의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 메종드힐 103동 1층 101호, 다세대주택 단위세대입니다. 등기상 말소기준은 2024년 2월 7일 송파새마을금고의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사민우 24,000,000원, 임인철 400,000,000원의 근저당권과 백창환 56,849,400원, 주식회사 라인이엔지 10,500,000원의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 280,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 47,060,000원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부를 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가 현장에는 공사대금 미납으로 유치권을 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있었고, 실제로 주식회사 덕행이 2025년 7월 1일 360,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 신고액은 최저가보다 훨씬 크지만, 신고 자체가 곧 유치권 성립을 뜻하는 것은 아니며 자료에도 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 제103동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 33-56 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 박원휘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 47,060,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파새마을금고 / 1,226,482,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2024년 2월 7일 송파새마을금고 근저당권입니다. 이후의 근저당권 2건, 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자 — 실제 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인된 점유자는 2명입니다. 이성복은 2024년 6월 27일, 홍석균은 2025년 3월 18일 전입했으므로 두 사람 모두 2024년 2월 7일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가장 큰 변수 — 360,000,000원 유치권 신고
여기서 가장 중요한 점은 유치권 신고액 360,000,000원을 매수인 인수액으로 단순 합산하면 안 된다는 것입니다. 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원이고, 유치권은 별도로 성립요건을 따져야 합니다. 반대로 신고가 있다는 이유만으로 무시해서도 안 됩니다. 현장에 유치권 행사 표시가 확인된 만큼 실제 점유 주체, 공사계약, 공사대금 채권의 존재, 목적물과 채권의 견련성, 점유의 계속성 등을 원본자료와 현장에서 검증하지 않은 채 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,247,080원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 240,000,000원 | 45,812,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사민우 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임인철 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,247,080원을 제외한 45,812,920원이 송파새마을금고에 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 731,349,400원 중 45,812,920원만 배당되어 미배당액은 685,536,480원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격 — 감정가 16.8%라고 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
현재 최저가 47,060,000원은 감정가 280,000,000원의 16.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래나 중개 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 5회 유찰과 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 47,060,000원 | 16.81% | 685,536,480원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 32,941,999원 | 11.76% | 699,400,357원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 23,059,399원 | 8.24% | 709,105,070원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 동측 인근. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하고 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용. 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 검증. 주식회사 덕행의 360,000,000원 공사대금 채권, 공사계약서·세금계산서·지급내역·점유개시 시점과 현재 점유를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 외부 유치권 현수막이 확인된 만큼 실제 누가 목적물을 점유하고 있는지 현장에서 재확인해야 합니다.
- 점유자 2명 확인. 이성복·홍석균의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- ‘최저가 4,706만원’만 보지 말 것. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수를 구분. 후순위 채권 미배당액이 커도 그 자체가 매수인 인수액은 아닙니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 유치권 검증이 먼저”
등기권리만 보면 구조는 단순합니다. 송파새마을금고 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·가압류가 모두 소멸하고, 확인된 점유자 2명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 권리 타임라인보다 유치권 360,000,000원 신고가 훨씬 중요합니다. 현장에도 유치권 행사 현수막이 있고 성립 여부는 불분명합니다. 여기에 5회 유찰된 다세대라는 점, 실거래 시세 자료가 없다는 점까지 겹칩니다. 따라서 감정가의 16.8%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 유치권의 성립 가능성을 원본과 현장에서 배제할 수 있을 때 비로소 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
