창원지방법원 2025타경21124. 함안군 가야읍 도항리 323-8, 3층 301호의 근린시설입니다. 감정평가상 해당 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층이며 사용승인일은 2017년 12월 13일입니다. 현황은 근린생활시설로 이용 중이고, 주변 역시 단독주택·다가구주택·아파트·음식점·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
등기상 현재 계산된 말소기준은 2020.06.05 을구 8번 손영환 근저당권 750,000,000원입니다. 그보다 앞선 2019.05.31 마산시농업협동조합 근저당권 2,724,000,000원은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 2024.06.26 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권 이전기재가 있습니다. 현재 경매개시결정의 채권자 역시 농업협동조합자산관리회사입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 3층 301호 |
| 도로명 | 경상남도 함안군 가야읍 성내남길 192 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 한애희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 640,000,000원 / 640,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 말소기준 | 2020.06.05 을구 8번 근저당권 · 손영환 · 채권최고액 750,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준인 손영환 근저당권 뒤에는 경남신용보증재단 가압류 14,212,000원, 국세 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류 5,000,000원, 함안군 압류, 함안군상하수도사업소 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 9명, 대항력 1명·미상 1명
| 성명 / 상호 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안종준(해웅해물아구찜(함안가야점)) | 본건 일부(좌측 점포) | 2026.02.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병천(크린업24시 셀프빨래방) | 본건 일부(우측 점포) | 2025.12.31 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정(대야공인중계사사무소) | 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024.05.20 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정(우승커머스) | 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024.05.20 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효득 | 미상(기타란2 참조) | 2022.03.18 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병천(셀프당구클럽) | 본건 전부 | 2025.11.25 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민외식(대림종합건축) | 본건 전부 | 2020.04.22 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 배정화 | 미상(기타란5 참조) | 2022.11.17 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안우수(상호 미상) | 본건 전부 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차·점유자는 9명입니다. 이 중 민외식은 2020.04.22 전입으로 2020.06.05 말소기준보다 앞서고, 제공된 판정에서도 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 우선변제권은 없고 보증금 1,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 640,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,800,000원 |
| 인수 · 민외식 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 손영환 | 750,000,000원 | 631,200,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,212,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 769,212,000원 중 631,200,000원이 배당되고 138,012,000원이 미배당으로 계산됩니다. 민외식 보증금 1,000원은 배당이 아니라 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수·점유 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 640,000,000원 | 631,200,000원 | 138,012,000원 | 1,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 512,000,000원 | 504,480,000원 | 264,732,000원 | 1,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 409,600,000원 | 403,104,000원 | 366,108,000원 | 1,000원 |
현재 확인된 대항력 임차인의 보증금은 1,000원으로 매각가보다 작습니다. 따라서 대항력 인수형에서 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총액이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오에서는 세 회차 모두 확인 인수액이 1,000원으로 동일합니다. 다만 안우수의 대항력 여부가 미상이라 실제 입찰 전에는 점유·사업자등록·전입 관련 원본 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 해당 건물 내 각 호 역시 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 입지. 가야초등학교 남서측 인근. 단독주택·다가구주택·아파트·음식점·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층, 사용승인일 2017.12.13. 승강기·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 502.2㎡, 상업용 건부지, 평지·가로장방 형태이며 남동측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 775,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민외식 인수 확인. 2020.04.22 전입, 대항력 있음, 우선변제권 없음, 보증금 1,000원 전액 인수로 계산됩니다.
- 안우수 대항력 원본 확인. 보증금 3,000원·본건 전부 점유로 조사됐지만 전입일은 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전에는 추가 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 점유구획 확인. 본건 전부 또는 일부로 기재된 9명의 실제 영업·점유 범위와 현재 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 위험을 정확히 볼 수 있습니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 포함되어 있지 않으므로 감정가 640,000,000원이 현재 시장가 대비 유리한지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사업자등록·점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 인수액보다 미상 점유가 더 중요하다”
현재 자료상 확정적으로 계산되는 매수인 인수액은 민외식 보증금 1,000원이고, 신건 기준 실질취득은 640,001,000원입니다. 숫자만 보면 인수부담이 작지만, 이 물건은 단순한 ‘인수 1,000원짜리’ 경매로 보면 안 됩니다. 실제 임차·점유자가 9명이고, 안우수는 본건 전부 점유·보증금 3,000원으로 조사됐으나 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 여기에 세금 압류 4건과 복수의 점유구획까지 겹칩니다. 등기상 후순위 소멸은 비교적 명확하지만, 현장 점유관계는 보수적으로 확인해야 하는 근린시설입니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격 640,000,000원의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
