창원지방법원 2025타경21124. 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8, 현칭 민성빌딩의 1층 101호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 한애희이며, 공부상 하나의 호실이지만 현황은 내부 벽체를 통해 식당과 셀프빨래방 등 별개의 근린생활시설 2개호로 구분되어 일시적으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
이 물건은 단순히 감정가와 최저가만 비교해서 접근할 수 없습니다. 과거 여러 근저당권이 설정·말소되었고, 압류·가압류와 경매개시결정 이력이 중첩되어 있습니다. 여기에 근린시설의 여러 점유자가 확인되며, 일부 신고는 동일인 명의의 복수 상호로 나타납니다. 실제 점유 범위, 대항력, 말소기준권리의 정확한 순위, 신청채권자의 담보권 지위를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 1층 101호 도로명주소: 경상남도 함안군 가야읍 성내남길 192 |
| 건물 명칭 | 민성빌딩 (현칭) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) |
| 이용상태 | 공부상 1개호 · 현황 벽체로 구분된 근린생활시설 2개호(식당·셀프빨래방) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 및 지상 5층 건물 중 1층 101호 |
| 사용승인일 | 2017.12.13 |
| 소유자 | 한애희 (단독소유) |
| 감정가 | 1,220,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,220,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 산출 기준: 2020.06.05 손영환 근저당권 (채권최고액 750,000,000원) 선행 담보권의 말소·이전 이력 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 담보권 이전의 관계 확인
산출된 말소기준권리는 2020.06.05 설정된 손영환의 근저당권이며 채권최고액은 750,000,000원입니다. 이 기준에 따르면 이후 국세·지방세 압류, 가압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 2019.05.31 설정된 마산시농업협동조합의 근저당권(채권최고액 2,724,000,000원)은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2024.07.16에는 그 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 기재되어 있습니다. 현 경매 신청채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다. 따라서 단순한 날짜 비교에 앞서 해당 근저당권의 현재 효력과 이전·말소 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 1건·판정 미상 1건
현황조사에는 임차 관련 기재가 9건 있습니다. 안병천과 김민정은 각각 복수 상호로 기재되어 있어, 이름 기준으로 중복을 제외하면 실제 임차인 명의자는 7명입니다. 다만 동일인 명의의 복수 영업장·임대차계약 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고에 해당하는 기재는 없습니다.
| 임차인 / 상호 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 기재액 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 안종준 해웅해물아구찜(함안가야점) |
일부 · 좌측 점포 | 2026.02.06 | 1,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안병천 크린업24시 셀프빨래방 |
일부 · 우측 점포 | 2025.12.31 | 3,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 대야공인중계사사무소 |
좌측 사무실 내 일부 | 2024.05.20 | 3,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 우승커머스 |
좌측 사무실 내 일부 | 2024.05.20 | 2,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이효득 | 미상 | 2022.03.18 | 1,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안병천 셀프당구클럽 |
본건 전부 | 2025.11.25 | 5,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민외식 대림종합건축 |
본건 전부 | 2020.04.22 | 1,000 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 배정화 | 미상 | 2022.11.17 | 5,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안우수 상호 미상 |
본건 전부 | 미상 | 3,000 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증금은 현황조사의 기재 숫자를 그대로 표시했습니다. 기재금액의 원·만원 단위와 실제 계약금액은 원본으로 대조해야 합니다. 대항력 판정은 현황조사와 산출된 말소기준권리에 따른 잠정 분류이며, 근린시설 임차인의 실제 점유·사업자등록 요건 및 계약관계를 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 분석 — 신건 1,220,000,000원 기준
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,220,000,000원입니다. 동일 유형의 최근 실거래와 가격 추세를 확인할 수 없어, 감정가가 시장가격보다 낮다거나 신건에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 사용 상태와 임대차 구조가 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
| 회차별 가정 | 매각가 | 표상 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,220,000,000원 | 0원 | 436,188,000원 | 1,000 (단위 확인) |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 976,000,000원 | 0원 | 194,628,000원 | 1,000 (단위 확인) |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 780,800,000원 | 0원 | 1,380,000원 | 1,000 (단위 확인) |
각 회차의 인수액은 민외식 보증금 기재액 1,000으로 동일하게 반영되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조이기 때문입니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 해당 인수의무가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 안우수에 관한 추가 인수 가능성도 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,600,000원 |
| 인수 · 민외식 임차보증금 | 1,000 (단위 확인) | 0원 |
| 2. 근저당 · 손영환 | 750,000,000원 | 750,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,212,000원 | 14,212,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 436,188,000원 |
예상배당은 표시된 채권액과 집행비용 추정치를 적용한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 권리이전 관계에 따른 배당순위 변경은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변환경. 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 가야초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 인조석·징크판넬·강화유리 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·지하주차장 설비 등이 있습니다.
- 토지. 전체 필지 면적 502.2㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 상업용 부지입니다. 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 공시지가는 775,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 상대보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등도 확인됩니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 명세서상 현황은 공부상 1개호를 벽체로 나누어 2개호처럼 사용 중인 상태이므로, 내부 구획과 실제 이용의 적법성은 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아니라 임대차·영업 상태에 영향을 받는 근린시설입니다. 실제 임대수익, 공실 가능성, 개별 호실의 매매사례 및 내부 구획에 따른 사용 제한을 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 최종 확인. 2019.05.31 마산시농업협동조합 근저당권의 말소 표시, 2024.07.16 농업협동조합자산관리회사 권리이전, 2020.06.05 손영환 근저당권의 관계를 최신 등기 원본과 경매기록으로 대조하세요.
- 신청채권자 배당 검증. 청구금액 2,689,139,932원이 예상배당에서 0원으로 처리된 이유와 담보권 이전에 따른 배당순위 반영 여부를 확인하세요.
- 민외식 보증금 확인. 대항력 인정 요건, 실제 임대차계약서, 보증금 단위·액수, 배당요구 및 점유 지속 여부를 대조하세요. 보증금이 인수된다면 낙찰가와 별도로 실질취득비용에 반영해야 합니다.
- 안우수 대항력 조사. 신고일 미상이라는 이유로 권리 없음을 단정할 수 없습니다. 사업자등록 및 점유 개시일과 실제 계약관계를 확인하세요.
- 전체 점유자 실사. 임차 기재 9건과 실제 명의자 7명, 현황 점포 2개호의 관계를 현장 방문과 계약서로 정리하세요. 동일인 복수 상호 및 본건 전부 점유 기재의 중복 여부가 중요합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세·건강보험 관련 체납채권의 실제 잔액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 내부 구획·용도 확인. 공부상 근린생활시설 1개호와 현황 2개호 사이의 벽체 설치·영업 용도·인허가·원상회복 필요 여부를 확인하세요.
- 임대수익 및 시세 비교. 실제 임대료, 공실 여부, 관리비, 유사 근린시설의 최근 거래를 조사하세요. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 매각조건·원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서 및 특별매각조건을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “낮은 유찰 횟수보다 권리 확인이 먼저”
이 사건은 신건이며 감정가와 최저매각가가 모두 1,220,000,000원입니다. 그러나 신건이라는 사실만으로 유리하거나 불리한 가격이라고 판단할 수는 없습니다. 실제 시세 비교가 확인되지 않았고, 임차인 인수와 담보권 이전·말소 관계를 정리해야 하기 때문입니다.
특히 민외식의 대항력 있는 임차보증금은 매수인 인수 대상으로 계산되고, 안우수의 대항력은 미상입니다. 또한 마산시농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이어진 담보권 이전 이력과 신청채권자 예상배당 0원의 불일치는 이 사건의 핵심 검증 사항입니다. 조세 압류와 호실 내부 구분에 따른 명도·사용 문제도 남아 있습니다.
결론은 권리·가격 모두 확인 전 입찰 보류입니다. 담보권 순위와 임차인 인수범위를 먼저 확정하고, 이후 실질취득비용을 기준으로 유사 근린시설의 최근 거래·임대수익과 비교해야 합니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수보증금이 유지되거나 추가 인수의무가 발견되면 실질 비용은 예상보다 높아질 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 최종적으로 무엇을 인수하고 얼마를 부담하느냐입니다.
