창원지방법원 2025타경21124. 함안군 가야읍 도항리 323-8, 현칭 ‘민성빌딩’ 4층 401호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고 매각물건명세서 비고에는 현황 근린생활시설(식당)으로 기재되어 있습니다. 소유자는 한애희입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층이고 사용승인일은 2017.12.13.입니다.
권리 구조에서 가장 중요한 날짜는 2020.06.05.입니다. 을구 8번 손영환 근저당권 750,000,000원이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 채권보다 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 가야읍 성내남길 192 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 근린생활시설(식당) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 및 지상5층 · 사용승인일 2017.12.13. |
| 소유자 | 한애희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 602,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 있다
현재 말소기준권리는 2020.06.05. 을구 8번 손영환 근저당권 750,000,000원입니다. 2018년 부산은행·디에이치저축은행·이현성 근저당권과 2019년 마산시농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
말소기준 뒤에는 경남신용보증재단 가압류 14,212,000원, 국 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류 5,000,000원, 함안군 압류 등이 이어집니다. 이들은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2024.05.02. 시작된 마산시농업협동조합의 임의경매는 2025.12.22. 취하되어 말소됐고, 2026.01.05. 농업협동조합자산관리회사에 의해 현재 임의경매가 다시 개시됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 확정 1건, 판정 불가 1건
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민외식(상호:대림종합건축) | 본건 전부 | 2020.04.22 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이효득 | 미상(기타란2 참조) | 2022.03.18 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배정화 | 미상(기타란5 참조) | 2022.11.17 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정(상호:대야공인중계사사무소) | 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024.05.20 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정(상호:우승커머스) | 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024.05.20 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병천(셀프당구클럽) | 본건 전부 | 2025.11.25 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병천(크린업24시 셀프빨래방) | 본건 일부(우측 점포) | 2025.12.31 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안종준(상호:해웅해물아구찜(함안가야점)) | 본건 일부(좌측 점포) | 2026.02.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안우수(상호:미상) | 본건 전부 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 총 9건의 점유·임차 신고가 나타납니다. 이 가운데 민외식은 대항력이 확인됐고, 안우수는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 나머지 신고는 전입일이 2020.06.05. 말소기준보다 뒤여서 데이터상 대항력이 없습니다.
또한 ‘본건 전부’ 점유 신고가 민외식·안병천·안우수에게 각각 존재하고, 좌측·우측 점포와 사무실 일부 신고도 함께 있습니다. 실제 점유 범위와 현재 영업주체를 현장에서 맞춰 보는 작업이 명도 난도를 판단하는 핵심입니다.
③ 가격 — 실거래 자료가 없으므로 싸다고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 602,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 거래에 대한 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 602,000,000원을 기준으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
현재 확인된 인수 1,000원을 단순 반영하면 실질취득은 602,001,000원입니다. 다만 안우수의 대항력 여부가 확정되지 않아 이 금액 역시 확정적인 최종 취득원가로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,420,000원 |
| 인수 · 민외식 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 손영환 | 750,000,000원 | 593,580,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,212,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 769,212,000원 중 593,580,000원이 배당되고 175,632,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 민외식 보증금 1,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 602,000,000원 | 593,580,000원 | 175,632,000원 | 1,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 481,600,000원 | 474,384,000원 | 294,828,000원 | 1,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 385,280,000원 | 379,086,080원 | 390,125,920원 | 1,000원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가야초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다가구주택·아파트·음식점 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 매각물건명세서 비고에는 현황 근린생활시설(식당)로 기재되어 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하1층 및 지상5층 건물이며 외벽은 인조석·징크판넬·강화유리, 내벽은 인테리어·벽지·타일 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·지하주차장 시설이 있고, 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사하지 못했습니다.
- 토지. 토지면적 502.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 775,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고, 토지 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역이 확인됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민외식 임대차 원본 확인. 2020.04.22. 전입, 본건 전부 점유, 보증금 1,000원으로 조사된 선순위 대항력 임차인입니다. 계약서·사업자등록·현재 점유 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 안우수 전입일 확인. 보증금 3,000원·본건 전부 점유 신고가 있으나 전입일이 미상입니다. 대항력 여부가 확정되기 전에는 추가 인수 가능성을 열어둬야 합니다.
- 중복·복수 점유 실사. 본건 전부와 일부에 걸쳐 여러 상호·점유자 신고가 중첩되어 있습니다. 실제 현재 영업자와 공간별 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국과 함안군 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. 감정가 602,000,000원만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 않아야 합니다.
- 집기·비품 확인. 현황상 인테리어시설 및 집기·비품 등이 다수 소재하는 것으로 기재되어 있어 매각 포함 여부와 철거·인도 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 먼저다
이 사건은 후순위 압류와 가압류가 많아 보이지만, 등기상 말소기준은 2020.06.05. 손영환 근저당으로 비교적 명확합니다. 문제는 그보다 앞서 2020.04.22. 전입한 민외식의 대항력과, 전입일 자체가 확인되지 않은 안우수의 미상 위험입니다.
현재 배당 계산만 보면 매수인 인수는 1,000원이고, 이를 더한 실질취득은 602,001,000원입니다. 그러나 안우수 건이 확정되지 않았으므로 이 숫자만으로 인수 위험을 끝낼 수 없습니다. 게다가 실거래 자료가 없어 602,000,000원 신건 가격이 시세 대비 유리하다는 판단도 할 수 없습니다. 말소되는 채권보다 선순위·미상 점유를 먼저 확인하고, 그 다음 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
