창원지방법원 2025타경21124. 함안군 가야읍 도항리 323-8, 현칭 ‘민성빌딩’의 1층 101호 근린시설입니다. 공부상 근린생활시설 1개의 호지만 현황은 벽체로 구분해 2개호의 근린생활시설로 일시 이용 중이며 식당과 셀프빨래방이 조사됐습니다. 등기상 소유자는 한애희입니다.
권리의 기준점은 2020.06.05. 손영환 근저당 750,000,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 국·함안군·국민건강보험공단의 압류, 경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류, 2026.01.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유자 쪽입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(2개호)로 이용 중 |
| 소유자 | 한애희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 1,220,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 토지 | 대 · 502.2㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 말소기준권리는 2020.06.05. 을구 8번 손영환 근저당권입니다. 그 이후 등기된 압류·가압류와 2026.01.05. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.05.02. 마산시농업협동조합의 기존 임의경매개시결정은 2025.12.22. 취하돼 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 대항력 1건 + 판정 미상 1건
현황조사상 여러 점포·사무실 점유가 함께 확인됩니다. 대부분 말소기준인 2020.06.05.보다 뒤에 전입해 대항력이 없지만, 민외식은 2020.04.22. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 또한 안우수는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안종준(상호:해웅해물아구찜(함안가야점)) | 본건 일부(좌측 점포) | 2026-02-06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병천(크린업24시 셀프빨래방) | 본건 일부(우측 점포) | 2025-12-31 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정(상호:대야공인중계사사무소) | 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024-05-20 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정(상호:우승커머스) | 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024-05-20 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효득 | 미상(기타란2 참조) | 2022-03-18 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병천(셀프당구클럽) | 본건 전부 | 2025-11-25 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민외식(상호:대림종합건축) | 본건 전부 | 2020-04-22 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 배정화 | 미상(기타란5 참조) | 2022-11-17 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안우수(상호:미상) | 본건 전부 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 권리·점유부터
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,220,000,000원인 신건입니다. 동일·유사 물건의 최신 실거래 비교치가 확인되지 않은 상태이므로, 이 금액을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 단순 비교하기 어렵고, 이 사건은 현황상 1개 호를 벽체로 나눠 2개 근린생활시설로 사용하고 있어 실제 이용상태 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,600,000원 |
| 인수 · 민외식(대림종합건축) 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 손영환 | 750,000,000원 | 750,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,212,000원 | 14,212,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 436,188,000원 |
채권자 총 청구액 769,212,000원은 현재 배당 시나리오에서 전액 배당되는 계산입니다. 민외식 보증금 1,000원은 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가야초등학교 남서측 인근이며 단독주택·다가구주택·아파트·음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 해당 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 본건은 공부상 1개 호이나 현황 벽체로 구분해 식당과 셀프빨래방 등 2개호로 일시 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 및 지상5층 건물이며 사용승인일은 2017년 12월 13일입니다.
- 도로. 부지 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 토지. 가장형의 평지이며 현황 상업용 건부지입니다. 공시지가는 775,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민외식 인수 확인. 2020.04.22. 전입으로 말소기준 2020.06.05.보다 앞섭니다. 우선변제권 없이 보증금 1,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 안우수 선순위 여부 확인. 전입일이 미상이므로 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다. 원본 현황조사와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 점유 범위 대조. 일부 점포·사무실 점유와 본건 전부 점유 신고가 함께 존재합니다. 실제 영업자와 각 점포의 사용구획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현황 분할 이용 확인. 공부상 1개 호이나 벽체로 나눠 2개 근린생활시설로 이용 중이므로 원상복구·임대·운영 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 신건 최저가 1,220,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 확인되지 않습니다. 근린시설의 수익성·임대료·공실·실거래를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유 확인이 먼저다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리들이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 민외식의 선순위 대항력, 안우수의 전입일 미상, 여러 영업자와 점유 신고, 그리고 국세·지방세 압류 4건이 함께 존재합니다. 특히 민외식의 현재 계산상 인수액은 1,000원으로 작지만, 안우수는 대항력 자체가 확정되지 않았습니다.
또한 공부상 1개의 근린생활시설을 현황 벽체로 구분해 2개호로 사용 중이고, 신건 1,220,000,000원이 시장 대비 어느 수준인지 판단할 최신 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “말소되는 권리가 많다 = 안전하고 싸다”로 접근할 사건이 아닙니다. 등기 소멸은 확인됐지만, 점유·대항력과 세금, 가격 검증은 아직 입찰자의 몫입니다.
