실질취득은 매각가와 확인된 임차보증금 인수 추정액만 합산한 금액입니다. 보증금의 실제 금액 단위, 추가 인수 가능성, 취득 관련 비용 및 명도 비용은 확정되지 않았습니다.
창원지방법원 2025타경21124. 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8, 현칭 '민성빌딩'의 5층 501호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 건물입니다. 소유자는 한애희이고, 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 301,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 높은 채권액만이 아닙니다. 등기상 근저당·압류 관계가 복잡하고, 실제 점유 관계도 단순하지 않습니다. 특히 민외식은 2020.04.22에 전입 신고된 것으로 조사되어 말소기준인 2020.06.05보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 대항력 있는 임차인으로 다뤄지며, 예상배당에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 반면 안우수는 전입일을 확인하지 못해 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21124 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 5층 501호 도로명주소: 경상남도 함안군 가야읍 성내남길 192 |
| 건물명 | 민성빌딩 (현칭) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 5층 · 사용승인 2017.12.13 |
| 소유자 | 한애희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,689,139,932원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2020.06.05 · 을구 8번 근저당권 · 손영환 · 채권최고액 750,000,000원 |
| 임차·점유 관계 | 현황조사상 9건 · 동일 성명의 복수 상호 포함 대항력 확인 1건 · 대항력 미상 1건 |
| 내부 확인 | 폐문으로 인하여 내부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
권리 정리상 말소기준은 2020.06.05 설정된 손영환의 을구 8번 근저당권입니다. 채권최고액은 750,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-170호가 기재되어 있습니다. 이 권리 이후 등기된 가압류 및 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
선행 근저당의 말소 상태, 이전등기의 효력, 현재 경매신청의 근거와 배당순위가 서로 어떻게 연결되는지 최신 등기사항전부증명서와 경매기록으로 반드시 재확인해야 합니다. 단순히 예측된 말소기준만으로 권리관계가 완전히 정리됐다고 판단해서는 안 됩니다.
갑구에는 경남신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 가압류 2건, 국세와 함안군 관련 압류 3건이 남아 있습니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리라도 당해세 등은 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 채권자 측 미배당액과 임차인 보증금의 매수인 인수액은 구분해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 위험
현황조사에서는 9건의 임차·점유 신고가 확인됩니다. 안병천과 김민정은 서로 다른 상호로 각각 여러 차례 나타나므로, 신고 건수를 실제 서로 다른 임차인의 인원수로 단정할 수는 없습니다. 또 일부는 점포 일부, 일부는 본건 전부를 점유한다고 신고되어 501호의 실제 점유 구획과 각 신고의 중복 여부부터 확인해야 합니다.
| 임차인 / 상호 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 표시값 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안종준 해웅해물아구찜(함안가야점) |
일부 · 좌측 점포 | 2026.02.06 | 1,000 | 없음 | 미확인 | 대항력에 따른 승계 없음 |
| 안병천 크린업24시 셀프빨래방 |
일부 · 우측 점포 | 2025.12.31 | 3,000 | 없음 | 미확인 | 대항력에 따른 승계 없음 |
| 김민정 대야공인중계사사무소 |
일부 · 좌측 사무실 내 일부 | 2024.05.20 | 3,000 | 없음 | 미확인 | 대항력에 따른 승계 없음 |
| 김민정 우승커머스 |
일부 · 좌측 사무실 내 일부 | 2024.05.20 | 2,000 | 없음 | 미확인 | 대항력에 따른 승계 없음 |
| 이효득 | 미상 | 2022.03.18 | 1,000 | 없음 | 미확인 | 대항력에 따른 승계 없음 |
| 안병천 셀프당구클럽 |
본건 전부 | 2025.11.25 | 5,000 | 없음 | 미확인 | 대항력에 따른 승계 없음 |
| 민외식 대림종합건축 |
본건 전부 | 2020.04.22 | 1,000 | 있음 | 없음 | 인수 1,000 |
| 배정화 | 미상 | 2022.11.17 | 5,000 | 없음 | 미확인 | 대항력에 따른 승계 없음 |
| 안우수 상호 미상 |
본건 전부 | 미상 | 3,000 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 인수 미상 |
보증금은 현황조사상의 금액 표시값을 그대로 기재했습니다. 표시된 1,000·3,000·5,000 등의 실제 금액 단위는 임대차계약서 및 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다. 이를 임의로 만원 단위로 환산하지 않았습니다. 배당 추정에서는 민외식의 인수액을 1,000원으로 계산하고 있으나, 실제 인수금액은 원본 확인 전 확정할 수 없습니다.
예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 취급되어 보증금에 대한 배당이 0원이고, 보증금 표시액 1,000을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다.
해당 금액은 배당 추정상 1,000원으로 반영되어 있으나, 계약서상의 실제 보증금과 단위를 반드시 확인해야 합니다. 실제 인수보증금이 커질 경우 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 줄지 않을 수 있습니다.
임대차계약 체결일, 실제 점유 개시일, 사업자등록 신청일 및 사업장 소재지를 확인해야 하며, 대항력이 인정되고 배당으로 보증금이 소멸하지 않는 경우 민외식의 인수액과 별도로 추가 인수위험이 발생할 수 있습니다.
단순히 대항력이 없는 신고라고 해서 실제 점유·명도가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 501호의 물리적 구획, 실제 영업 주체, 계약 당사자, 점유 지속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,014,000원 | 우선 차감 |
| 인수 · 임차인 민외식 | 1,000원 | 0원 | 매수인 인수 1,000원 |
| 2. 근저당 · 손영환 | 750,000,000원 | 295,986,000원 | 454,014,000원 미배당 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,212,000원 | 0원 | 14,212,000원 미배당 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
| 채권자 합계 | 769,212,000원 | 295,986,000원 | 473,226,000원 미배당 |
집행비용 5,014,000원을 차감한 295,986,000원을 손영환 근저당에 배당하는 추정입니다. 채권최고액과 가압류 청구액 기준 계산이며, 실제 채권원금·이자·배당요구 및 공동담보 배당 결과와 다를 수 있습니다. 국세·지방세 당해세, 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
이는 채권자 측 미회수액으로, 매각으로 소멸하는 근저당·가압류의 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 매수인이 별도로 확인해야 할 부담은 대항력 임차인의 미반환 보증금 및 법률상 인수되는 권리입니다.
이러한 결과는 앞서 확인한 마산시농업협동조합 근저당권 및 채권이전 이력과 함께 검증해야 합니다. 예상배당표만으로 신청채권자의 실제 배당순위나 말소되는 권리의 범위를 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 매각·미배당 시나리오
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 301,000,000원입니다. 유찰 시 매각가가 낮아지면 채권자 측 미배당액은 증가합니다. 아래의 실질취득 추정액은 확인된 인수 1,000원만 반영한 금액으로, 추가 임차보증금이나 기타 취득비용은 포함하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득(확인분) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 301,000,000원 | 295,986,000원 | 473,226,000원 | 301,001,000원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 240,800,000원 | 236,628,800원 | 532,583,200원 | 240,801,000원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 192,640,000원 | 189,143,040원 | 580,068,960원 | 192,641,000원 |
각 회차의 매각가와 미배당액은 가정 시나리오이며 확정된 차기 매각가격이 아닙니다. 인수액은 원본 금액 단위 및 안우수의 대항력 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인의 실질취득 비용에 합산하지 않았습니다.
또한 대항력 있는 임차인의 실제 보증금이 낙찰가보다 크고 그 차액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가 인하분만큼 인수 부담이 증가하여 실질취득이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 가격 비교에는 항상 낙찰가가 아닌 실질취득 총액을 사용해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 가야초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층 및 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2017.12.13입니다. 승강기, 지하주차장, 급·배수시설, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 내부 상태. 폐문으로 인하여 내부를 확인하지 못했습니다. 냉난방설비 역시 관계인 부재로 별도 조사하지 못해 설비 상태와 내부 원상회복 비용을 확인해야 합니다.
- 도로. 부지 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 토지는 평지의 가로장방형으로, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 포함되며, 지구단위계획구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 토지이용상 제한이 있습니다.
- 토지 참고. 대지 관련 토지면적은 502.2㎡, 공시지가 표시는 775,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 정보로, 경매 대상 501호의 전유면적이나 전유부분 가격을 의미하지 않습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현재 점유 및 내부 이용상태는 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 함안 가야읍 근린시설은 이용 가능한 업종, 점포 구획, 임대수요 및 실제 임대수익에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 확인된 실거래 비교가격과 임대수익이 없어 현재로서는 적정 매입가를 산출하기 어렵습니다.
내부 확인이 되지 않은 상태에서 임대수익이나 공실 인도 가능성을 전제해 입찰하는 것은 위험합니다. 점포별 현장 확인과 계약서 대조가 가격 평가보다 선행되어야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 최신 등기부 원본. 을구 7번 마산시농업협동조합 근저당의 말소, 7-1번 농업협동조합자산관리회사로의 이전, 을구 8번 손영환 근저당의 우선순위와 공동담보관계를 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 민외식의 대항력 및 인수 조건, 우선변제 관련 기재를 원본으로 확인하세요. 배당받지 못하는 보증금의 인수 여부가 핵심입니다.
- 보증금 금액 단위 검증. 현황조사 금액 표기와 실제 임대차계약서상의 원화 금액이 일치하는지 검증하세요. 특히 민외식과 안우수 보증금은 실질취득 계산을 바꿀 수 있습니다.
- 안우수 점유관계. 전입 또는 사업자등록 관련 일자, 계약서, 실제 점유 개시일, 임차 목적물을 조사해 대항력 가능성을 확인하세요.
- 중복 점유·명도. 안병천 및 김민정의 복수 상호 신고와 각 점포 구획의 관계를 확인하세요. 명도 대상자와 비용을 단순히 신고 건수로 계산해서는 안 됩니다.
- 세금 압류. 국세 및 함안군 관련 압류 3건의 체납 세목과 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당표는 해당 세금 우선배당을 반영하지 않았습니다.
- 신청채권 및 배당순위. 농업협동조합자산관리회사의 청구액 2,689,139,932원과 예상배당 0원의 관계를 경매기록에서 확인하세요.
- 현장 확인. 501호 내부 출입 가능 여부, 실제 영업 상황, 시설물 소유권, 전기·수도 사용 상태, 원상회복 및 인테리어 비용을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 관리단 또는 관리주체를 통해 공용부분 체납관리비, 점포별 사용요금 및 기타 미납 부담을 확인하세요.
- 시세·임대수익 검증. 동일 건물과 인근 근린시설의 최근 실거래, 임대보증금, 월세, 공실률을 확인해 실제 취득 총액과 비교하세요. 현재 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 매각 전 변경사항. 2026.10.29 매각기일 전 사건 진행 상태, 매각조건, 유치권 등 추가 신고 여부, 점유 변경 및 최신 서류를 다시 확인하세요.
다만 이러한 요소만으로 안전한 낙찰이나 적정 가격을 보장하지는 않습니다.
후순위 권리가 소멸하더라도 민외식의 보증금 인수와 안우수의 추가 인수 가능성은 별개입니다. 보증금 실액과 권리의 우선순위가 확정되기 전까지는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 현재 판단은 D등급(38점), 입찰 보류입니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 안전”은 다르다
함안 민성빌딩 501호는 301,000,000원 신건이라는 가격 숫자만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 손영환 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이지만, 민외식의 대항력 보증금 인수가 남고, 안우수의 대항력은 아직 불명확합니다. 여기에 점포별 점유 신고가 중첩되고 내부 상태까지 확인되지 않았습니다.
채권자 측 미배당이 473,226,000원으로 추정되는 것 자체가 매수인 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 그러나 과거 근저당의 말소·이전과 현재 신청채권자의 관계, 임차보증금 원본 금액, 실제 점유 범위는 반드시 검증해야 합니다. 매각가가 떨어지더라도 실제 보증금 인수액이 크다면 실질취득 부담은 생각만큼 줄지 않을 수 있습니다.
결론은 명확합니다. 권리와 점유 실태를 확인하기 전에는 응찰하지 않는 것이 합리적입니다. 먼저 원본 서류로 선순위 권리와 실제 인수액을 확정하고, 현장조사와 인근 거래·임대수익 검증을 마친 뒤 실질취득 총액을 기준으로 다시 평가해야 합니다.
