가 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 본건 102호의 김용운 등 대항력 미상 기록도 남아 있습니다.
따라서 현재 최저가만 놓고 “30% 할인된 물건”으로 접근해서는 안 됩니다. 실제 인수보증금이 존재한다면 실질취득가는 낙찰가에 그 금액을 더한 값입니다. 실거래 시세 비교자료도 없는 만큼 가격 가점 역시 줄 근거가 없습니다. 결론은 등기 정리는 비교적 명확하지만, 임차·점유 인수위험이 해결되기 전까지 입찰가 산정 보류입니다.
