창원지방법원 2025타경21124. 함안군 가야읍 도항리 323-8, 현칭 ‘민성빌딩’ 5층 502호입니다. 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 제2종근린생활시설(노래연습장)으로 기재되어 있습니다. 감정 과정에서는 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.06.05. 손영환 근저당권 750,000,000원입니다.
말소기준 이후의 경남신용보증재단 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 함안군 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 중심은 등기권리보다 임차인입니다. 민외식은 2020.04.22. 전입으로 말소기준일보다 앞서 대항력이 인정되는 것으로 조사됐고, 보증금 1,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 시나리오입니다. 여기에 전입일 자체가 확인되지 않은 안우수가 별도로 남아 있어, 그 점유의 대항력과 승계 여부는 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 가야읍 성내남길 192 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공부상 제2종근린생활시설(노래연습장) |
| 소유자 | 한애희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.05.
2019.05.31. 설정된 마산시농업협동조합 근저당권 2,724,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 분석의 말소기준권리는 2020.06.05. 손영환 근저당권입니다. 그 뒤 경남신용보증재단 가압류 14,212,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 5,000,000원, 함안군 압류가 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸합니다. 2024.05.02. 마산시농업협동조합의 임의경매개시결정은 2025.12.22. 취하되어 2025.12.24. 말소됐고, 2026.01.05. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정으로 현재 사건이 진행되고 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수와 미상 위험을 분리
| 임차인 / 점유 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안종준(상호:해웅해물아구찜(함안가야점)) 본건 일부(좌측 점포) | 2026.02.06 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안병천(크린업24시 셀프빨래방) 본건 일부(우측 점포) | 2025.12.31 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민정(상호:대야공인중계사사무소) 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024.05.20 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민정(상호:우승커머스) 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024.05.20 | 2,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이효득 미상(기타란2 참조) | 2022.03.18 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안병천(셀프당구클럽) 본건 전부 | 2025.11.25 | 5,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 민외식(상호:대림종합건축) 본건 전부 | 2020.04.22 | 1,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 1,000원 인수 |
| 배정화 미상(기타란5 참조) | 2022.11.17 | 5,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안우수(상호:미상) 본건 전부 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
민외식은 전입일이 말소기준권리인 2020.06.05.보다 앞선 2020.04.22.이고, 조사 결과도 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 우선변제권은 없고, 배당 시나리오에서는 보증금 1,000원 전액이 매수인 인수로 반영됩니다. 따라서 현재 최저가 217,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 확인된 인수까지 포함한 실질취득 확정분은 217,001,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 인수 · 임차인 민외식(상호:대림종합건축) | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 손영환 | 750,000,000원 | 213,162,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,212,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 769,212,000원 가운데 213,162,000원이 배당되고, 미배당액은 556,050,000원입니다. 민외식 보증금 1,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 556,050,000원 | 1,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 598,842,400원 | 1,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 633,076,320원 | 1,000원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가야초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·아파트·음식점 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 본건 비고에는 공부상 제2종근린생활시설(노래연습장)으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 및 지상5층 건물이며 사용승인일은 2017.12.13.입니다. 승강기·옥내소화전·화재탐지·지하주차장 시설 등이 있습니다.
- 도로·토지. 부지는 평지의 상업용 건부지이고 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다. 공시지가는 775,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 폐문으로 내부를 확인하지 못한 상태이므로 실제 시설·점유 구획과 이용상태는 현장 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민외식 인수 확인. 대항력 있는 민외식 보증금 1,000원은 우선변제권 없이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
- 안우수 전입일 확인. 본건 전부 점유, 보증금 3,000원으로 조사됐으나 전입신고일이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전에는 승계 없음으로 단정하지 않아야 합니다.
- 점유 구획 대조. 좌측 점포·우측 점포·좌측 사무실 일부·본건 전부 등 점유 표현이 겹칩니다. 현장 점유자와 실제 사용구획을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 매각물건명세서 비고상 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 시설 상태와 실제 영업·점유 여부를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 217,000,000원이 실제 상권 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확정 인수는 작지만, 권리 확인은 끝나지 않았다”
현재 배당 시나리오에서 확정된 매수인 인수액은 민외식 보증금 1,000원입니다. 금액만 보면 크지 않지만, 이 사건을 단순한 ‘인수 1,000원짜리 물건’으로 보면 안 됩니다. 본건 전부를 점유한다고 조사된 안우수의 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상이 남아 있기 때문입니다. 더구나 현칭 민성빌딩의 근린시설로 여러 점유가 겹쳐 있고 내부도 폐문으로 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 승계 범위는 추가 확인이 필요한 사건입니다. 감정가와 최저가는 217,000,000원으로 같고 신건이지만, 실거래 시세가 확인되지 않으므로 ‘싸다’는 판단도 유보해야 합니다. 민외식의 1,000원 인수는 확정분, 안우수는 미상 위험. 이 둘을 분리해 보는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
