의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 메종드힐 103동 2층 201호, 현재 다세대주택 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박원휘이고, 2024년 2월 7일 소유권보존과 동시에 송파새마을금고가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사덕행 근저당, 백창환·주식회사 라인이엔지의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 유치권입니다. 주식회사 덕행은 2025년 7월 1일 공사대금 360,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 감정평가 참고사항에도 건물 외부에 공사대금 미납에 따른 유치권 행사 현수막이 부착돼 있다고 적혀 있습니다. 다만 그 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있어, 신고액 전부를 매수인이 곧바로 인수한다고 단정할 수도, 반대로 아무 위험이 없다고 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 박원휘 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 49,580,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,226,482,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 유치권은 별도
말소기준은 2024년 2월 7일 송파새마을금고 근저당권입니다. 이후의 주식회사덕행 근저당권과 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 이성복의 전입일은 2024.06.27, 홍석균의 전입일은 2025.03.18로 모두 말소기준일인 2024.02.07보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 배당관계와 점유·명도 상태는 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,292,440원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 240,000,000원 | 48,287,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사덕행 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,580,000원 가정 시 집행비용 1,292,440원을 제외한 48,287,560원이 송파새마을금고에 배당되고, 총 미배당액은 691,061,840원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당합니다.
- 현장 특이사항. 건물 외부에 공사대금 미납을 이유로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 주식회사 덕행의 360,000,000원 공사대금 채권 존재, 목적물과의 견련성, 실제 점유 여부와 점유 시점을 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 숫자만 보지 않기. 현재 최저가 49,580,000원은 감정가의 17% 수준이지만, 유치권 불확실성이 해소되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
- 임차인 2명 점유 확인. 이성복·홍석균은 대항력이 없지만 현재 점유 상태와 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명도 절차를 사전에 점검해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 총 채권액 739,349,400원 중 채권자 배당액은 48,287,560원이고 미배당액은 691,061,840원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권 신고서와 감정평가서의 현장 기재를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격보다 유치권 확인이 먼저”
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2024.02.07 송파새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 이성복·홍석균도 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 그래서 명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 등기분석만으로 끝내면 안 됩니다. 주식회사 덕행이 360,000,000원 유치권을 신고했고 현장에도 유치권 행사 현수막이 확인됐으며, 법원 자료상 성립 여부는 불분명합니다. 5회 유찰로 최저가가 49,580,000원까지 떨어졌다는 사실보다, 이 유치권이 실제로 성립하는지 여부가 낙찰 후 점유·명도와 실질 부담을 좌우할 수 있습니다. 등기 권리는 정리되지만, 유치권 확인 전에는 가격을 합격으로 볼 수 없는 사건입니다.
