창원지방법원 2025타경21124. 함안군 가야읍 도항리 323-8, 2층 201호 근린시설입니다. 소유자는 한애희이고 등기상 소유권보존은 2018.01.30입니다. 현재 말소기준은 2020.06.05 설정된 손영환 근저당권 채권최고액 750,000,000원입니다. 이 날짜 이후의 경남신용보증재단 가압류, 국세·지방세 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2026.01.05 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 말소기준보다 앞선 권리가 있습니다. 한국수자원공사의 전세권은 2019.01.31 설정됐고 전세금은 80,000,000원입니다. 당초 범위는 2층 서쪽 60㎡였으나 2019.02.08 경정으로 2층 서쪽 198㎡가 됐습니다. 등기 분석에는 이 전세권이 말소기준 이전 → 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 한편 현재 배당 시나리오는 이 전세권에 80,000,000원을 배당하는 것으로 계산하고 있어, 입찰 전 실제 매각조건에서 전세권의 소멸·인수 처리 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 2층 201호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현칭 ‘민성빌딩’ |
| 현황 이용 | 공부상 근린생활시설(일반음식점) 1개 호이나, 현황 벽체로 구분하여 별개의 근린생활시설 2개호로 일시적 이용 중이며 사무실 및 공실로 조사 |
| 소유자 | 한애희 |
| 감정가 / 최저가 | 636,000,000원 / 636,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 말소기준권리 | 2020.06.05 을구 9번 근저당권 · 손영환 · 채권최고액 750,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 있다
과거 부산은행 2,280,000,000원, 디에이치저축은행 240,000,000원, 이현성 150,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2019.05.31 설정된 마산시농업협동조합 채권최고액 2,724,000,000원 근저당 역시 등기 분석상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 현재 경매의 기준점은 손영환의 2020.06.05 근저당입니다.
② 임차·점유 분석 — 9건 중 1건 대항력, 1건은 판정 미상
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안종준(상호:해웅해물아구찜(함안가야점)) | 본건 일부(좌측 점포) | 2026.02.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안병천(크린업24시 셀프빨래방) | 본건 일부(우측 점포) | 2025.12.31 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정(상호:대야공인중계사사무소) | 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024.05.20 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정(상호:우승커머스) | 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024.05.20 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효득 | 미상(기타란2 참조) | 2022.03.18 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안병천(셀프당구클럽) | 본건 전부 | 2025.11.25 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민외식(상호:대림종합건축) | 본건 전부 | 2020.04.22 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 배정화 | 미상(기타란5 참조) | 2022.11.17 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안우수(상호:미상) | 본건 전부 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
민외식은 2020.04.22 전입으로 말소기준일 2020.06.05보다 앞섭니다. 보증금은 1,000원이고 배당 계산에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영돼 있습니다. 반면 전입일이 확인된 나머지 7건은 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 실거래 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 636,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 동일 조건의 실거래 수치가 확인되지 않아 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
권리까지 함께 보면 더 보수적으로 접근해야 합니다. 대항력 있는 민외식의 보증금 1,000원은 현재가·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액으로 동일하게 반영돼 있습니다. 여기에 한국수자원공사 전세권 80,000,000원이 등기 분석대로 인수되는 경우, 현재 최저가 기준 단순 합산 실질취득 부담은 716,000,001원입니다. 다만 배당 시나리오에서는 전세권 80,000,000원을 배당하는 것으로 계산하고 있으므로, 실제 입찰 판단은 전세권의 최종 소멸·인수 여부 확인 후에 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 636,000,000원 | 627,240,000원 | 221,972,000원 | 1,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 508,800,000원 | 501,312,000원 | 347,900,000원 | 1,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 407,040,000원 | 400,569,600원 | 448,642,400원 | 1,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 636,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,760,000원 |
| 매수인 인수 · 민외식 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 한국수자원공사 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 을구 4-2번 전세권 경정 | - | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 손영환 | 750,000,000원 | 547,240,000원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,212,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 849,212,000원 중 627,240,000원이 배당되고, 221,972,000원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 민외식 보증금 1,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 가야초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·아파트·음식점 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물이며 사용승인일은 2017.12.13입니다. 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 지하주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 현황 이용. 공부상 1개 호인 근린생활시설을 현황 벽체로 나누어 2개호의 근린생활시설, 사무실 및 공실 형태로 일시적 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 부지는 평지의 상업용 건부지이며 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 토지면적은 502.2㎡, 공시지가는 775,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국수자원공사 전세권 원본 확인. 2019.01.31 설정된 80,000,000원 전세권은 말소기준보다 앞서고 등기 분석상 인수로 표시됩니다. 배당표의 80,000,000원 배당 가정과 최종 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 민외식 점유 확인. 2020.04.22 전입, 보증금 1,000원은 대항력 있는 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 실제 점유 범위가 ‘본건 전부’로 조사된 점까지 함께 확인해야 합니다.
- 안우수 확인. 본건 전부 점유·보증금 3,000원으로 조사됐지만 전입일이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 확인 전에는 인수 위험을 0원으로 확정하지 마십시오.
- 점유관계 정리. 좌측 점포, 우측 점포, 좌측 사무실 일부, 본건 전부 등 서로 다른 점유관계가 복수로 조사돼 있어 실제 명도 대상과 현재 영업·공실 상태 확인이 필요합니다.
- 현황 분할 이용 확인. 공부상 1개 호이지만 현황 벽체로 구분해 2개 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 응찰 전 현황과 도면을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 동일 조건의 실거래 수치가 없어 현재 최저가 636,000,000원의 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
맺으며 — “636,000,000원짜리 신건”보다 권리가 먼저다
이 사건을 단순히 감정가와 최저가가 같은 신건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 2019.01.31 한국수자원공사 전세권 80,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 2020.04.22 전입한 민외식의 보증금 1,000원은 대항력 있는 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 여기에 전입일을 알 수 없는 안우수의 본건 전부 점유까지 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 현재 최저가 636,000,000원만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 전세권이 등기 분석대로 인수되는 경우 민외식 보증금까지 단순 합산한 보수적 실질취득 부담은 716,000,001원입니다. 반면 배당표에는 전세권 80,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 있으므로, 이 전세권의 최종 소멸·인수 여부를 원본에서 확정하는 것이 1순위입니다. 실거래 수치도 없어 가격의 싸고 비쌈은 현재 단계에서 판단할 수 없습니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 이 사건의 결론입니다.
