창원지방법원 2025타경21124. 함안군 가야읍 도항리에 위치한 집합건물 4층 401호입니다. 현칭 민성빌딩으로, 감정평가상 근린생활시설이며 매각물건명세서에는 현황 근린생활시설(식당)로 기재되어 있습니다. 내부에는 인테리어시설과 집기·비품이 다수 소재하고, 실제 점유관계는 명확히 확인되지 않았습니다.

이 사건은 일반적인 소유자 점유 아파트 경매와 구조가 다릅니다. 근저당권, 가압류, 국세·지방세 압류가 얽혀 있고 여러 사업자와 점유자의 사용 부분도 서로 겹칩니다. 특히 민외식의 점유 신고일은 2020.04.22로, 제시된 말소기준권리 설정일 2020.06.05보다 앞섭니다. 단순히 근저당권과 압류가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 권리관계가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 복잡한 권리이전

제시된 말소기준권리는 2020.06.05 설정된 을구 8번 손영환 근저당권으로, 채권최고액은 750,000,000원입니다. 이 기준에 따르면 이후 가압류와 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

또한 국세 압류와 함안군 압류가 기재되어 있습니다. 이들 압류등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 당해세 등의 우선징수 및 배당순위 문제는 별도로 확인해야 합니다. 등기 말소와 실제 배당순위는 같은 개념이 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 선순위 1건과 미상 1건

현황조사에 기재된 임차·점유 내역은 9건입니다. 안병천과 김민정의 이름이 각각 다른 상호로 반복되어 있으며, 같은 사람에 대한 복수 기재인지 별개의 임대차인지는 현장에서 확인해야 합니다. 보증금은 현황조사의 기재 숫자를 그대로 표시하였으며, 금액 단위를 확인하기 전에는 원화로 확정하거나 단순 합산하지 않습니다.

대항력 판정은 제시된 말소기준권리와 현황조사 기록에 따른 잠정 판단입니다. 근린생활시설의 실제 대항력은 상가건물임대차보호법 적용 여부, 점유·사업자등록 등 법정 요건과 권리 순위를 종합해 확인해야 합니다. 보증금 표기값의 단위도 원본 대조가 필요합니다.

동일 호실에 대해 여러 사업자가 일부 또는 전부를 점유하는 것으로 나타나는 만큼, 실제 공간 분할, 계약 당사자, 현재 영업 여부, 임대인과의 계약관계, 집기 소유권까지 함께 조사해야 합니다. 매각 후 명도 과정 역시 단순하지 않을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)

* 임차보증금 1,000은 조사·산출표의 원표기값입니다. 금액 단위를 확인하지 않았으므로 원화로 환산하지 않았습니다. 표의 임차보증금 예상배당 0원은 배당을 받지 못한다는 계산이며, 매수인 인수가 없다는 뜻은 아닙니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 또한 선행 근저당권·신청채권자 권리관계가 확인되면 배당순위가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득

* 각 회차의 인수금액은 산출표의 동일한 원표기값입니다. 금액 단위 및 안우수 등 추가 점유자의 인수 여부는 확정되지 않았습니다.

유찰로 최저매각가가 481,600,000원, 다시 385,280,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 실제 매수인의 부담은 낙찰가격 + 인수하는 보증금 + 기타 취득비용으로 판단해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어, 실질취득금액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 이 사건의 민외식 보증금은 원표기값만 확인되므로 해당 구조에 해당하는지 확정할 수 없습니다. 따라서 유찰가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 함안군 가야읍 도항리, 가야초등학교 남서측 인근. 주변은 단독주택·다가구주택·아파트·음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물. 외벽은 인조석·징크판넬·강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·지하주차장 시설이 확인됩니다. 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사하지 못했습니다.
• 도로. 건물 부지 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등도 확인됩니다.
• 토지. 부지는 상업용 건부지로 이용되는 평지이며, 전체 토지면적은 502.2㎡, 공시지가는 775,000원/㎡입니다. 이는 401호의 전용면적이나 독립 대지면적을 의미하지 않습니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 현황의 인테리어·집기·비품과 실제 점유 형태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설 특성상 아파트와 달리 상권, 층별 이용 편의, 임대수익 및 공실 위험에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 이 물건의 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확정. 2019.05.31 마산시농업협동조합 근저당권의 말소 여부와 2024.07.16 농업협동조합자산관리회사 권리이전의 효력을 등기부 원본 및 말소사항을 통해 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 확인. 민외식의 임대차계약서, 실제 보증금, 사업자등록, 점유 시작일·지속 여부 및 우선변제권 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 임차인 확인. 안우수의 신고일·사업자등록·점유·보증금과 대항력 유무를 확인하고, 민외식 외 추가 인수 가능성을 별도 산정해야 합니다.
• 중복 점유 정리. 안병천·김민정의 복수 상호, 전부 점유와 일부 점유가 겹친 내역을 현장 조사 및 계약서로 대조해야 합니다.
• 보증금 단위 확인. 조사표의 1,000·3,000·5,000 등의 표기값을 계약서상 원화 금액과 대조한 다음 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 마산세무서 및 함안군 관련 압류의 당해세·교부청구·배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 신청채권자 청구금액 2,689,139,932원과 예상배당 0원의 관계, 손영환 근저당 배당 순위를 원본 권리관계에 맞춰 재계산해야 합니다.
• 점유·명도·시설물. 실제 사용 사업자, 영업 여부, 인테리어시설과 집기·비품의 소유권 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리비와 상하수도 관련 체납 및 매수인에게 법적으로 승계될 수 있는 부분을 확인해야 합니다.
• 수익·시세 검토. 근린시설의 주변 실거래가격, 실질 임대료, 공실 위험과 매각 가능성을 검토해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수와 점유가 먼저다”

이 물건은 권리분석을 마친 뒤 가격을 논해야 하는 근린시설 경매입니다. 현재 최저매각가는 602,000,000원으로 감정가와 같지만, 그 금액이 시세보다 유리한지는 확인되지 않았습니다.

더 중요한 것은 민외식의 선순위 대항력 판정, 안우수의 미상 대항력, 종전 근저당권의 권리이전 관계입니다. 현황조사에 다수의 점유자가 등장하고, 국세·지방세 압류까지 있어 매수인 인수액과 배당순위를 섣불리 확정하기 어렵습니다.

신건 배당 시뮬레이션에서는 175,632,000원의 미배당이 예상되고, 유찰이 진행되면 미배당이 더 커집니다. 다만 이는 채권자 측 배당 부족액으로, 매수인이 직접 인수하는 보증금과 구분해야 합니다.

결론은 권리확인 우선·입찰 판단 보류입니다. 선행 근저당권의 존속 여부, 임차보증금 원화 금액, 실제 점유관계와 매수인 인수금액을 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 할인된 최저가 자체가 안전한 투자기회를 의미하지는 않습니다.