창원지방법원 2025타경21124. 함안군 가야읍 도항리 323-8, 현칭 ‘민성빌딩’ 5층 501호의 근린시설입니다. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정평가 이용상태도 근린생활시설입니다. 감정가는 301,000,000원, 최저매각가도 같은 301,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 핵심은 2020.06.05 을구 8번 손영환 근저당권 750,000,000원입니다. 이 권리가 현재 말소기준이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 조사된 임차·점유 신고가 9건이고, 그중 한 건은 대항력이 확인되며 또 한 건은 전입신고일 자체가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 5층 501호 |
| 현칭 / 용도 | 민성빌딩 · 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 한애희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 사용승인일 | 2017.12.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
현재 말소기준은 을구 8번 손영환 근저당권입니다. 채권최고액은 750,000,000원이고 설정일은 2020.06.05입니다. 갑구의 경남신용보증재단 가압류 14,212,000원, 국 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류 5,000,000원, 함안군 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
2018년 부산은행·디에이치저축은행·이현성 근저당권과 2019년 마산시농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2019년 마산시농업협동조합 근저당권은 2024.07.16 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있으나, 해당 근저당권 자체는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 1건 대항력, 1건 미상
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민외식(상호:대림종합건축) | 본건 전부 | 2020.04.22 | 1,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 이효득 | 미상(기타란2 참조) | 2022.03.18 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배정화 | 미상(기타란5 참조) | 2022.11.17 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정(상호:대야공인중계사사무소) | 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024.05.20 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정(상호:우승커머스) | 본건 일부(좌측 사무실내 일부) | 2024.05.20 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병천(셀프당구클럽) | 본건 전부 | 2025.11.25 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병천(크린업24시 셀프빨래방) | 본건 일부(우측 점포) | 2025.12.31 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안종준(상호:해웅해물아구찜(함안가야점)) | 본건 일부(좌측 점포) | 2026.02.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안우수(상호:미상) | 본건 전부 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 인수 · 민외식 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 손영환 | 750,000,000원 | 295,986,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,212,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 769,212,000원 중 예상배당은 295,986,000원이고 미배당은 473,226,000원입니다. 민외식의 보증금 1,000원은 우선변제 배당이 아니라 매수인 인수로 잡혀 현재 회차 실질취득액은 301,001,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 세금·채권 리스크
등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 3건 존재합니다. 국의 압류 1건과 함안군 압류 2건으로, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 매각대금에서 선순위로 차감되어 후순위 채권의 실제 배당액은 현재 추정치보다 줄어들 수 있습니다.
현재 배당 시뮬레이션에서 채권자 총 청구액은 769,212,000원이고, 신건 기준 295,986,000원이 배당되어 473,226,000원의 미배당이 발생합니다. 1회 유찰 시 미배당은 532,583,200원, 2회 유찰 시 580,068,960원으로 늘어납니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 가야초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·아파트·음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 소재 부지는 상업용 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상5층 건물이며 사용승인일은 2017.12.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·지하주차장 시설이 있습니다. 냉난방설비는 관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 도로. 부지 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 775,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민외식 인수 확인. 2020.04.22 전입, 대항력 있음, 보증금 1,000원이며 배당표상 전액 매수인 인수입니다.
- 안우수 점유 확인. 보증금 3,000원은 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상입니다.
- 점유 범위 대조. ‘본건 전부’와 ‘일부’ 점유가 혼재하고 동일 인물의 복수 상호 신고도 있어 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 폐문으로 내부조사가 되지 않았으므로 실제 내부 구조·시설·영업 상태 확인이 중요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 301,000,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차·점유 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수액이 1,000원에 불과해 숫자만 보면 단순해 보입니다. 그러나 근린시설에 임차·점유 신고가 9건이고, 민외식은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있으며, 안우수는 전입일 미상이라 대항력 판단 자체가 끝나지 않았습니다.
또한 내부가 폐문으로 확인되지 않았고 국세·지방세 압류 3건도 존재합니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 301,000,000원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 소멸만 보고 안전형으로 분류하기보다, 미상 점유와 실제 임대관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 근린시설입니다.
