* 임차보증금과 인수액의 기재 수치에는 금액 단위가 명시되어 있지 않습니다. 원 또는 만원으로 임의 환산하지 않았으며, 실질취득 총액 역시 단위 확인 전에는 확정할 수 없습니다. 인수 추정은 민외식 보증금만 반영한 것으로, 다른 임차인의 대항력 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
창원지방법원 2025타경21124. 함안군 가야읍 도항리 323-8 소재 집합건물, 현칭 민성빌딩의 3층 301호입니다. 매각물건명세서상 현황은 근린생활시설(당구장)로 기재되어 있습니다. 감정가는 640,000,000원이며 최저가 역시 동일한 신건입니다. 권리관계는 단순하지 않습니다. 근저당권과 가압류, 여러 압류, 과거 경매의 취하 이력이 얽혀 있고, 상가 이용관계도 중첩되어 있습니다.
특히 현재 산정된 말소기준권리보다 앞서 신고된 임차인과 전입일이 확인되지 않은 임차인이 있다는 점이 중요합니다. 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다고 해서 모든 임차보증금까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 실제 입찰가를 검토할 때는 매수인이 부담하는 보증금을 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 가야읍 성내남길 192 |
| 현칭 / 용도 | 민성빌딩 · 집합건물(근린시설) · 현황 근린생활시설(당구장) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 |
| 사용승인 | 2017.12.13 |
| 소유자 | 한애희 (단독소유) |
| 감정가 | 640,000,000원 |
| 최저매각가 | 640,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2020.06.05 손영환 근저당권 · 채권최고액 750,000,000원 (산정 기준, 원본 확인 필요) |
| 임차관계 | 현황조사상 9건 · 동일 성명 중복 제외 7명 · 선순위 임차 기재 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 과거 담보권 이력
현재 말소기준권리로 산정된 것은 2020.06.05 설정된 손영환 근저당권(채권최고액 750,000,000원)입니다. 이에 따라 경남신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 가압류, 국세·지방세 등의 압류 및 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차관계 — 대항력 있는 임차인과 점유 중첩
현황조사상 임차 관련 기재는 9건입니다. 안병천과 김민정의 성명이 각각 중복되어 성명 기준으로는 7명이지만, 서로 다른 영업장·임대차계약일 가능성을 고려해 실제 임차관계와 점유자를 개별 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.
| 임차인 / 상호 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금* | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안종준 해웅해물아구찜(함안가야점) |
본건 일부(좌측 점포) | 2026.02.06 | 1,000 | 없음 | 확정일자 미상 · 승계 없음 |
| 안병천 크린업24시 셀프빨래방 |
본건 일부(우측 점포) | 2025.12.31 | 3,000 | 없음 | 확정일자 미상 · 승계 없음 |
| 김민정 대야공인중계사사무소 |
본건 일부(좌측 사무실 내 일부) | 2024.05.20 | 3,000 | 없음 | 확정일자 미상 · 승계 없음 |
| 김민정 우승커머스 |
본건 일부(좌측 사무실 내 일부) | 2024.05.20 | 2,000 | 없음 | 확정일자 미상 · 승계 없음 |
| 이효득 | 미상(기타란2 참조) | 2022.03.18 | 1,000 | 없음 | 확정일자 미상 · 승계 없음 |
| 안병천 셀프당구클럽 |
본건 전부 | 2025.11.25 | 5,000 | 없음 | 확정일자 미상 · 승계 없음 |
| 민외식 대림종합건축 |
본건 전부 | 2020.04.22 | 1,000 | 있음 | 우선변제 불확인 · 승계 없음 |
| 배정화 | 미상(기타란5 참조) | 2022.11.17 | 5,000 | 없음 | 확정일자 미상 · 승계 없음 |
| 안우수 상호 미상 |
본건 전부 | 미상 | 3,000 | 미상 | 확정일자 미상 · 승계 없음 |
* 보증금은 원 기재 수치를 그대로 표시했습니다. 금액 단위가 확인되지 않아 실제 원화 보증금 총액으로 환산하지 않았습니다. 대항력 표시는 현황조사와 산정된 말소기준일을 비교한 결과이며, 상가임대차의 사업자등록·점유·대상 호실 일치 여부 등은 별도 검증이 필요합니다.
또한 민외식, 안병천(셀프당구클럽), 안우수의 점유 범위가 모두 본건 전부로 기재되어 있습니다. 서로 다른 시점의 점유 이력인지, 현재 실제 점유자가 누구인지, 건물 내 각 호실과 임차 부분이 정확히 일치하는지를 확인해야 합니다. 상가 명도와 영업시설 인수 여부도 별도 검토 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 640,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,800,000원 |
| 인수 · 민외식 보증금 | 1,000* | 0원 |
| 2. 근저당 · 손영환 | 750,000,000원 | 631,200,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,212,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 769,212,000원 | 631,200,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 138,012,000원 |
* 민외식 보증금의 기재액 1,000은 배당액 0원과 별개로 매수인 인수 추정 항목입니다. 금액 단위 확인 전까지 실제 인수 원화 금액은 확정되지 않습니다. 집행비용은 추정값이며 당해세, 실제 조세채권 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
신건 매각가 640,000,000원에서는 집행비용 8,800,000원을 제외한 631,200,000원이 손영환 근저당에 배당되는 구조입니다. 경남신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 예상배당은 0원이고 채권자 미배당 합계는 138,012,000원입니다. 소유자에게 반환되는 잔여금도 없습니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 기재액* |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 640,000,000원 | 631,200,000원 | 138,012,000원 | 1,000 |
| 1회 유찰(80%) | 512,000,000원 | 504,480,000원 | 264,732,000원 | 1,000 |
| 2회 유찰(64%) | 409,600,000원 | 403,104,000원 | 366,108,000원 | 1,000 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 가야초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·아파트·음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 규모이며 2017.12.13 사용승인되었습니다. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비와 지하주차장 시설이 있습니다. 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사되지 않았습니다.
- 도로. 부지는 평지의 가로장방형이며, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 인접 도로는 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 걸쳐 있으며, 상대보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대지, 토지면적은 502.2㎡이며 공시지가는 775,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 영업 현황, 점유관계, 임대수익, 관리상태 및 매수 수요에 따라 매각 가능성과 적정가격의 편차가 클 수 있습니다. 실거래 비교 근거가 확보되지 않아 현재 가격의 시장 적정성은 미확인 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2019년 마산시농업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2024년 농업협동조합자산관리회사 권리이전의 효력을 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
- 민외식 임대차 확인. 2020.04.22 등록 및 점유 사실, 계약서상 보증금의 실제 원화 금액, 확정일자, 사업자등록과 대상 호실을 확인해야 합니다. 실제 인수보증금이 실질취득비용에 포함되는지 점검해야 합니다.
- 안우수 대항력 판정. 전입일이 미상인 임차인의 등록·점유 개시일과 보증금 반환관계를 확인해야 합니다. 미확인 상태에서는 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 현황 점유 확인. 본건 전부 점유로 기재된 민외식, 안병천, 안우수의 실제 점유 범위와 영업장별 호실 구분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 및 조세 확인. 국세·지방세 압류, 당해세, 우선변제채권, 신청채권자의 실제 배당순위를 재확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가에 확정된 인수보증금, 취득 관련 비용, 명도비용 및 추가 부담액을 더해 투자 총액을 산정해야 합니다. 매각가만으로 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
- 시세·임대수익 검토. 같은 지역의 유사 근린시설 실거래, 실질 임대료와 공실 가능성을 확인하고 가격 메리트와 환금성을 따로 평가해야 합니다.
- 관리비·시설 점검. 공용부분 관리비 체납과 미납 공과금, 냉난방·소방·승강기 등 시설 상태 및 당구장 영업시설의 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 인수 위험이 먼저다”
이 물건은 640,000,000원짜리 신건 근린시설이지만, 감정가나 유찰 여부보다 먼저 풀어야 할 문제는 권리와 점유의 불확실성입니다. 현황조사상 임차 관련 기재가 9건이고, 민외식은 산정된 말소기준권리보다 앞선 임차인으로 분류됩니다. 안우수의 대항력도 미상입니다.
2019년 선행 근저당의 말소 표시와 2024년 권리이전 기록, 신청채권자 배당 추정의 불일치도 반드시 해소해야 합니다. 채권자 미배당액 138,012,000원 자체가 낙찰자의 인수금은 아니지만, 소멸하지 않는 임차보증금은 별도로 부담할 수 있습니다. 실거래 시세 기준이 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.
결론은 권리 검증 전 입찰 보류, 가격 평가는 그다음입니다. 선순위 임차관계, 보증금 단위, 점유 상태와 등기부상 담보권의 실제 효력을 확정한 뒤 실질취득비용을 기준으로 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
