123,200,000원
광주지방법원 2026타경30126. 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 2층202호에 관한 임의경매입니다. 소유관계는 주식회사르디아이 지분 4분의 3, 주은희 지분 4분의 1이고, 주은희 지분은 2022.03.30. 거래가액 40,045,000원으로 일부 이전됐습니다. 등기상 말소기준은 2016.02.03. 광주은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 같은 날 설정된 540,000,000원 근저당, 2016.07.01. 660,000,000원 근저당, 2018.01.18. 1,200,000,000원 근저당도 모두 광주은행 명의이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기부보다 임차·점유관계입니다. 조사된 9건 가운데 대부분은 말소기준 이후 전입이지만, 태성알앤씨는 2015.07.30. 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 김용운 역시 전입일 자체가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 2층202호 · 도로명 전남광주통합특별시 광산구 임방울대로 154-27 |
| 용도 | 대지 · 근린생활시설 · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 주식회사르디아이 4분의 3 · 주은희 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 1,622,686,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 특이사항 | 매각물건명세서 비고: 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2016.02.03. 을구 1번 광주은행 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 을구 2번 540,000,000원, 을구 3번 660,000,000원, 을구 4번 1,200,000,000원과 2026.02.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 등기상 담보권 인수는 없는 구조지만, 매각물건명세서에는 별도등기 있음이 기재돼 있어 그 내용은 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상 두 건이 핵심
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 건은 없으며, 조사된 임차·점유 내역은 9건입니다. 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명·법인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수인 | 101호 | 2018.06.25 | 50,000,000원 / 2,500,000원 | 2026.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 국인근 | 알수없음 | 2025.08.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재우 | 알수없음 | 2026.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)디엠티랩스 광주지사 | 알수없음 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용운 | 102호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 중외공원모아미래도 | 알수없음 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에스아이인베스트먼트 | 알수없음 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태성알앤씨 | 알수없음 | 2015.07.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진영 | 알수없음 | 2019.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 300,000,000원 | 120,675,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,700,000,000원 중 예상 배당은 120,675,200원이며, 미배당은 2,579,324,800원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이고, 임차관계의 매수인 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 우방아이유쉘아파트 북측 인근으로, 미개발지·기존주택지대·아파트 단지·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 서측 인근 주요 간선도로에서의 접근성은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상군은 미용실·사무소·공실·식당으로 이용되고 있으며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 설비. 위생 및 급수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부와 현황. 건축물대장상 일부 용도는 소매점이나 현황은 사무소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 태성알앤씨 보증금 확인. 2015.07.30. 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 김용운 전입일 확인. 102호 사무실 점유로 조사됐으나 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 문수인 배당요구 확인. 보증금 50,000,000원·월세 2,500,000원, 2018.06.25. 전입, 2026.03.12. 배당요구가 확인됩니다. 전입은 말소기준 이후입니다.
- 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서 비고에 별도등기가 기재돼 있습니다. 그 권리의 내용과 인수 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 임차보증금 미상 건이 있어 실제 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유·임대차 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 미상 임차보증금”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2016.02.03. 광주은행 근저당을 말소기준으로 이후 근저당과 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸합니다. 감정가 176,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가도 123,200,000원까지 내려왔습니다.
하지만 현재 단계의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2015.07.30. 전입의 주식회사 태성알앤씨가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 김용운도 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 매수인의 임차보증금 인수액과 실질취득가는 아직 확정할 수 없습니다. 여기에 별도등기까지 남아 있습니다. 등기상 담보권은 정리되지만, 점유·임차관계가 정리되기 전에는 ‘123,200,000원짜리 물건’으로 단순 평가하기 어렵습니다.
