광주지방법원 2026타경30126. 등기상 현재 말소기준권리는 2018.10.29. 설정된 주식회사광주은행 근저당권 255,600,000원입니다. 2016년부터 존재했던 광주은행 근저당권 3건과 화정신용협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 2017년 김승재 앞으로 이뤄졌던 소유권이전도 2018.10.29. 합의해제로 말소됐습니다. 같은 날 현재의 광주은행 근저당이 설정됐고, 2026.02.26. 광주은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기만 보면 현재 근저당과 그 뒤 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 문수인은 말소기준권리보다 앞선 2018.06.25. 전입신고, 보증금 50,000,000원, 월차임 2,500,000원으로 조사됐고 2026.03.12. 배당요구를 했습니다. 배당 산정에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 보아 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유 인수는 별개

현재 말소기준은 2018.10.29. 광주은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 등기부의 소멸과 별개로 판단해야 합니다. 특히 문수인의 전입일 2018.06.25.은 말소기준보다 앞서고, 배당표에서도 50,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산했습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 신고 9명, 보증기관 승계 중복 없음

③ 가격·배당 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다

현재 회차 매각가 가정은 354,200,000원입니다. 여기서 문수인 보증금 50,000,000원을 별도로 인수하므로 알려진 실질취득은 404,200,000원입니다. 이후 유찰 시에도 같은 50,000,000원 인수를 적용하면 알려진 실질취득은 낮아지지만, 태성알앤씨·김용운 관련 미상 금액은 포함할 수 없습니다.

위 실질취득은 문수인 보증금 50,000,000원만 반영한 금액입니다. 태성알앤씨와 김용운의 보증금·대항력 관련 미상 위험은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 354,200,000원 가정)

문수인 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 50,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 우방아이유쉘아파트 북측 인근이며, 미개발지·기존주택지대·아파트 단지·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 서측 인근 주요 간선도로에서의 접근성이 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 이용상태에는 미용실, 사무소, 공실, 식당이 기재돼 있습니다.
• 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물이며 외벽은 석재·벽돌·판넬 등, 창호는 샤시로 기재돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 토지는 부정형 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 감정평가 기호 2)는 건축물대장상 소매점이나 현황 사무소로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 문수인 50,000,000원 인수. 현재 배당 산정상 전액 매수인 인수입니다. 입찰가가 아니라 실질취득 총액으로 자금 계획을 잡아야 합니다.
• 태성알앤씨 확인. 2015.07.30. 신고됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수금액을 확정할 수 없어 원본 확인이 필요합니다.
• 김용운 확인. 102호 사무실로 조사됐으나 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 두고 확인해야 합니다.
• 103호와 점유 범위 대조. 본건은 1층103호이고 현황조사에는 101호·102호 및 부분 미상의 점유자가 함께 나타납니다. 실제 목적물과 점유자의 대응관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
• 회차별 실질취득 재계산. 2회·3회 유찰 시에도 문수인 인수 50,000,000원은 별도 부담으로 계산해야 하며, 미상 보증금 위험은 여전히 남습니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다

이 사건은 1회 유찰돼 최저매각가가 354,200,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 매수인의 최종 부담을 뜻하지 않습니다. 문수인 보증금 50,000,000원이 전액 인수로 계산돼 현재 알려진 실질취득은 404,200,000원입니다. 더 중요한 것은 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. 주식회사 태성알앤씨와 김용운의 보증금·대항력 관련 사항이 확정되지 않아 추가 부담 가능성이 남아 있습니다.

등기부상 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기는 정리되지만 임차인 리스크는 미해결”입니다. 현재 회차에서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하기보다는, 확정 인수 50,000,000원과 미상 인수 가능성을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다.