창원지방법원 2025타경21124. 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8, 도로명주소 성내남길 192에 위치한 현칭 민성빌딩 제5층 제502호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(노래연습장)이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층입니다. 소유자는 한애희이고, 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 신청채권자의 청구액은 2,689,139,932원입니다.
이번 경매의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부보다 실제 점유자와 낙찰 이후 남을 임대차보증금입니다. 현황조사상 총 9개 임차·점유 항목이 확인되며, 같은 사람의 복수 상호가 포함되어 성명 기준으로는 7명입니다. 이 가운데 민외식은 말소기준권리보다 앞선 전입일로 대항력이 있는 것으로 표시되고, 안우수는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 특히 여러 항목이 각각 '본건 전부'를 점유한다고 기재되어 있어 실제 계약 및 점유 범위를 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 제5층 제502호 도로명주소: 경상남도 함안군 가야읍 성내남길 192 |
| 건물 명칭 | 민성빌딩 (현칭) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(노래연습장) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 및 지상 5층 · 2017.12.13 사용승인 |
| 소유자 | 한애희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권자 청구액 | 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2020.06.05 · 을구 2번 · 손영환 근저당권 · 채권최고액 750,000,000원 |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 임차인이 핵심
말소기준은 2020.06.05 설정된 손영환의 근저당권입니다. 채권최고액은 750,000,000원이며, 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그 이후 설정된 경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 함안군 압류 역시 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
한편 2019.05.31 설정된 마산시농업협동조합의 근저당권 2,724,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 해당 근저당권에는 2024.07.16 농업협동조합자산관리회사로의 이전 이력도 있습니다. 선행 근저당의 말소·이전 경위와 현재 신청채권자의 권리관계를 등기사항전부증명서 및 경매기록 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 명도 난도 확인
현황조사에서는 9개 임차·점유 항목이 확인됩니다. 안병천은 서로 다른 두 상호로, 김민정도 두 상호로 기재되어 있어 단순 합산으로 서로 다른 임차인 9명이라고 볼 수 없습니다. 성명 기준 7명이며 실제 계약 건수와 현재 점유자 수는 확인이 필요합니다. 보증금은 기재된 수치를 그대로 표시했으며, 실제 금액 단위는 계약서와 원본으로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 상호 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 표시값 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민외식 대림종합건축 |
본건 전부 | 2020.04.22 | 1,000 | 있음 | 배당 시산상 없음 | 매수인 인수 |
| 이효득 | 미상 | 2022.03.18 | 1,000 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 배정화 | 미상 | 2022.11.17 | 5,000 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 김민정 대야공인중계사사무소 |
좌측 사무실 내 일부 | 2024.05.20 | 3,000 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 김민정 우승커머스 |
좌측 사무실 내 일부 | 2024.05.20 | 2,000 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 안병천 셀프당구클럽 |
본건 전부 | 2025.11.25 | 5,000 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 안병천 크린업24시 셀프빨래방 |
우측 점포 | 2025.12.31 | 3,000 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 안종준 해웅해물아구찜(함안가야점) |
좌측 점포 | 2026.02.06 | 1,000 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 안우수 상호 미상 |
본건 전부 | 미상 | 3,000 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 위험 |
보증금 수치는 현황 기재값입니다. 금액 단위가 확정되지 않았으므로 표의 수치를 원 또는 만원으로 임의 환산하여 합산하지 않았습니다. 각 임차인의 확정일자도 확인되지 않습니다. 대항력 판정은 제시된 전입일 및 권리분석을 기준으로 하며 상가건물의 실제 사업자등록·인도·점유 요건은 별도 검증해야 합니다.
③ 실질취득과 가격 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
이 물건의 현재 최저매각가는 217,000,000원으로 감정가와 같습니다. 그러나 낙찰가 외에 대항력 임차인의 미반환 보증금이 인수될 수 있으므로, 실질취득액은 낙찰가 + 실제 인수보증금으로 계산해야 합니다.
민외식의 보증금은 배당 시산에서 전액 인수로 처리되어 있고, 안우수의 대항력은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 제시된 인수 표시값 1,000만으로 최종 인수 부담이 확정되었다고 볼 수 없습니다. 특히 보증금의 실제 원화 단위를 확인하는 작업이 선행되어야 합니다.
| 입찰 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 556,050,000원 | 민외식 1,000 + 미상 위험 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 598,842,400원 | 민외식 1,000 + 미상 위험 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 633,076,320원 | 민외식 1,000 + 미상 위험 |
유찰 시나리오는 가정이며 실제 매각기일·최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 표의 인수 1,000은 배당 시산에 기재된 수치로, 보증금 단위 검증 전의 확정 원화 금액이 아닙니다. 미상 점유자의 추가 인수 가능성은 금액에 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,838,000원 | 우선 공제 |
| 인수 · 민외식 보증금 | 1,000 | 0원 | 매수인 인수 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 손영환 | 750,000,000원 | 213,162,000원 | 일부 배당 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,212,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
현재 매각가로 가정하면 집행비용 3,838,000원을 공제한 213,162,000원이 손영환의 근저당에 배당되는 구조입니다. 시산에 포함된 채권 총액은 769,212,000원이며, 예상 미배당 합계는 556,050,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
다만 이는 확정배당표가 아닙니다. 신청채권자 농업협동조합자산관리회사의 청구액은 2,689,139,932원인데, 위 시산에서는 해당 신청채권자의 예상배당이 0원입니다. 과거 근저당권 말소·이전 이력과 현재 채권관계가 배당 결과에 미치는 영향은 반드시 원본으로 검증해야 합니다.
배당 시산은 채권최고액과 기재된 집행비용을 바탕으로 한 가정입니다. 당해세, 교부청구, 최우선변제 등은 반영되지 않았을 수 있으며 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 채권자에 대한 미배당액으로서, 그 전액을 매수인이 인수한다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안군 가야읍 도항리 소재 가야초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·아파트·음식점 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2017.12.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하주차장·승강기·급배수설비·옥내소화전·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다. 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사하지 못했습니다.
- 토지. 부지는 면적 502.2㎡의 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 공시지가 표시값은 775,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역 관련 용도지역이 표시되어 있으며, 지구단위계획구역·상대보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다.
- 이용·환금성. 공부상 제2종근린생활시설(노래연습장)이며 내부 확인이 되지 않았습니다. 5층 근린시설의 실제 수요·임대수익·업종 적합성·공실 가능성을 확인해야 하므로 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민외식 임대차계약서. 2020.04.22 전입과 사업자등록·실제 인도 요건을 확인하고, 선행 대항력 및 보증금 반환채무의 승계 범위를 검증해야 합니다. 보증금 표시값 1,000의 실제 단위를 확인해야 합니다.
- 안우수 점유관계. 전입일·사업자등록일·보증금·실제 점유 개시일이 확인되지 않습니다. 대항력 존재 여부를 확인하기 전에는 추가 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.
- 중복 점유 구분. 안병천과 김민정의 복수 상호, 민외식·안병천·안우수의 '본건 전부' 점유 표시가 서로 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가 외에 확정된 인수보증금·명도비용·미납관리비 등을 반영하고, 가격 비교는 낙찰가 단독이 아닌 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
- 선행 근저당 원본 확인. 2019년 마산시농업협동조합 근저당의 말소, 2024년 채권이전, 2020년 손영환 근저당의 현재 순위를 대조해야 합니다.
- 체납 압류. 함안군 압류의 원인이 된 채권과 당해세·교부청구·법정 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 내부 이용상태. 폐문으로 확인하지 못한 내부 구조, 공부상 노래연습장 용도와 현재 사용상태, 설비 및 인테리어 상태, 업종별 인허가 사항을 확인해야 합니다.
- 상권 및 가격. 해당 호실과 유사한 5층 근린시설의 실거래·임대료·공실 여부를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 법원 공고를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 남는 점유가 중요하다”
창원지방법원 2025타경21124는 최저가 217,000,000원의 근린시설 신건입니다. 손영환 근저당을 말소기준으로 하는 후순위 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금과 명도 문제는 별도로 존재합니다.
민외식은 선행 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 보증금 인수가 예정되어 있고, 안우수는 대항력 자체가 미상입니다. 여러 점유자와 사업자의 이용 구획도 명확하지 않으며 내부 상태는 확인되지 않았습니다. 또한 신청채권자와 과거 근저당권의 연결 관계에 대한 원본 검증이 필요합니다.
신건 감정가가 시세보다 유리하다는 근거도 확보되지 않은 상황에서 단순히 217,000,000원이라는 최저가만 보고 입찰할 수는 없습니다. 설령 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 선행 임차인의 미반환 보증금은 별도로 인수될 수 있으며, 미상 점유자의 추가 인수 위험도 남습니다.
결론은 권리 일부 정리 가능, 인수·점유 미확정, 가격 판단 보류입니다. 현재 단계에서는 적극 응찰보다 선행 임차계약·점유 현황·선행 근저당의 말소 경위와 실제 시장가격을 확인하는 것이 우선입니다.
