창원지방법원 2025타경21124. 경남 함안군 가야읍 도항리, 현칭 '민성빌딩'의 2층 201호 근린생활시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 636,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 공부상 일반음식점 용도의 하나의 호실이지만, 현황은 벽체로 구분해 별도의 근린생활시설 2개 호로 일시 이용 중이며 사무실 및 공실로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 일반 주거용 아파트처럼 임대차와 명도 문제를 단순하게 볼 수 없습니다.
등기상 핵심은 한국수자원공사 전세권, 마산시농업협동조합 근저당권, 손영환 근저당권의 선후관계입니다. 확인된 권리 분석에서는 2020.06.05 설정된 손영환 근저당권을 말소기준으로 지정하고 있으나, 그보다 앞선 2019.05.31 설정 근저당권은 말소 처리된 것으로 표시되는 동시에 이후 채권양도 및 현재 경매신청과 연결됩니다. 이 불일치를 해결하지 않고 말소기준과 인수권리를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 2층 201호 도로명주소: 경상남도 함안군 가야읍 성내남길 192 |
| 현칭 | 민성빌딩 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 공부상 용도 | 근린생활시설(일반음식점) · 1개 호실 |
| 현황 이용 | 벽체 구분 2개 호 · 사무실 및 공실로 조사 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2017.12.13 |
| 소유자 | 한애희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 636,000,000원 / 636,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 경매 청구금액 | 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권에 주목
기재된 말소기준은 을구 9번 손영환 근저당권(2020.06.05, 채권최고액 750,000,000원)입니다. 이 권리 뒤에 설정된 가압류·압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기부에서 이미 말소됐다고 표시된 을구 8번 마산시농업협동조합 근저당권(2,724,000,000원)은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 현재 경매신청이 함께 존재하므로, 그 말소 상태와 경매신청의 근거권리를 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 9건 기재, 대항력과 인수 범위를 구분
현황조사와 매각물건명세서상 임차·점유 내역은 9건입니다. 김민정과 안병천은 각각 복수 상호로 기재돼 있어 이를 곧바로 서로 다른 9명의 임차인으로 볼 수는 없습니다. 대항력 있음으로 분류된 내역은 민외식, 전입신고일이 없어 판단할 수 없는 내역은 안우수입니다. 나머지 내역은 기재된 기준일에 비추어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
| 임차인 / 상호 | 점유 부분 | 전입신고일 | 보증금 기재액 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민외식 대림종합건축 |
본건 전부 | 2020.04.22 | 1,000 | 있음 | 없음(배당 가정) | 인수 가능 |
| 안우수 상호 미상 |
본건 전부 | 미상 | 3,000 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 안종준 해웅해물아구찜(함안가야점) |
좌측 점포 | 2026.02.06 | 1,000 | 없음 | 미확인 | 기재상 없음 |
| 안병천 크린업24시 셀프빨래방 |
우측 점포 | 2025.12.31 | 3,000 | 없음 | 미확인 | 기재상 없음 |
| 김민정 대야공인중계사사무소 |
좌측 사무실 일부 | 2024.05.20 | 3,000 | 없음 | 미확인 | 기재상 없음 |
| 김민정 우승커머스 |
좌측 사무실 일부 | 2024.05.20 | 2,000 | 없음 | 미확인 | 기재상 없음 |
| 이효득 | 미상 | 2022.03.18 | 1,000 | 없음 | 미확인 | 기재상 없음 |
| 안병천 셀프당구클럽 |
본건 전부 | 2025.11.25 | 5,000 | 없음 | 미확인 | 기재상 없음 |
| 배정화 | 미상 | 2022.11.17 | 5,000 | 없음 | 미확인 | 기재상 없음 |
보증금 기재액은 확인된 숫자를 그대로 표시했습니다. 금액 단위와 실제 계약금액은 원본에서 반드시 확인해야 하며, 확인 전에는 이를 원 또는 만원 단위의 확정 채무로 환산하지 않습니다. 대항력 구분은 기재된 기준권리일을 전제로 한 분석이며, 실제 상가임대차의 대항요건·사업자등록·인도관계 및 배당요구 여부는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 636,000,000원 가정)
아래 표는 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 계산입니다. 전세권 80,000,000원의 배당을 전제로 한 시나리오이며, 실제 매수인 인수 여부와는 구분해야 합니다. 국세·지방세 등 공과금 압류와 최우선변제 사항에 따라 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,760,000원 |
| 1. 한국수자원공사 전세권 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 손영환 근저당권 | 750,000,000원 | 547,240,000원 |
| 3. 경남신용보증재단 가압류 | 14,212,000원 | 0원 |
| 4. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 5,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 849,212,000원 | 627,240,000원 |
| 미배당 합계 | — | 221,972,000원 |
집행비용 8,760,000원, 전세권 배당 80,000,000원, 손영환 근저당 배당 547,240,000원의 합계가 매각대금 636,000,000원입니다. 예상배당표의 전세권 배당 및 손영환 우선배당 순서는 실제 기준권리와 배당요구·채권순위가 확정된 결과가 아닙니다. 2019년 근저당권과 신청채권자의 권리관계를 재검증해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 인하와 실질취득은 다르다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 636,000,000원 | 627,240,000원 | 221,972,000원 | 전세권·임차인 확인 |
| 1회 유찰 (80%) | 508,800,000원 | 501,312,000원 | 347,900,000원 | 전세권·임차인 확인 |
| 2회 유찰 (64%) | 407,040,000원 | 400,569,600원 | 448,642,400원 | 전세권·임차인 확인 |
표시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 민외식의 보증금 기재액인 1,000으로 처리하고 있습니다. 그러나 한국수자원공사 전세권 80,000,000원이 배당으로 소멸하는지 확인되지 않았고, 안우수 등 점유자의 권리도 정리되지 않았습니다. 따라서 시나리오에 기재된 금액을 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 함안군 가야읍 도항리 가야초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 단독주택·다가구주택·아파트·음식점 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물로, 승강기·급배수·위생설비·옥내소화전·화재탐지설비 및 지하주차장 시설이 확인됩니다. 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사하지 못했습니다.
- 토지·도로. 가장형의 평지인 상업용 건부지이며 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 토지면적 502.2㎡, 공시지가 775,000원/㎡가 기재돼 있으나 해당 면적은 개별 201호 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 관련되며 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등도 확인됩니다.
- 이용·환금성. 공부상 한 호실을 현황 2개 호처럼 구분해 사용하고 있어 매각 후 공간 활용과 임차인 인도 문제가 중요합니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 해당 상권의 임대수요·용도·운영상태에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 존속 확인. 한국수자원공사 전세권 80,000,000원의 배당요구 여부, 종료·말소 여부, 실제 매각 후 인수 여부를 확인해야 합니다. 전세권 존속기간이 끝났다는 사실만으로 인수 위험이 해소되지는 않습니다.
- 기준권리 재검토. 2019년 마산시농업협동조합 근저당권의 말소 기재와 2024년 농업협동조합자산관리회사 이전, 2026년 경매개시 관계를 등기부 및 경매신청서류와 대조해야 합니다.
- 민외식 임대차 검증. 계약서·보증금 단위·대항요건·실제 점유 및 우선변제권 여부를 확인해야 합니다. 인수될 임차보증금은 낙찰대금과 별도로 계산해야 합니다.
- 안우수 및 중복점유 확인. 안우수의 전입·사업자등록 등 권리관계를 확인하고, 김민정·안병천의 복수 상호 및 여러 '본건 전부' 점유 기재를 실제 호실 구획과 비교해야 합니다.
- 공과금·조세 채권 검토. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 등 압류 내역이 있습니다. 당해세, 체납 공과금과 법정 배당순위를 반영하면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 현황과 내부구획 확인. 공부상 일반음식점 1개 호실을 현황 2개 근린생활시설로 이용하고 있으므로 현장조사, 설비·출입구·점유경계를 확인해야 합니다.
- 가격 및 자금계획. 감정가를 시세로 단정하지 말고 근린시설 실거래·임대수익·관리비·취득비용을 조사해야 합니다. 인수권리를 확정하기 전에는 입찰가 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확정할 것은 인수권리”
이 물건은 권리분석이 단순한 신건이 아닙니다. 선순위 한국수자원공사 전세권 80,000,000원이 있고, 민외식의 대항력 있는 임대차와 안우수의 대항력 미상 점유가 확인됩니다. 여기에 마산시농업협동조합의 기존 근저당권 말소·이전 관계까지 해석이 필요합니다.
예상배당 계산상 매각대금 636,000,000원은 전액 집행비용과 채권자 배당으로 소진되고, 미배당액은 221,972,000원입니다. 그러나 채권자의 미배당액과 매수인이 실제 떠안는 권리는 다른 문제입니다. 선순위 전세권이 배당으로 정리되는지, 남는 임차보증금은 무엇인지, 미상 점유자의 권리는 어떤지 검증하지 않으면 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 신건 최저가 636,000,000원이 저렴한지 여부를 평가할 만한 실거래 근거도 부족합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수 위험과 명도 부담이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 등기상 선순위 권리, 배당표, 실제 점유의 정합성부터 해결한 뒤 투자 여부를 결정해야 할 물건입니다.
