광주지방법원 2026타경30126. 사건 용도는 ‘대지’로 분류되어 있고, 등기와 주소상 대상은 운남동 402-10의 근린생활시설 1층 103호입니다. 감정평가 대상군의 이용상태는 미용실·사무소·공실·식당으로 조사됐고, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2016.02.03 설정된 주식회사광주은행 근저당권 300,000,000원입니다. 같은 날 설정된 540,000,000원 근저당, 2016.07.01의 660,000,000원 근저당, 2018.01.18의 1,200,000,000원 근저당과 2026년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 조사된 점유·전입자는 9명·법인이고, 그중 주식회사 태성알앤씨는 2015.07.30 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 김용운 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 1층103호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 근린생활시설 · 감정평가 대상군 이용상태 미용실·사무소·공실·식당 |
| 소유관계 | 주식회사르디아이 지분 100분의 75 · 김기수 지분 100분의 25 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 327,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 1,622,686,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 검토
말소기준권리는 2016.02.03 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 이후의 을구 2·3·4번 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기상 권리만 보고 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입이 확인되는 주식회사 태성알앤씨와 전입일 자체가 확인되지 않은 김용운이 있기 때문입니다.
② 점유·임차관계 — 9건 중 선순위 가능·미상 존재
| 성명 | 호수·용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수인 | 101호 | 2018.06.25 | 50,000,000원 / 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 국인근 | 알수없음 | 2025.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재우 | 알수없음 | 2026.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)디엠티랩스 광주지사 | 알수없음 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용운 | 102호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 중외공원모아미래도 | 알수없음 | 2020.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에스아이인베스트먼트 | 알수없음 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태성알앤씨 | 알수없음 | 2015.07.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최진영 | 알수없음 | 2019.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
문수인은 101호, 김용운은 102호로 표시되어 있고 나머지는 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 이 사건 조사표의 9건을 모두 1층 103호의 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 103호와 무관하다고 배제할 근거도 현재 정보에는 없습니다. 특히 2015.07.30 전입한 주식회사 태성알앤씨는 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, 김용운은 전입일 자체가 미상이므로 두 건 모두 인수 가능성을 닫아서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 468,000,000원, 현재 최저매각가는 327,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가는 327,600,000원 + 인수 가능액으로 열어 두어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,386,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 540,000,000원 | 22,213,600원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사광주은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사광주은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 합계 2,700,000,000원 중 322,213,600원이 배당되고, 2,377,786,400원이 미배당으로 남습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 선순위 가능 점유자의 보증금 미상 문제까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 운남동 우방아이유쉘아파트 북측 인근. 주위는 미개발지, 기존주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 서측 인근 주요 간선도로에서의 접근성은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상군은 미용실, 사무소, 공실, 식당으로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물입니다.
- 토지·도로. 토지는 부정형의 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공부와의 차이. 건축물대장상 일부 용도는 소매점이나 현황 사무소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 태성알앤씨 보증금 확인. 2015.07.30 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 호수를 확인해 실제 대항력과 인수 가능액을 확정해야 합니다.
- 김용운 전입일 확인. 102호 사무실로 조사됐으나 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 선순위 여부를 확인하기 전에는 승계 위험을 0으로 두지 않는 편이 안전합니다.
- 103호 실제 점유자 특정. 조사표에는 101호·102호 표기와 호수 미상 점유자가 혼재합니다. 대상인 1층103호의 실제 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 ‘별도등기 있음’이 기재돼 있으므로 내용과 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 배당표와 인수 구분. 배당모형의 매수인 인수 0원은 등기채권 배당 기준입니다. 미확정 선순위 점유 보증금까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
맺으며 — “유찰 1회보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 468,000,000원에서 한 번 유찰돼 327,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 단계에서 핵심은 30% 내려온 가격이 아닙니다. 2015.07.30 전입한 주식회사 태성알앤씨의 보증금·확정일자, 전입일 자체가 확인되지 않은 김용운, 그리고 매각물건명세서의 별도등기가 먼저 풀려야 합니다. 등기상 후순위 근저당은 소멸하지만, 실제 점유관계를 확인하지 않은 상태에서는 매수인의 실질 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 등기 소멸 구조는 읽히지만, 점유와 별도등기가 미완성인 고위험 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
